易居:以绿地借壳上市论上海国企在房地产领域的发展
中房网讯 伴随着中国经济改革与产业转型的加快推进，越来越多的新技术、新模式、新观念，也在持续影响、甚至改变着中国房地产业的发展方式与节奏。上海易居房地产研究院，除了深入和重点研究市场、政策、行业、企业等领域之外，也在密切关注外部宏观进程的变化对于房地产业的影响。在此，将上海易居房地产研究院近期在几个领域的跟踪和研究成果，以飨读者。
国企改革是“市场化”中不可缺少的内容，是经济改革的重要支柱。根 据三中全会的部署，深化国有企业改革的工作着力点，主要围绕国资管理和国企管理两条主线展开，投资主线包括垄断领域放开、试点区域、引入战略投资者、大集 团上市平台。随后，部分地方政策相继跟进，2013年12月，上海市发布《关于进一步深化上海国资促进企业发展的意见》，对国资管理、国资布局、国有企业 分别确立了目标：经过3-5年的扎实推进，国资管理体制机制进一步完善，国资布局结构进一步优化，国有企业活力和竞争力进一步提高，国有经济在全市经济社 会中的带动作用进一步增强，加快形成对内合作、对外开放的新格局，努力成为全国国资国企改革发展的排头兵。
目前，土地稀缺需求旺盛，地方政府鼓励企业进一步提高土地的节约集约利用程度，盘活存量用地。2014年2月，上海市发布《关于进一步提高本市土地节约集约利用水平的若干意见》提出：“努力实现规划建设用地总规模‘零增长’，逐年减少新增建设用地，大力促进存量建设用地盘活利用，提升土地资源配置效率，进一步提高土地利用质量，以土地利用方式转变促进经济转型升级。”国家及地方政策为上海市国企的房地产业发展提供了契机。
一、绿地借壳上市案例分析
3月17日，金丰投资公布绿地借壳上市的具体方案：先资产置换，然后金丰投资发行股份购买绿地集团全部资产，绿地集团实现整体上市。从规模及影响力来看，已成为本轮上海国资改革之最。
1、房地产再融资四年后再开闸
2010年4月，国务院下发通知，对存在土地闲置及炒地行为的房地产开发企业，商业银行不得发放新开发项目贷款，证监部门暂停批准其上市、再融资和重大资产重组，房企再融资由此搁置。直至今年“两会”，政府工作报告表示：“对房地产市场要分类调控”，随后住建部提出不再要求公布年度房价控制目标，被认为是行政性调控手段退场的序幕，随后万科B转H股方案获批，目前绿地集团借壳金丰投资上市，预示着房地产再融资时隔四年后顺利开闸，融资渠道将重回股市再融资，房企在资本市场的“紧箍咒”正在松绑。
虽然地产再融资已开始放行，但并非所有的房企都有望参与再融资、或借壳上市等资本运作。目前，管理层对于有意参与再融资、借壳上市、资产重组的房企有明确的要求：对于已经上市的房企以及非上市的大型房企，管理层对其开放再融资、借壳上市、资产重组等通道；而对于非上市的小型房企的借壳上市，从管理层目前的态度看，通道依然关闭。
2、国有资本主导地位尚未改变
重组之前，上海国资委通过上海地产(集团)、上海城投总公司、中星集团掌控48.45%。重组完成后，上海国资委系统旗下上海地产集团持股25.67%，上 海城投总公司持股20.58%，上海格林兰代持28.83%，其他股东持股24.92%。持股比例较为接近、且均不超过30%，上述股东中没有任何一个股 东能够单独对上市公司形成控制关系，但从持股比例来看，上海国资委仍然掌控46.25%的股权，国有资产依旧处于主导地位，但控制地位已有所淡化。关键变化在于由绿地集团管理层43人同时注册成立了格林兰投资(张玉良为法人代表)，作为上海格林兰的执行事务合伙人，扮演普通合伙人角色，承担管理决策职能。
新一届政府已强调政府调控要更注重市场作用，“上海市国资改革20条”中也提出：“国企改革以市场化、专业化、国际化为导向，以深化国资改革带动国企改革为着 力点，以推进开放性市场化重组为途径，积极发展国有资本、集体资本、非公有资本相互融合的混合所有制经济，提高国有企业活力和国有经济整体竞争力，促进国 有经济与其他所有制经济共同繁荣，实现上海经济社会全面协调可持续发展。”交易完成后，上市公司将成为上海市国资系统中的多元化混合所有制企业，实际控制人为绿地总裁张玉良。绿地推进重组既保证了国有资本的主导地位，同时又使“国有体制”与“市场机制”充分结合，发挥混合所有制市场化、灵活高效的优势；既充分体现和放大了国有资本的控制力、影响力和带动力，又最大化发挥企业活力，顺应了上海市国资改革的导向。
4、企业寻求长久发展必经之路
绿地整体上市由上海市国资委主导，足见上海市政府对绿地品牌的重视，同时在国企改革的大背景下，也能起到开局之效。从绿地企业自身来讲，积极意义凸显。一是，融资能力大大增强，绿地在一年内实现资本市场“A+H”双平台运营，重组后的绿地市值已超万科高居地产行业第一位。二是，体制创新增强企业活力，绿地对部分子公司不断进行体制创新，其下属云峰集团、建设集团、南京城开、汽车服务集团等企业均实施了绿地控股与经营者群体持股相结合的体制创新，通过改制增强企业适应市场竞争的能力与活力。三是，国际化战略的必然环节。绿地未来要打造世界级跨国公司，成为“世界的绿地”，核心仍是改革。
二、上海国企在房地产领域发展路径分析
1、上海市属企业分类：国有大型房企和非地产主业国企
在房地产市场快速发展的十几年中，受房地产行业利润空间大、升值溢价快等因素影响，不少国有企业利用自身优势资源涉足房地产行业，主要分为两类，一类为大型国有房企，如绿地等，一类为非地产主业国有企业，但房地产板块发展迅速，如上海农工商、宝钢集团、上海纺织集团等。
“上海市国资改革20条”指出：“明确功能定位并实施分类管理。突出企业市场属性，兼顾股权结构、产业 特征、发展阶段，逐步实现差异化管理。竞争类企业，以市场为导向，以企业经济效益最大化为主要目标，兼顾社会效益，努力成为国际国内行业中最具活力和影响 力的企业；功能类企业，以完成战略任务或政府重大专项任务为主要目标，兼顾经济效益；公共服务类企业，以确保城市正常运行和稳定，实现社会效益为主要目 标，引入社会评价。”在此基础上，我们对上海市市属出资企业从房地产业角度进一步分类，分为两大类：国有房企和非地产主业国企。
上海市属出资企业的基本分类（49家）
2、国有大型房企发展路径
绿地集团是上海大型房企的龙头，其发展实现了诸多奇迹：以2000万元注册资本金起步，20年后年业务经营收入、资产规模双双突破2000亿元，实现资产近万倍增长，国有资产增值超千倍，年均复合增长率超40%；房地产业务遍及中国24省64市，并走出海外落子韩国济州、澳洲悉尼等。这样的超常规发展取得的累累战果离不开宽松良好的发展环境和抢抓机遇的发展意识，同时集国有与民营优势于一体的“混血”机制、具有符合市场要求和企业实际的商业模式、成功坚持文化引领和团队建设，是实现快速发展的重要因素。
并非所有的大型房企均能再走绿地之路，然而其成功经验值得借鉴。对于大型房企，顺应契合国家政策及战略发展的道路，战略制胜是关键。如今新一轮国企改革已经开始，市场机制的重要作用进一步确立，从“国有控股制”到“混合所有制”，意味着经营决策权、收入分配和融资机制上的进一步融合，“混合所有制”改革将会进一步释放巨大的制度红利，这对企业的发展是难得的机遇。对于大型房企，上海市鼓励通过优化国资配置，实施资产重组，培育具有国际竞争力和影响力的企业集团。如上海城建集团旗下上市平台“隧道股份”，2014年将进一步探索多元化的股权机构及融资渠道，一方面继续 推进短期融资券等低利率工具，以补充短期流动资金；另一方面，继续探索ABS后续发展可能，积极尝试信托业务、资产支持票据业务等盘活存量资产的融资新渠 道，为投资业务长远发展筹集资金。同时，在试点项目基础上，加大合伙基金引入力度，扩大投资能力。
3、非地产主业国企房地产领域发展路径
与绿地相比，此类企业的房地产业发展壮大是受到国家政策制约，房地产板块参与市场化竞争受限。目前发展应以集团现有资产为主，目标是实现自有资产价值最大化。主要包括三个方面：
一是优化存量用地，提升资产价值。2014年上海市发布《关于进一步提高本市土地节约集约利用水平的若干意见》推动工业用地调整升级，加强土地集约复合利用。随着城市用地日益紧张，通过搬迁、收回等手段将现有工业用地和闲置土地进行优化配置，以增加建设用地的土地改革方式成为各大城市土地政策改革的首选。通过土地存量优化助力国企改革，这是企业房地产板块发展的契机。由于过往城市工业用地，特别是核心地区工业用地主要集中在此类国有企业，通过优化存量用地，一方面现有资产重估有助于此类企业资产升值，另一方面盘活存量可释放企业房地产板块活力及发展潜力。
二是利用资源优势结合主业，深耕房地产细分市场。如上海纺织集团利用大量自有工业用地和房产，结合纺织、科技、市场等主营业务，建成了50多个创意园区，地产与时尚结合，使上海纺织集团在这一细分市场上优势明显。
三是重视物业管理，通过创新模式实现资产增值，提高企业品牌价值。非地产主业国企下属多有零星物业，部分企业已成立物业公司，如上海 电气集团下属的文通物业有限公司，自2004年受总公司委托，负责对电气集团闲置的厂房场所进行出租物业的统一经营管理。通过统一管理，一方面盘活了电气 集团系统物业的资产存量，提升电气物业的品质，一方面可为企业改制筹措资金，为离岗职工提供就业岗位。目前其物业管理已不局限于自身企业，还承接业内房产 公司开发建设的物业，管理项目包括工厂物业、商务办公、创意园区、住宅物业等多方面。此外，社区增值服务作为新的经营理念和发展模式正在形成，利用各种管理方式和手段，提供多种社区管理服务项目及衍生性服务项目，特别是特色化的服务项目，如生活服务、代理服务、文化服务等。因此充分利用现有资源优势，创新发展是目前企业发展的有效途径。
(本文执笔人：上海易居房地产研究院研究员 郑红玉)
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