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楼市下行众生相系列|上半年并购案暴增近5倍 扩张性房企忙“捡漏”

https://www.biud.com.cn 2014年07月11日07:41 家居装修知识网  

  中房网讯(记者 陈伊颖)据CRIC研究中心数据显示,今年上半年,万科、绿地、恒大等7家千亿阵营的领军房企,业绩均突破400亿元。但包括中海、招商在内,以及第二梯队的大部分房企业绩纷纷下滑,业绩分化进一步加剧。

  而相比大中型房企,小房企的处境更加艰难。除了要面对今年行业普遍存在的业绩不佳,现金回笼周期延长外,融资难度进一步加大,个别房企陷入破产危机。在此契机下,许多大中型房企趁势收购面临债务违约的房企,进行逆势扩张,房地产行业“大鱼吃小鱼”的整合愈演愈烈。

  73宗并购涉资153亿元

  据Wind资讯数据统计显示,截至6月29日,今年上半年房地产行业完成的并购标的交易宗数为73宗,交易总额为152.93亿元。

  而在去年同期,这两个数据分别为15宗和49.44亿元。去年全年完成的并购交易也不过35宗,交易额为142.97亿元。据此,今年上半年完成的并购交易总额超去年全年。

  值得注意的是,今年上半年尚有未完成的并购标的交易92宗,交易总额1609.62亿元。

  在今年已完成的并购交易中,金额最大的一笔来自迪马股份的重组。它向控股股东东银集团等三家企业合计定增了约11.79亿股,并收购四家地产公司估值约为41.51亿元的资产,同时配套融资13.83亿元。

  而其他较大的并购案,包括融创中国63亿港币收购绿城中国24.31%的股权,龙湖25亿元收购中冶南京1号地王等。

  但在销售额同比下滑明显、目标业绩无法达成的情况下,今年上半年已完成的房企并购交易的转让方,更多的为中小房企,包括万方发展6500万元转让建投广润70%的股权,亿城投资8亿元转让北京西海龙湖置业有限公司65%股权,南京中北1.24亿出售子公司中北瑞业100%股权等。

  标准普尔报告认为,艰难的经营环境将进一步令房地产商两极分化,银行、信托等资金方贷款意愿会向大开发商倾斜,小型开发商的融资状况将最为艰难。因此,对于资金危机的小房企而言,建议通过甩卖自己的项目来求得生存。对于那些现金流比较充裕的大型房企来说,以折扣价格收购小房企的土地和项目,可以达到逆势扩张的目的。

  大鱼乘机吃小鱼

  中房网观察到,在今年上半年的并购案例中,买方多为快速扩张型房企,如阳光城、明发地产、首开股份等。其中,首开股份作为交易买方,完成了4笔收购。

  实际上,今年以来,首开的业绩并不理想。今年上半年,首开股份共实现签约金额76.2亿元,签约面积55万平方米,同比分别下降36.4%和37.7%,仅完成全年247亿元销售目标的31%。

  业绩的下滑加重了负债的安全性。2013年,首开股份在全国大举拿地21块土地,耗资186.4亿元。而据其2013年报显示,去年全年,首开共实现的营业收入仅为135.01亿元。这样的收益,与它的大手笔拿地相比,显得入不敷出。截至今年一季度,首开负债率达84%。

  为了平衡不断承压的资金链与企业的扩张需求,今年以来,首开股份一改去年大手笔的拿地策略,放缓拿地节奏,选择并购实现扩张。

  除4月与万科联手拿下北京大兴一商业金融用地外,今年入手的大部分土地都为通过收购获得。今年2月,首开股份以1亿元收购浙江美都置业有限公司51%股权,获得杭州西湖区两地块,又以7.2亿元收购海南民生长流油气储运有限公司100%股权,获得海南秀英区一地块。

  一位业内人士表示,相对于直接拿地来说,采取并购的方式获得土地,不仅可以减免繁琐的拿地手续,避免遭遇地价被哄抬的竞拍,在拿地的灵活度上也有一定优势。

  从今年年初开始,一些银行、私募公司也纷纷表示对三四线城市的房地产项目“非常谨慎”。在此形势下,小房企融资相对大型企业更加艰难,面临“断奶”尴尬。一旦资金压顶,就只能选择“断臂求生”,这恰恰迎合了扩张型企业以低价获得股权或项目,拓展市场的意愿。

  “当前也是大型房企通过并购寻求发展的好时机。楼市下行周期,中小房企生存愈加艰难,对于资金充裕的大型房企则是危中有机,提供了并购机会以发展壮大自己”,同策房产咨询市研究部总监张宏伟指出,在历次房地产下降周期,房企并购现象都会增多。由于房地产行业的贷款增速的下降,进而房地产企业资金面趋紧。

  他认为,企业应注重合作开发,轻资产运营。为了摆脱高负债、高融资成本的束缚,合作开发的轻资产模式将会被越来越多的房企所重视,万科的“小股操盘”和蓝城的代建模式都是非常好的尝试。

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