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余立峰：碧桂园站在规模和利润的十字路口

https://www.biud.com.cn 2014年08月06日15:06 家居装修知识网

2014年伊始，碧桂园一则业绩公告指出，截至2013年12月31日止12个月，公司及其附属公司共实现合同销售金额约1060亿元，合同销售建筑面积1593万平方米，远超预期的成绩。2014年上半年，在市场行情仍处于观望期之时，碧桂园完成585亿元的销售额，同比增长74%，实现全年目标的45.7%%，仅次于恒大等四家房企。2014年，碧桂园决定进入北京，首次进京的九龙湾项目没有开盘便得到了广泛关注。对此，《房天下周刊》邀约国泰君安分析师余立峰深度剖析“碧桂园模式”，并层层解析破千亿大关后的碧桂园未来发展之路。

国泰君安分析师余立峰

余立峰表示，如果单从技术层面分析，碧桂园达成千亿的秘诀并不神秘，就是“货如轮转”，反映的是去化率和周转率的大幅提升。“快周转模式得到进一步强化，很多项目从拿地到开盘只需要半年时间，不少是10万~30万平方米建筑面积的短平快项目。按照他们的预售标准，一周内要消化掉推盘量的70%，而过去是要用三周左右。”余立峰认为，碧桂园的去化率明显提升，不少新盘在2~3个月内就卖完。

在一跃冲上千亿后，碧桂园显然也已无可避免地站在了规模和利润的十字路口，未来如何发展成为摆在碧桂园面前最重要的课题。根据余立峰的估算，虽然销售额大幅提升，但2013年碧桂园的毛利率和净利率预计都将下降2个百分点至34.5%、14%。如果碧桂园还是维持原来较为单一的经营策略，随着销售规模的进一步扩大，未来这两项指标改善的可能性很低。

余立峰分析，碧桂园2014年可售资源3，600万至3，800万平方米，其中800万平方米新项目和1600万平方米旧盘新期数。销售目标位人民币1，280亿元，是较为保守的目标。公司仅达到60%的去化率就能达到目标。但均价是变量，大量可售面积在三线及更低级的城市将会影响公司的定价策略。

“2014年，碧桂园还会下沉到一些四五线城市，挖掘新市场。”而通过增量谋求规模增长的做法对管理机制和管控能力提出更高要求，按照余立峰的看法，划分重点发展区域，加强集团、区域、项目三级管理机制是2014年碧桂园必修的功课。

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