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长沙楼市下半年迎逆市大佬透露买房最佳时机

https://www.biud.com.cn 2014年07月13日09:26 家居装修知识网

2014年上半年，长沙楼市行情并不乐观，多家楼盘拉开价格战。迷失，困惑，曾经的楼市忧伤已经逆流成河。“调整会很痛苦，会洗牌，但唯有如此，房地产才能从狂野走向稳重，才能真正健康发展。”对于经历了阵痛、迷茫的中国楼市而言，2014年上半场已然过去。

此次将深入房产市场前线，从大数据的角度分析楼市的未来发展趋势，对话房产大佬，与你共同见证房地产2014年下半场的逆市生长。

下半年楼价将可能在底部徘徊

中原房地产代理有限公司董事总经理胡治钢

2014年，房产调控思路转变，行业处于适应期，一二级市场进入新的发展摸索期。

新房量价盘整前行

上半年长沙商品房市场成交缩水下行，供应持续走高。开发商上半年计划新开的楼盘几乎全部推迟开盘。截至目前，住宅存量超过1100万平米，存量吸纳周期达到15个月，与去年同期相比，时间延长一倍，压力激增。依照指数平滑静态预测，结合历年来长沙市供应特征，预计下半年住宅新增供应量环比增长25%。

根据分析，在成交层面，2014年全年成交量将逊于2012、2013年。价格方面，2014年上半年成交产品价格落入4000-5000元区间比例加大。在后续市场依旧较被动的环境下，始于3月中旬的以价换量若持续奏效，将有更多楼盘不间断加入，形成大量供应的局面，据此，下半年的楼价将可能在底部徘徊。

信心比黄金更重要

“我们的客户不是没有购买力，而是在观望”，从这一点看来，长沙楼市需要的是更多的信心。从供应方来看，2014年前5个月，长沙市房地产开发投资额同比增长10.35%。同期，施工面积保持几乎同等水平增长，表明开发方对于长沙房地产投资意愿尚未减弱。新开工面积同比下滑约17个百分点，若项目延续之前工程进度，则在今年年末至明年年初，入市新增供应将有所减少，供过于求将有所缓和。

从需求方来看，经历了第一季度低迷态势之后，5、6月份集中开盘项目解筹率上涨，超过70%，且高于2013年同期水平，且高解筹率多出现在高性价比项目，表明认筹客户诚意度较高，下半年，需要卖方积极推出合理性价比产品去稀释现欲购房者观望情绪，激发新一批潜在高诚意度购房客户，激活楼市成交，在此过程中，客户挖掘的深入与否直接影响销售量走向。

2014年，价格终会回归

长沙天音企业策划有限公司董事长撒韬

2014年以来，相比2013年的火热一片，稍显冷清。

从房产市场来看，全国主要城市销售面积及销售金额双双处于下行趋势，一线城市下滑明显，二线城市处于坚守状态，部分三四线城市进入去库化阶段，从以往成交数据及对未来的市场的判断，下半年房地产市场的负增长态势或将持续。

正因如此，在全国楼市普遍不佳，楼市低迷的市场环境下，不少城市房地产政策调控开始实施相应对策，以上海、杭州为例的部分城市开始实行市场宽松政策，且随着央行5月12日住房经济座谈会的召开，对楼市释放了积极信号。在各地楼市松绑政策的刺激下，长沙房地产调控政策有可能放松，加速楼市回暖，2个月内若长沙房地产市场无起色，存在政策放宽的可能。

长沙下半年房地产方面或将转好，根据目前市场环境做出推测：

政策：政策面见底，中央大力刺激可能性不大，而地方政府自主多样化“救市”手段数量和力度将加强。市场进入调整期，限购在下半年或将有所松动；

市场：下半年以价换量成解救市场的首选方案，全面降价或成大概率事件，但长沙降价空间有限，无深度下滑风险。

预计短期内楼市难以回暖，特价房等手段不会淡出，长沙房价面上会有微弱拉低，开发商促销手段会更加多样；发商推盘节奏放缓，降价去库存为首选方案，让刚需购买力得到释放。

长期上，经过一段时间的低迷后，购房需求将逐渐释放，后期成交会逐渐向好，加之地铁开通带动地块楼盘升值，对周边楼市也会有成交促进作用；价格终会回归，整体上不会出现太大波动，楼市回暖支撑条件有力，预计下半年开始好转。

长沙降价空间有限，无深度下行风险

长沙新峰地产研究院院长朱熙

从宏观政策来看，早年长沙制定了限小不限大的限购政策，面对多地限购政策已解禁的状况，长沙政府虽未明确有解禁的表示，但是在上半年已多次开会讨论有关问题。政策面似已见底，限购政策下半年或有松动，市场或将进入一个调整期。

长沙今年拟新增加启动的42个棚户区改造项目，共改造35821户，单位9个，预计投资520.38亿元，对于房地产开发商来说，这无疑也是一个利好消息。

从土地供应情况来看，根据长沙市国土资源网的土地挂牌出让信息，虽然7月挂牌出让的土地相较6月多了5宗，但是下半年整体上的供地节奏仍将放缓。

政府卖地也因市场的“寒潮”未退会更加困难。例如，最近出售的几宗土地都是用底价被开发商拿下。这说明了开发商对于拿地的态度也愈加谨慎。所以土地市场的好坏，将成为市场的风向标。

从商品房市场的角度看，由于市场处于下行状态，下半年将迎来供应的高峰。开发商不管是否出于自愿，都或多或少的将推盘节奏放慢。上半年要开盘的房产大多推迟开盘，开发商都选择将原有产品包装成新品出售。

下半年，房产市场进行降价去库存销售仍为营销方式的首选，刚需购买力将成为市场的主力，得到释放。面对楼市调整期，大企业也会及时扩张，抢占市场份额，小企业却面临被收购或兼并。

溺水楼市，像梦一样“自游”

——大匠企画聂建湘

本年开局，急降2000元每平米，洋湖蓝光coco的大事件，开始了这个“破窗”房价的恢弘闹剧。零首付、低起价、封顶价……不管是有意识还是无意识的危险举动，楼市梦游，就这样自然发生了。

银根收紧，无处觅根的市场冷淡，让上半年的楼市如同在迷茫的黑夜中，饱满了忧愁的情绪。谁也搞不清是真的拐了，还是正常的市场蛰伏期……原本地产商都乐观制定了翻番的销售目标，准备迎风高歌猛进，却如飞翔的鸟儿发现自己莫名漂浮在大海，且谁也看不见着陆的方向。

从现状来看，大多数业内专家都无从判断这个楼市会不会突然再次飞起来。

从年初看来，各项目全年的销售任务虽是奢望，但已经计划开始的开工量，让任务成了一种无解的束缚。

可以感知，几乎大多数项目用房价的不同“跌”法，去寻求摆脱动力，这也将成为下半年的主旋律。

楼市各种营销动作肯定会普遍增大，原来并不慌张的“游”，会变成急促的“泳”。各种压力持续逼迫下，房地产营销的“狼性”吼声和挣扎将此起彼伏。

“跌·泳”也许成为楼市下半年逃不离的市场宿命。

“跌·泳”之后，也许会有被无情吞噬掀翻的小舟，当然，也总会有风平浪静的更美天空。

地产进入“平衡市”

湖南恒嘉地产顾问代理有限公司总经理易建国

2014年过半，长沙楼市次第交出答卷，无论是成交面积、成交金额，还是成交单价，均出现下滑，并且有“深滑”之迹象。纵观半年，虽大势不佳，但仍有些许亮点：

1.精耕细作的品牌领跑市场：以龙湖、金茂为代表的品牌楼盘，先后推出系列“事件+营销”的活动，吸引了市场的眼球；

2.布局地级城市的全国性企业开始大有斩获，以恒大、保利为代表的大鳄在常德、郴州、岳阳等地市的表现非常优秀；

3.大品牌应对“熊市”的经验起了关键作用，万科的“打劫开发商”，龙湖“买别墅送高层”，华远“2万中公寓”等都与全国经验有密切关系；

4.个别中小开发商也另辟蹊径，取得不错业绩，江河东澜湾和勤诚达新界的操盘有可圈可点之处。

下半年，如无强力救市措施，长沙楼市成交仍会低迷，加之库存的压力，成本的高企和购买力的不足，“深滑”是可预见的。但是“十·一”前后，开发商会走向两极分化，“无资金、无技术、无品牌”的小公司将会跑货走人，再也不会涉足地产行业，成熟的品牌开发商将逐步统一江湖，届时，楼市将企稳，故上半年是“熊市”，下半年是“由熊市转平衡市”，人们不应该再企望有“牛市”，中国地产行业进入长时间的“平衡市”。

长沙房地产未来新突破或成发展热点

——戴德梁行长沙公司副总经理文学

房地产业仍将为中国重要的支柱产业。从长远来看，新型城镇化进程将为楼市提供稳固的需求基础。国家对房地产调控将实行“分类管理”策略，即对一、二线重点城市仍保持严控，但对库存已现大量积压的城市允许定向微调，供应过剩将持续施压全国范围的楼市成交量与未来投入，因势而现的价格回调将不可避免。

长沙出台的一些地方政策将助力“寒潮”未退的房产市场。随着长沙高铁和地铁建设，交通环境的发展变化将为城市发展提供新的动力。同时，长沙今年拟增加启动42个棚户区改造项目，共改造35821户，将为楼市新增部分需求。再比如，大学生如在梅溪湖购买商品住宅，在相应享受楼盘开发商优惠和绿色建筑补贴政策基础上，由梅溪湖公司发3000元/户补贴。这些地方利好无疑将为房产市场带来新的生机。

多地城市对限购政策的解禁，可能也表明了长沙限购政策将会有所松动，迎合刚需和改善性需求的中低价位中小户型将成市场主流。市场供需回暖有压力，以价换量可能导致价格短期内小幅回调，但价格下行空间较小。

在开发商方面，行业集中度将稳步提升，上市及品牌房企将主导市场，中小型开发商则面临重整及合并局面，保持充足的现金流将为其原则性策略。

楼市探底调整后市可期

合富辉煌杨虹微

2014年以来，全国房地产市场普遍表现不佳，一方面是价格下跌筑底，另一方面是新房成交量的下滑。此前因为高推货、高去化，各房企库存压力并不明显，当前市场环境的变化，成交放缓，库存压力随之而现，尤其是部分二三线城市，库存去化周期在20个月以上。按照长沙上半年月均去化55万平米的销售速度，长沙库存量的销售周期大约在23个月。根据我公司房地产数据中心的统计，2014年上半年长沙市内六区新建商品房销售量大约为396.9万平米(剔除定向建设、经适房等房源)，同比去年大约下降了40.22%。楼市已经没有以前的疯狂，进入调整期。

虽然整体上市场环境不佳，房产销售面临着较大的困难，但也有许多项目在逆势下取得了不错的销售业绩。

下半年房地产市场将极度考验发展商和代理商的实力及智慧，激烈竞争下“强者”、“慧者”存，“弱者”及“愚者”面临出局困境。营销策略运用得当，也可以在逆势中取得好的销售量。

总体上，我们对下半年市场持乐观态度。虽然不排除下半年房地产市场继续下行的可能，但更多的，我们看到了对于房地产市场的利好因素。

1.经济微刺激，货币政策中性偏松；

2.政策走向有利，长沙下半年政策调整放松的可能性大；

3.中央保障合理住房要求，刚性客户购房需求将得到释放；

4.促销、优惠广度和力度的加大，松动购房客户的观望情绪；

5.长沙城建配套的完善及其他城市积极因素。