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张宝全做未来生活方式的造梦师

https://www.biud.com.cn 2014年07月30日15:56 家居装修知识网

为什么在住宅市场那么好，那么赚钱的时候放弃利润，因为那是眼前利润，而红树林是未来利润，它就是我们在中国地产最好的时候做的一个“坏”的打算，它所呈现的有关文化、艺术、电影、度假的概念将是颠覆性的。——张宝全

从年初到现在，对于张宝全来说，是他近十年来最忙的一段时间。当然，也是备受外界关注的一段时间。早在今年年初，他就把集团的所有高管叫在一起，回答下面3个问题：对红树林度假世界而言，谁是我们的上帝？钱从哪里来？为什么？他的目的非常明确——红树林不是一个传统的度假酒店，而是未来度假生活方式的目的地。即将在9月底全面开业的三亚湾红树林，意味着集团将从开发为主转变为以运营为主。张宝全用一个全新商业模式所勾勒出的有关中国未来生活方式的版图也愈渐清晰。

三亚湾红树林成就转型生涯

“现在三亚最火热的工地就是我们。”张宝全口中的这个工地就是即将在2个月后全面开业的三亚湾红树林度假世界——总建筑面积约70万平米，客房5000余间。非酒店，非商业中心，非娱乐城，而是他关于度假目的地的一个终极梦想，囊括中国人未来度假生活方式的一切。为了这个他的度假航空母舰能够按照预定时间亮相，张宝全不再是通过团队层层指挥，而是上了抢工一线，要求负责人直接向他汇报，包括设计、工程、运营、造价以及一切跟形象有关的事宜等等。他的指挥平台更是延伸到了微信群中，“这样省掉了很多中间环节，我们必须分秒必争。”

如果说7年前正当房地产市场如日中天之时，张宝全宣布放弃住宅业务，转做旅游度假产业，那么即将全面开业的三亚湾红树林度假世界则标志着这个转型的成功。“在这之前，尽管我们已经开始做了新的产品，但主要收入来源仍是不动产销售；尽管销售的不是住宅，但是别人看上去觉得都是差不多的东西。商业地产的本质是运营，运营的本质是盈利，不盈利就毫无价值。在旅游度假区作开发一定要考虑运营而不是简单的居住。”他笃定地说。那么三亚湾红树林的开业意味着什么？张宝全答：集团的主要收入将从产权销售逐步转到红树林的运营。

通过年初的模拟预算，张宝全发现，度假综合体和传统酒店的盈利模式有着本质的不同，传统酒店的盈利主要来源于住店客人，而巨无霸的度假世界主要盈利来自于外面来消费的人。这也就又回到了那3个问题——钱到底从哪里来？三亚湾红树林建有全世界最大的大堂、今日艺术汇、50个影厅的电影工坊、71个自营餐厅、17个火山泳池和漂流及奢侈品集合店，单是这些数据就显示了三亚湾红树林为刺激非住店客人消费所作的努力。在配套设施还不完整的三亚湾红树林一期，的确曾面临过一个尴尬的问题——客人还不能在酒店里享受完整的度假生活。所以二期红树林重点要完成引导客人从观光休闲向度假休闲的转变。

对于三亚湾红树林二期开业后的营收，张宝全给记者算了一笔帐。已经开业八年的亚龙湾红树林度假酒店，仅有4个餐厅，去年餐饮收入8000万，每间客房的年均餐饮产出是16万元。三亚湾红树林度假世界将有71个自营餐厅，每间房如果按12万餐饮收入和55%的入住率计算，71个自营餐厅的收入至少就是7—8亿元。按今年的客房入住率，明年客房收入在6个亿以上。还有电影工坊、水上乐园等预计贡献3—5亿元。“这仅是住店客人创造的收益，实际上更大的收益是来自非住店的客人。澳门威尼斯人3000间客房，每天商街平均４万人，红树林我们的设计标准是１:5，即1个住店客人，5个外面来的人，如果明年第一年只要达到１:2，餐饮收入就会增加１－２倍，即15-20亿元。三亚湾红树林明年的营业收入至少也会在20到25个亿。购买红树林客房产权的‘股东们’每间客房的分红将达10—17万元。去年一间客房的分红是1.１万元，今年每间客房发红是３.6万元，明年10-17万可能会让所有的红树林业主意外。”

由于二期开业的三亚湾红树林客房增至5000间，加之会展中心能够一次性容纳5000人宴会、7000人开会，国内史无前例的会议会展接待能力成为一大亮点。“度假目的地说白了也是会议的目的地，会议会展要用度假来支撑。”据张宝全透露，虽然距开业还有2个月的时间，但已有两家大型会议签约，分别是1500人和3500人。

“在市场好的时候，就要有防范风险的意识。”这也造就了张宝全至今保持的习惯：任何一个项目既要做最好的打算，也要做最坏的打算，风险意识和细节主导事业成败。他坦言，红树林就是自己在中国传统房地产市场最好的时候做的一个“坏”的打算。而三亚湾红树林如此大的体量、如此多的内容和创新，张宝全表示，“我对红树林的预估，相信最终会用盈利来证明。”

创造1+X电影生活模式落地运营

“数字时代玩电影的终端模式就是电影工坊。”在即将开业的三亚湾红树林，一大备受外界关注的模块就是电影工坊。张宝全认为，随着数字电影拍摄制作的草根化，老百姓可以切实将电影这件事随便“玩”起来。他在三亚湾红树林打造了13个电影外景、8个4K剪辑台、3个蓝底特技摄影棚、５0个１＋Ｘ影厅。“未来一个中低成本的电影从拍摄到制作可以全部在红树林完成。”

不仅仅为专业电影服务，电影工坊还身兼着为客人创作娱乐的重任。“娱乐是度假生活很重要的一部分”，张宝全说道，“电影工坊的外景同时又是主题餐厅，客人可以在里面拍照片，拍微电影，也可以在里面休闲、吃饭。”而可容纳15—35人的１＋Ｘ影厅则通过空间的创新设计和科技运用，创造出了一种如变形金刚般多变的魔幻空间，吃饭、唱歌、玩游戏、看球赛、看电影、开会等状态随意切换，把多种需求整合在一起。“这是电影生活方式的影院”，张宝全解释说，“不是只能放电影的胶片影院，而是由电影、游戏、卡拉ok、演艺等多频道组成。”10个人对着电影大屏幕玩的足球游戏——在红树林，影厅已经不是单纯只看电影的地方了。

张宝全并不通过客人在电影工坊中的体验赚钱，但如果当客人要把所体验的内容，如制作的视频、特技合成的登珠峰、潜深海的电影拷贝到手机或储存在硬盘上时，即需交费。简单来说，这也是电影工坊的盈利模式。他还将集团研发建立的数字影院设备监护系统运用到红树林的电影工坊中，通过这个系统的远程监控和远程更新，红树林旗下每一个影院和电影工坊所制作的任何内容，在全国的电影工坊都能看得见。“胶片时代，为了保证电影收回投资，影厅必须在100座以上，所以影厅只能放电影。但是到了数字时代，影厅可大可小了，所以说有了1+X的模式，电影变成1，成为一个基础，X是游戏、娱乐、时尚，餐饮，咖啡。影厅不再单纯依靠卖票挣钱。这是数字时代电影产业的落地模式。”

商业的未来不是卖东西

“未来城市的商业街不能定位购物中心，应该是本城本地区的休闲娱乐中心。红树林是中国的休闲娱乐集散地。”用张宝全的话说就是：在具有度假旅游性质的红树林中，把未来最顶端的、有关生活方式的所有内容全部结合起来。他举了个例子，在三亚湾红树林不管是在公共空间还是客房，以及艺术汇，都有艺术品，而所有艺术品都可以买走。张宝全还计划把今日美术馆所有签约艺术家的个展和作品，以画廊或工作室名义全部“搬”到三亚湾红树林。将来在整个11万平米的商街里，单是艺术的部分就会占到两三万平米，“可以说它就是三亚一个永不落幕的艺博会。”

相对于传统商业中在特定场地消费特定内容的功能性消费，张宝全认为生活方式的商业才是未来，生活方式的消费比传统产业更具优势。那什么又是生活方式的产业？“它一定是跟人的体验有关，而跟体验有关的核心资源就是自然、艺术、娱乐。”如果说传统商业中的餐饮只是关于吃和吃什么，那么生活方式要做的则是在什么环境下、用什么方式和什么人吃，这就是张宝全口中的生活方式消费。无论是红树林度假世界中的餐饮消费、会议会展、娱乐休闲、“穿越式”度假，还是电影工坊，张宝全认为，这些集中起来所产生的体验都将是颠覆性的，“电商只能卖东西，但它不能卖生活方式。”

在张宝全眼中，无论是红树林还是电影，都是文化产业。“文化跟文化产业不同，文化没有商业模式，比如我们为了保留昆剧，一年拿出100万的经费做支持，这不是产业，这是保护。产业就要有盈利模式，所谓模式就是由上下游构成一个商业圈，要比传统的圈子给上下游带来的利益更好。所以文化产业必须要有有效的商业模式才有生命力。”

张宝全几乎是用创作艺术品的方式在创建红树林。据说，三亚湾红树林度假世界原本规划中并没有那么多餐厅，是今年才调整的方案。美国、新加坡等三家餐饮公司帮助设计风格菜品等。其中很多设计细节都经过他亲自调整，无数次反复修改。他把艺术家追求完美的“毛病”带到了自己的商业模式中，如果对于一个做住宅的开发商来说，这样涉及成本的模式也许有待商榷，但张宝全认为对于红树林来说，这是必须的，“因为你卖的就是品质，是体验，是细节。红树林把我的爱好、长项，包括毛病都包融了进去，如果你说事无巨细算毛病，在红树林它却对了，因为红树林的品质全是由细节呈现的。”

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