北京置业热点大起底：良乡楼盘有价无市
中房网讯(记者 卢泳志) 售楼处冷冷清清，销售人员或坐或站，三三两两聊天解闷。这是中房网记者近日在房山良乡区域多个项目售楼处看到的景象。在京投万科新里程售楼处，记者甚至成为这里当天第一位访客，而当时已经下午一点多了。
为了吸引购房者，智汇雅苑项目推出“组合贷款”，现场销售人员告诉记者，“我们是全北京唯一一家可以做组合贷款的项目，公积金贷款和商业贷款同时使用，总体下来可以省不少钱呢。”对于是否能分期首付，该销售人员最初说不可以，不过稍后又向记者表示可以跟领导申请，先付一部分首付。
尽管如此，良乡大部分在售项目仍然难以摆脱“有价无市”的遭遇。
近年来，房山区域房价急剧上涨，如果说长阳是2009年以后房山楼市发展裂变出的新军，那么良乡则是房山的传统豪强。2008年以前，良乡区域的购房者多数以本地改善和投资为主，房价也仅仅停留在6000元/平方米左右。随着北京“南城计划”的实施和轻轨房山线的全面贯通，如今，良乡区域的房价已经飙升至25000元/平方米左右。
推盘延期 难免降价命运
由于良乡核心区域规模较小，发展已经较为成熟，如今，该区域新供楼盘较为稀少。记者走访发现，目前良乡核心区域在售项目只有蓝爵公馆，据现场销售人员介绍，该项目于去年10月开盘，主推146、160平方米的大三居，均价21000元/平方米。
相比核心区域，东部高教区在售项目较多，在地铁良乡大学城和良乡大学城北站附近有智汇雅苑、金地朗悦、旭辉E天地、首开熙悦睿府·书香等项目在售。据记者了解，该区域项目开盘时间大多迟于预计时间，销售价格相对预期也有所滑落。
记者在金地朗悦售楼现场了解到，该项目于4月24日开盘，推出四期洋房共139套，户型为89平方米、122平方米的三居、150平方米的顶层复式以及122平方米的下跃，均价为23800元/平方米。
不过，记者发现半年前该项目就已经计划推盘，相关网站显示，该项目最早预计2013年11月开盘，之后又先后计划2013年12月、2014年2月开盘，而预计开盘价格为26000元/平方米。
另外，本来计划4月底开盘的金地朗悦·YOYO派精装MINI洋房也推迟至5月开盘，本次开盘共有200套房源，户型面积为30-50平方米之间，总价78万元起。
屡次爽约的还有京投万科新里程，不过据现场销售人员介绍，该项目不会集中推盘，而是“即来即购”。目前，该项目2、3、5、6、8号楼的527套房源都处于在售中，均价23700元/平方米，精装修。
而据记者了解得知，该项目6、8号楼原本计划去年12月开盘，后来又将2、3、5、6、8号楼同时定于今年3月份开盘，当时预计价格为25000元/平方米。
之所以开盘价格低于预期，销售人员表示，“我们会根据楼市调整开盘价格，当预售价格高于在售价格时，自然会做相应调整。”记者看到，3月23日开盘的智汇雅苑项目目前在售均价为21800元/平方米，另一在售项目中昂香醍的四联排别墅现房售价为23000元/平方米。
新区商业欠缺 住宅配件商业街
由于东部高教区商业配套欠缺，在住宅销售的同时，部分底层商铺亦同时发售。据了解，金悦生活广场项目临街底商于去年开始销售，底价28000元/平方米起，户型面积为36-500平方米，预计今年8月交房。
另外，目前在售项目还有50年产权的商住项目旭辉E天地，该项目于 3月29日加推4号楼，均价为25000元/平方米，相对1月25日开盘的3号楼26000元/平方米的售价略有下调。
该区域的首开熙悦睿府·书香项目较为独特，该项目的住宅部分已经全部被北京理工大学承包购买，对外出售的项目只有商住项目，均为50平方米左右的开间，销售均价为20000元/平方米，目前15号楼在售。
记者观察发现，旭辉E天地和首开熙悦睿府·书香仅有一条马路之隔，二者同为50年产权的商住两用项目。另外，这两个项目都计划利用项目底商打造商业街，“一、二层是底商街铺，由于地处高校区，这里未来将成为一条特色商业街，由于街铺只对外不对内，不会影响居民生活。” 首开熙悦睿府·书香销售人员说。
另外，预计6月份开盘的韩建青春志项目与以上两个项目类似，该项目一层、二层为商铺，二层以上为住宅，地下一层为商业用房。目前暂无报价。
待售项目还有苏宁·尊悦大厦，预计2014年6月内开盘，均价待定，户型为121平方米的2居和182平方米的3居。不过，该项目负1至5层为苏宁生活广场，7至13层才是住宅。
交通改善拉动良乡楼市需求
在交通方面，近年来良乡迎来诸多利好。2010年开始建设的京良快速路西起京石高速公路西侧，东至五环路，道路全长10.8公里。目前，房山区段已基本完工，预计下半年全线贯通，届时将由现在的单向单车道扩展为主路三车道和辅路两车道，全程主路不设红绿灯，将有效缓解房山通往中心城区的交通压力。
据记者初步计算，良乡核心区域距离北京西站大约30公里，在不堵车的情况下，沿京港澳高速自驾大概需要40分钟，并且需要交纳5元高速费。按目前北京的交通情况来看，早晚上下班高峰交通都会出现不同程度的拥堵，所以在城区西南区域的上班族选择在此处置业较为适宜。
另外，随着地铁房山线与地铁9号线连通，使良乡与市区的连接变得更便捷。记者尝试从地铁房山线苏庄站乘坐地铁，到达与9号线换乘的郭公庄站，大概需要30分钟。据记者估算，乘坐9号线到达北京西站大约需要20分钟。
不过，据记者了解得知，房山线北延规划方案已于3月得到批复。北延线路预计今年开工建设，2016年开通运营，开通后，通过房山线可直接换成9号线、10号线和16号线，将房山与公主坟、中关村等主要商圈有机的结合在一起，对于未来房山居民的出行提供了更多的便利。
按照目前在售项目和近期预售项目来看，由于项目比较集中，达到地铁站较为便利，尤其是旭辉E天地、首开熙悦睿府·书香、京投万科新里程距离地铁站不过几百米。因此，在地铁房山线和9号线沿线的上班族可以在此置业。
老城区配套成熟 高教区多为规划中
随着房地产市场的崛起，良乡商圈自然成了炙手可热的“香饽饽”，周边的商业项目热度始终未减。良乡商圈并不算很大，商家聚集大型购物中心、超市、影院、连锁餐饮、电器卖场样样齐全。
据记者了解，目前良乡核心区域聚集了美奥美购物中心、华冠购物中心、良辰百货等大型购物场所；良乡文化广场、良乡体育中心等文化休闲设施；家乐福、美廉美、超市发等大型购物超市；国泰百货、新华国际影城等商业餐饮娱乐业态。
良乡商圈较为集中，主要的购物场所都聚集在相邻的几条街上，甚至在一个区域坐落国美、苏宁、大中三个大型的电器卖场。另外，记者看到在家乐福超市一楼还有品牌服饰店与肯德基、必胜客等连锁餐饮企业，家乐福超市距离华冠购物中心走路约10分钟，距离国泰百货只相隔一条马路。
不过，相对于商业配套设施比较完善的核心区域，良乡东部高教区的商业配套则较为匮乏，由于刚刚起步，该区域多个商业正在规划中，其中智汇雅苑项目东侧的商业部分预计2016年完成，其中1-3层为购物中心。另外，记者还发现，该区域的楼盘大多配有底商，其中金地朗悦、旭辉E天地的临街商铺已经在售。
高教园初具规模 崛起之势明显
近年来，良乡核心区域发展已几近饱和，除了长阳之外，良乡高教园区域已经成为房山楼市发展的新贵。据了解，良乡高教园位于良乡新城东区，规划总用地面积10111亩，总建筑面积约为496.94万平方米，总投资300亿元，入驻师生规模约为10万人。
自2002年开始建设以来，集高效和创意园区为一体的新城良乡高教园区拔地而起，目前第一期开发全部完成，市政基础设施建设已基本完善，已建成六横八纵14条道路。
据记者了解，目前该高教园入驻院校共六所。其中中国社会科学院研究生院、北京理工大学、首都师范大学、北京工商大学四所高校已经完成了一期的建设任务，师生入驻规模达到三万人。
在园区周边，还分布着中核集团的研发总部、中粮集团的现代农业与绿色种植生产基地以及窦店装备制造产业基地。另外，智库产业园将成为社会科学和人文科学科研、创业、国际交流的基地。
除了高教部分，良乡区域的整体教育资源也比较丰富。该区域拥有良乡中心幼儿园、良乡第二幼儿园、苏庄幼儿园等20几家学前教育机构。另外，还拥有良乡中心小学、良乡小学、良乡第二小学以及良乡中学、良乡二中、三中、雨田中学、昊天中学等丰富的教育资源。
在医疗方面良乡同样拥有优势，包括房山区第一医院、良乡医院、房山区妇幼保健院、北京仁德医院在内的多家医院都坐落于良乡核心区域。而在东部高教区则有武警总医院正在建设中，据悉，该医院将于2016年投入使用，届时将提供5000多个床位。
另外，在良乡的核心生活区还遍布着许街心公园，包括世纪公园、昊天公园、府前广场、北潞园健身公园等。在东部高教区则有中央景观大道和小清河河岸公园，目前多个在售项目都紧邻公园。
降价解当务之急 仍有涨价空间
尽管拥有诸多优良因素，但是面临近期整个房地产市场的不景气，良乡区域的房地产市场严重遇冷，处于有价无市的状态。目前，良乡区域25000元/平方米左右的均价，相对于大兴天宫院区域22000元/平方米左右的均价高出不少，而之前这两个区位是被放在同等价值上衡量的。
对于购房者来说，价格无疑是决定其出手与否的决定性因素。随着新盘入市价格的相对回落，很明显可以看出开发商面临的压力，在追求高周转的今天，遭遇楼市下行趋势，开发商“降价跑量”的现象越来越明显。
亚豪机构总监郭毅认为，良乡区域的房价如果继续居高不下，市场很难回暖。目前该区域的房价已经超越区域价值，基础的生活配套仍待完善。“现在购房者变得越来越理智，如果目前就要卖到配套完善的价格，很难有市场。”
不过，令在售项目欣喜的是，2014年初，远洋地产以11.44亿元竞得良乡地块楼面价已经达到1.83万元/平方米。消息人士向记者透露，目前该地块得到的审批预售价格为36000元/平方米。
因此郭毅认为，近期整体市场 “量缩价稳”，开发商个别项目选择“降价跑量”不过是为了加快周转、回笼资金，缓解暂时的资金压力。从长期来看，良乡处于房山大规划的核心，再加上交通利好，该区域的楼市仍较为乐观。
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