恒大新跃进
2014年巴西世界杯激战正酣，一则“恒大冰泉出口28国”的广告，在中国的赛事直播平台—CCTV等媒体铺天盖地地播出。恒大集团又一次为推广旗 下的这一快消新产品而砸下巨资。与此同时，不那么引人注目的是，一些国际媒体如TIME、Financial Times的网站，也在赛事期间刊登了恒大足校的图片报道。种种迹象显示，这一地产巨头正试图将自己的影响力延伸到国际。
“砸钱”，几乎成了恒大的代名词。恒大足球的“烧钱模式”在短短的三四年间，就带来了中国顶级联赛的“三冠”和一座亚冠冠军。恒大冰泉的推广，无疑也延续着这一模式。事实上，早在恒大地产在香港IPO一波三折之际，也是靠砸钱大举囤地，最终起死回生，成功上市。
然而，在砸钱背后，是外界从不间断的对恒大居高不下的负债率和现金流紧张问题的担忧。2012年6月，国际做空机构Citron就曾经宣称，恒大地 产实际上已经“资不抵债”。整整两年后，今年6月，当恒大似乎风光无限之时，国际投行如巴克莱银行、美银美林等，不约而同地降低了恒大地产的评级。标普甚 至指出，恒大地产“财务激进”，2013年总债务增长超过一倍。与此同时，恒大足球俱乐部突然宣布阿里巴巴集团入股50%，更引发了外界对恒大资金危机的 猜测。
在种种质疑中，恒大集团扩张的脚步并未放缓。2014年，与大部分地产商保守态度不同的是，恒大继续高调拿地，并宣布在商业地产上的“大动作”。快消、金融、医疗等领域，都可以觅见恒大扩张的身影。
看似疯狂，却总是成功。恒大的商业逻辑看似特立独行，其实还是转型时期中国政商模式的一个典型案例。2009年，恒大孤注一掷，似有“贵人相助”， 上市成功，成为全国有影响力的房地产商。不过那时，恒大地产还是走低成本开发的模式。2013年，恒大押宝足球再次获得成功，成为家喻户晓的名字。以此为 背景，恒大似乎要改走“高大上”路线，在一线城市不惜代价拿地，并大举进军商业地产，叫板万达。在新一轮“跃进”中，恒大可谓四面出击。
在当下风云跌宕的商海博弈中，延续高杠杆率“砸钱”模式的恒大，其一举一动尤为引人注目。
新型城镇化的新“机会”
2013年，恒大成功迈入销售额千亿元的房地产商俱乐部大门，但这一成绩显然并不能让许家印满足。
2014年6月，许家印在内部大会上描述了恒大商业帝国蓝图，提出要打造升级版万达广场，商业资产整体规模要达千亿级。
近期，恒大拿下的几块引人注目的商业地块，处在合肥、济南、成都等二线城市。在一些地产专家看来，虽然三、四线城市的消费需求增长则有待观察。但城 镇化会使一、二线城市人口继续增长。中国人民大学农业与农村发展学院副院长郑风田向时代周报记者表示，一、二线大城市与三、四线城市及中小城镇之间的发展 差距是数十年间形成的，从全国来看，如果产业、就业和公共资源配置没有大的转移，恐怕在新型城镇化进行的数年中，并没有办法迅速与大城市缩小差距。他认 为，接下来的数年内，每年将有1%的人口实现城镇化，每年新增的城市人口会超过1000万。
就这样，恒大“进城”的冲动，与地方主政者们造地标、发展区域商业的目标非常合拍。
时代周报记者注意到，在合肥、济南项目开业的时候，都有当地高层到场， 许家印考察项目时也有领导陪同。在成都，恒大拿到的是优势地块：成熟商业地块，且以低价拿地。
恒大地产2013年财报显示，恒大现有土地储备中，已付土地款为1369亿元，未付土地款为571.5亿元—已付土地款正与其净负债额规模接近，按 照每年8%的利率计算，实际上持地的成本在100亿元以上，并且，恒大宣称其仍然坚持“消耗多少，补充多少”的原则，希望储地规模在稳定中略有增长，同时 项目布局进一步向一、二线城市和城市中心城区倾斜。显然，在目前巨头纷纷谨慎入手地块的情形下，持地最多的恒大对土地升值的前景非常乐观。
至2013年底，恒大在一、二线城市的项目所占的比例，已经增加到所有储地的近一半。
实际是，恒大在多数人看空市场时逆势拿地，这种状况并不是第一次出现。2008年，上市失败的恒大如同一条咸鱼，却在2009年翻生，凭借的即是手中大量储地在政策红利到来时的大幅增值。而在2008年金融危机之下，显然无人看好恒大。
一位地产界资深人士表示，如果现金流不成问题，即便在当下，最好的策略还是尽量多储地。而恒大一次又一次躲过资金链危机的经历证明，许家印豪赌所依靠的，绝对不只是运气，而近乎不受限的现金流，给了他依靠惊人的高杠杆发展的胆量。
目前，中国地产正处在有巨头无寡头的时代，最大的万科也仅占了不到10%的份额。许家印显然将目标投向了更远的将来。
当然，也有专家对此并不看好。“恒大目前还没有过成功的商业地产项目，”房地产专家韩世同向时代周报记者称，“万达从2005年开始做商业地产，经 历10年的积累。万达的发展是在商业地产发展上升期，可是现在经济下行，万达模式能不能成立还存在疑问。而恒大在这个时候做商业地产，而且目标是三、四线 城市，恒大大规模扩张的风险非常之大。”
方圆地产首席分析师邓浩志亦向时代周报记者表示，就目前形势而言，电商对商业地产冲击很大，现存的商业地产也存在出路难的问题。恒大本身是做专业地产，但在商业地产方面的经验并不丰富，在经营上可能会遇到新的问题。
负债率：从高到更高
熟悉恒大模式的人不难发现，这家集团的现金流和负债率一直处于外界的担忧之中，但是这些问题并没有阻碍恒大继续扩张。
恒大2013年的财报非常漂亮，销售额突破1000亿元，土地储备达到惊人的15.1亿平方米，而现金总额也同时由2012年的251.9亿元翻一番不止，达到536.5亿元，净利润亦增加五成。
最受瞩目的还是净负债率，从2012年的84%下降到2013年的69.5%。恒大将自己大幅降低负债率的原因，完全归功于“持续透过强化销售及回款、策略性商业物业等综合措施”。但财报中没有说明，“综合措施”中，是否包括今年4月份重新受到强烈关注的永续债。
按照财报披露，恒大在2013年与内地银行合作，发行了250亿永续债，用在一、二线城市购地中。
而按照香港的会计原则，这250亿永续债没有被记录在负债当中。按照多个媒体报道，与恒大合作的是民生银行。民生在召集法律、会计、金融等方面专家 闭门论证了一个月之后，给了恒大这样一个协议：“2+N”，即在永续债发行的第一年和第二年，恒大需要付出的年利率分别为12%和13%，到了第三年，则 直接飙升为18%—恒大核心业务的毛利率其实仅为11%。
第三年起高得令企业难以忍受的年利率，被各界认为是“倒逼”恒大还债、将永续债变为中短期债的方式。而这250亿的永续债更被直指为“名债实贷”，为内地银行绕过监管向恒大大贷款，同时修饰报表的做法。
如果将这250亿永续债归于“负债”项下，则2013年恒大的净负债率大幅上升为令人瞠目的147%，按照巴克莱银行的统计口径，则变为165%—无论哪一个数字，都超过了2008年恒大上市失败当年底120%的历年高峰。
调整后的资产负债率的变化亦明显，在销售额上升将近10%、毛利率亦上升的情况下，2013年的资产负债率居然从82.56%升高至84.4%。
在疯狂拿地、提高土地储备的策略下，恒大的负债状况实际上是恶化了。
但这并不是恒大第一次的财务冒进。2008年之前的2006、2007两年，为了上市，恒大大肆收购土地，结果2008年的金融危机导致的上市失败，直接使恒大资金链断裂。
但恒大的神奇之处在于，在崩溃边缘，总有贵人襄助。许家印在香港一待数月，在拉来了有“鲨鱼胆”之称的香港新世界集团主席郑裕彤之后，他一步步恢复了元气。
作为优先股股东的美林以溢价452%的价格买下恒大御景半岛项目部分股权，直接贡献了7.6亿元的收入，而恒大当年的净利润是10.8亿—这笔股 权，2013年恒大又花10亿元买回。同时，恒大在香港还拿到了6亿美元的私募基金。凭借这笔交易，恒大当年的营业利润率和净利润率双双创了新高。而 2009年10月的再次上市，恒大获得了香港多位知名富豪的捧场，李嘉诚和杨受成的收购出资均超过一亿美元—此次上市，恒大一共融到了32亿港元。
上市成功后，融资能力增强的恒大，在2010年净负债从2008年120%的高峰下降至52.5%后，又在接下来的几年内节节攀升。
对于债务问题，恒大方面在给时代周报记者的回复中表示不予置评。
财报显示，2011年，恒大净负债率为68.92%；这个数字在销售情况不佳的2012年上升到了84.15%，又在楼市销量和价格双双大涨的 2013年实际增加到了147%—今年超过990亿的支出和2015年或将“到期”的永续债，恐怕将是许家印再次表现融资神力的机会。
前途难卜的跨界
恒大的多元化战略实际上早已实施多年，“许家印是一个很喜欢，也很善于捕捉国家政策方向的商人。”一位地产大佬曾在接受媒体采访时评价其对手。
许家印也曾公开表示，房地产业的空间将会萎缩，所以维持现有规模，寻找新的发展空间成为恒大必须考虑的长远战略，文化产业被视为恒大的朝阳产业。
早在2010年11月，许家印就斥资10亿元成立恒大文化产业集团，下设电影、院线、音乐、动漫、经纪、歌舞、发行等板块，覆盖影视行业全产业链，成为内地首家覆盖影视全产业链的文化产业集团。
“当时国家正在鼓励社会对新文化产业的投资，许家印认为这将是未来高速成长的行业。”有接近恒大的知情人士表示，于是有了上述投资。
跨界发展，恒大的野心似乎还不止于此。就在6月17日的股东大会上，恒大董事局副主席兼总裁夏海钧表示，恒大在继续强化地产主营业务外，亦会大力培养地产以外的副业，待时机成熟时逐步分拆上市。
恒大冰泉的横空出世，是恒大跨界战略和激进风格的最好体现。
借助足球迅速推出恒大冰泉，让外界大跌眼镜。即便在恒大内部，也没有多少人准确掌握这一信息。“最初的信息，整个恒大集团一开始只有核心的不到20 人知道。”一位不愿具名的恒大集团内部人员告诉时代周报记者，直到2013年10月初，恒大内部员工才知道恒大进军矿泉水，即便如此，“恒大冰泉”的品牌 名仍然不为大部分员工所知。
然而，许家印要做矿泉水可不是一个月就定下来的。许家印似乎对此早有愿景。据白山市政府工作人员向时代周报记者透露，2013年4月，吉林省省长巴 音朝鲁在香港一次活动中偶遇许家印，许家印当场表达了想开发长白山矿泉水的意愿，省长回应说白山市矿泉水很丰富，并对恒大集团表示欢迎。此次口头会晤之 后，恒大集团开始对白山市频频考察。而据当地媒体报道，2013年7月31日，白山市市长彭永林在市宾馆会见了恒大集团副总裁兼酒店管理集团董事长彭建 军。
吉林省方面态度积极，去年8月中旬，吉林省主管副省长陈伟根到访恒大，基本就把投资事宜敲定。8月18-23日，应吉林省副省长陈伟根的邀请，恒大方面由彭建军等13人组成的考察团来吉林省考察。
恒大此行考察团分成2个小组，一是矿泉水小组；二是文化旅游产业小组。考察团在抚松县和靖宇县考察并深入洽谈了矿泉水项目，在抚松县、长白山保护开发区和吉林市丰满区考察了文化旅游产业项目，并实地勘查相关地块。
此次考察洽谈最终得出结果：恒大集团决定在白山市投资200亿元，打造世界级长白山恒大矿泉水品牌，年产1000万吨矿泉水。同时，打算在吉林省加大文化旅游产业的开发。
“其实我们在(恒大冰泉)推出来的早一个月前就听说恒大要做矿泉水了，”恒大的竞争对手，一位不愿意具名的饮料企业市场总监告诉时代周报记者，“但是因为恒大是房地产企业，我们第一个想法就是，他们是不是要借这个东西圈地啊。”
不过，这位总监告诉记者，目前恒大冰泉的种种动作证明“他们还是在做水”。
目前我国高端水市场正以每年40%的速度扩容，市场上高端饮用水的市场份额占瓶装饮用水市场份额的12%左右，预计未来5年内，我国高端水市场容量将不少于100亿元。
“白山市早就想把自己的水推向中高端市场，恒大正好契合了这一要求。”白山市招商局副局长张雪松对时代周报记者坦言。当地政府对于发展高端矿泉水资 源的要求十分迫切。据当地媒体报道，早在2012年底，白山市环保局为解决中高端矿泉水环保问题，邀请省环评机构专家专程到靖宇县，一路为该项目开辟“绿 色通道”，在10天内就完成了该项目的环评、审批和排污总量控制指标核定，可谓正好为恒大的进入铺平了道路。
“中高端水市场远远没有饱和，市面上的需求很大，不少饮料企业都想进入，想不到恒大比他们还要早了一步，”上述饮料企业市场总监说。
目前恒大在当地注册的两家公司，“抚松恒大长白山矿泉水有限公司”直到2013年11月5日才注册，注册资本为2000万，经营范围是“用于矿泉水 项目建设(不准从事生产经营活动)”。而另一家 “恒大长白山矿泉水有限公司” 显示注册时间为2006年9月11日，注册资金为8000万，而其经营范围是除了“生产、销售碳酸饮料、果(蔬)汁饮料、矿泉水(含加气矿泉水)及保健饮 料，还有采矿权和煤炭销售权”，其中采矿许可证有效期至2037年12月，而煤炭经营资格证有效期至2016年5月29日。
进入高端矿泉水领域之后，恒大也开始筹划建立医疗健康产业。
2013年下半年，恒大收购韩国人在天津设立的医学美容医院，并于11月向天津市卫生局递交了恒大原辰(天津)医学美容医院的设置申请，也标志着恒 大正式进军医疗行业。12月4日，恒大与哈佛大学宣布将共同在中国成立哈佛医院，恒大表示医院的投资建设均由恒大实施，管理及医疗团队则全部来自美国哈佛 医院，开始进入筹备阶段。
扑朔迷离的足球那些事
2010年10月，时任广州市市长的万庆良在广州队夺得中超冠军的庆功宴上称，“足球就是要燃烧人民币”。据媒体报道，作为铁杆球迷的万，对广州本地的恒大、富力俱乐部都十分支持。三年后，烧钱的恒大捧回了亚冠冠军奖杯。
不过，细心的广州球迷们发现，在足球领域取得了空前的成功之后，恒大足球今年不再土豪了。新赛季广州恒大亚冠奖金与去年相比将打五折，多进一球所颁 发的“为国争光奖”，也由上赛季的200万元变成100万元。中超奖金下降的幅度更大，赢球奖励100万元，平球奖金是0，输球还要倒扣100万元。
阿里巴巴的入股，更被很多人认为是恒大烧钱难以为继的一个例证。面对着种种猜测和质疑，7月2日马云本人在阿里巴巴的来往扎堆澄清了这一次看似冲动 的合作。“恒大的许家印董事长是唯一一个请我投资他们俱乐部足球的人。为此他花了一年时间给我做铺垫。”马云表示，与许家印的合作是理性的投资，而非赌博 式的意气用事。
许家印则表示：“阿里巴巴是世界上最大的、队伍最强管理最好的、前景最好的互联网老大。”他说，引进战略投资者是恒大俱乐部战略性发展的第一步，第二步公司计划引进20个战略投资者。“准备再增资扩股40%，每家2%，按照俱乐部估值大概30个亿。”
到底是引入新投资者以求“玩得更大”，还是拉互联网巨头入伙以解燃眉之急，目前看来还不得而知。
同样扑朔迷离的，是恒大的新球场项目。
为恒大建一个专业球场是许家印早几年就有的打算。事实上，早在2011年，他就向广州市政府相关领导表达了自己的愿望。
2011年，已经在足坛打出一定成绩的恒大足球受到了广州市各领导的重视。据广州本地媒体报道，这一年的10月16日，恒大主场(资料、团购、论坛)对阵上海申花时，许家印向时任广州市市委书记的张广宁表达了想用珠江新城赛马场建球场的意愿。
赛马场占地38万平米，曾是亚洲仅次于香港沙田马场的第二大赛马场，它位于广州新崛起的CBD珠江新城，是目前广州最贵的地段。
许家印后来对媒体回忆说：“我跟张广宁书记谈了这个事情，能不能做一件填补中国空白且有意义的事情。他说什么事情，我就说，将跑马场改为专业的足球场。”
不过，据媒体透露，许家印的计划当时被相关政府人员证实难以实现。
然而，随着恒大足球的崛起，政府相关部门的表态已发生微妙变化：2012年5月18日，天河区委书记石奇珠在会议上表示，将争取市政府支持，加快推 进马场地块开发建设，及早启动10多平方公里奥体功能核心区建设，推动沙河商圈改造升级，提升地块价值，而目前利用较为低效的跑马场地块被列入盘活计划。
2012年6月18日，恒大打败了17家房企，以13.22亿元竞得广州珠江新城D4-B2的商业属性地块，此商业用地就位于红线女中心和赛马场旁，创下全国楼面价新高(当年除加油站用地之外)。
“本次恒大以志在必得的态势高价拿下该地块，有可能是出于日后布局赛马场的战略考虑。而观察恒大近年来在排球、足球、音乐等领域的业务发展，明显具 有增强自身影响力、加大拿地与政府的谈判砝码的功能，这种通过副业为主业服务的意图非常明显，”对此，没能成功拿下这块地的保利旗下公司在研究报告中指 出。
2013年，在恒大足球夺得亚冠前夕，再度有体育媒体曝出，恒大将拿下这块赛马场的地，建设新球场。然而，当2014年，赛马场内各租户搬迁大限来 临之际，恒大似乎改变了主意。最新消息显示，恒大集团将在广州番禺区广州南站附近建设一个专业的足球场，一旦球场事宜尘埃落定，恒大还将代表广州申办世俱 杯。
对于广州南战附近地块用于专业足球场建设一事，市规划局工作人员向时代周报记者表示，该局确实已受理了该足球场控规修改申请，但按照一般流程，选址还需要经历批前公示，然后经广州市规委会会议审议等程序才能最终敲定。
根据一份恒大内部流出的《2013年恒大启动项目》显示，2014年，广州珠江新城D4-B2的商业属性地块列入了恒大商业计划开发之中，不过具体如何开发，并没有给出更多细节。恒大方面也在给时代周报记者的采访中，表示不予置评。
一次次惊险的“成功”之后，已经很少有人怀疑许家印的决心和执行力，以及他的“运气”：从房地产、旅游、足球到矿泉水，到医疗、文化产业，许家印每 一步都在为恒大的未来描绘一张野心勃勃的蓝图。而现在的问题是，恒大式庞大商业帝国以及激进的高杠杆财务模式，能否延续往昔神话，在当下风云跌宕的商海博 弈中从胜利走向胜利？
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