王石焦虑的背后：多数开发商将冻饿而死

  在中国的企业家里，每隔几年就扬言自己的企业快破产的，最早是华为的任正非。2000年全球科技股泡沫破裂后，任正非写过一篇“华为的冬天”。后来，每到转折的关键时刻，任正非都会对自己的员工发出警告。

  这一次轮到王石居安思危了(《王石：担心下一个倒台的就是万科》)。虽然在最近两三年，万科从中国房地产行业的老大，变成了世界房地产的老大，但面临的问题也越来越多。所以王石绝对不是故作姿态，模仿任正非，万科的确到了有危险的时候。

  为什么？因为中国的房地产出现了历史性的转折：在而去十年里，这个行业野蛮生长，供应量之大接近失控。根据国家统计局的数字，2013年仅商品房在建面积就达到66亿平方米，这还不包括数量巨大的小产权房、集资房、军产房，以及越来越多的政策性住房。比如在深圳，目前存量住宅中超过60%是非法建筑，合法建筑不足40%。我最近查阅了山东、江苏、浙江、福建、河南、辽宁、广东、四川8个省份全部地级市的“统计公报”，发现在很多城市城镇人均住房面积都达到了30平米以上。而中国多数中小城市，一般都处于人口流失，或者增长缓慢的状态。其中部分地级市，比如湛江、商丘、周口、信阳等多个地方过去三年的人口流失速度都超过了15%，这对于当地楼市是非常恐怖的。

  一个行业，赚钱的时候大家一拥而上，合法的不合法的都来做，亏钱了一哄而散，这是中国的特色。房地产行业之所以这么快就在供应量上见顶，这是根本的原因。据国家发改委“城市和小城镇改革发展中心”2013年的统计，目前中国各地规划的新区可以容纳34亿人。也就是说，加上目前已有的城镇人口，中国的城市规划可以将全世界城市人口全装下。

  我在将近一年前就预言，房地产商到了要逃命的时候。所谓逃命，包含多重意思，要么转型，要么转行，要么撤离中小城市，要么开拓国外市场。因为我们目前房地产行业的产能太大了，将来会面临残酷的市场淘汰。进入2014年，这种态势越来越明显，万达集中精力搞文化产业，绿地选择走出去，恒大开始生产瓶装水，绿城的宋卫平转行当了建筑商。万科也很紧张，郁亮带着高层到处学习，从小米到腾讯，从互联网企业到传统行业，到处学。

  万科的最新说法是，要当中国的城市综合配套服务商，连垃圾场、博物馆、医院都愿意承建。但万科是上市公司，股本庞大，将来开发项目少了以后，仅仅靠“代工”，能不能维持目前的利润水平，是非常可疑的。至于他们提出的“全民经纪人计划”、“万科第五食堂”、“社区金融”，要么是概念，要么刚刚起步，能不能变成利润很难说。此外，由于股权高度分散，万科还面临“蛮族入侵”的潜在可能。如果发生这种情况，新入主的股东可能跟现有团队产生激烈冲突。

  万科对未来的困惑，也同样困扰着中国绝大多数房地产商。万达的传统商业和电商项目一直在亏损，文化项目也尚未赚到大钱；恒大冰泉能否成功有待观察。至于走出国门开发房地产，只是“听起来很美”，因为发达国家城镇化早已经结束，发展中国家往往政局变幻不定。

  明天的早餐在哪里，这是每个地产商都要思考的问题。其实思考不思考，对于很多房地产商来说他们未来的命运已经注定：要么楼盘烂尾无法套现，要么没有项目可开发，要么卷入腐败案件被查抄，总之最后将饥寒交迫倒毙于路边。这让人想到汉文帝的宠臣邓通，权势在的时候手眼通天，甚至拥有铸币权，一旦转势只能饿死。中国很多诞生、做大于权钱交易的开发商，难道不会这样吗？

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