“自住型商品房”冲击普宅商用物业投资仍被看好
自2013年10月23日北京出台了以“自住型商品房”为核心的“京七条”。时至今日，新政出台已经半年有余，其对房产投资产生的影响怎么样呢？据调查了解，由于受到“自住型商品房”将大量上市的影响，普通住宅的投资受到了明显抑制，但商用物业的投资仍被投资者看好。
政策未明确使短线投资转向长线投资
限购政策以及即将出台的房产税政策使投资置业者的投资方向发生了转变。房产专家认为，自2008年后，房价节节攀升，部分前期投资者，获取了丰厚的投资收益，再加上北京作为一线城市的代表，更强化了购房者房地产保值增值的信心。尽管政策还有一定的不确定性，但投资客可以通过中长线投资来化解政策风险。
目前受历次调控政策制约，尤其是去年二套房贷收紧及动态上调过户指导价等调控政策，前期投入成本不断增加，而投资收益空间却被压缩，不确定的政策风险也是短线投资日益转向长线投资的因素。另外短期内有些区域配套不成熟，使短期收益偏低，通过前期以租待售等待区域成熟，市场好转后再高位出手，也成为一些投资者的选择。
目前投资普通住宅比例不足10%大部分投资客户转向商业地产
近期推出的自住型商品房用地多分布于五六环外，这将会影响部分普宅二手房的价格。房产专家认为，目前投资普通住宅比例不足10%。自住型商品房对高端写字楼的影响则不大，尤其是一部分属于区位优势明显、品质突出的5A级写字楼产品，具有稀缺性和不可复制性，高端置业者成为其需求主力，未来仍具投资潜力。
临空经济区商务版块投资被看好
从目前热销的投资物业类型来看，小户型、总价低的重点发展区域商业物业受到大量投资者的追捧。如临经空济区的商务地标建筑——东港鑫座。凭借空港经济崛起的核心地段，商用物业正处于一个置业投资的价值洼地，投资者钟情于东港鑫座，源于他独特的优势。第一，东港鑫座5A写字楼物业租金回报率高于一般写字楼与普通住宅。据专业数据显示，目前临空经济区商业出租回报率高达8%左右，而城区普通二手房的租金回报率一般仅为3%左右。第二，东港鑫座纯商业项目不限购，购置门槛不高。第三，东港鑫座为50-200平小户型、总价低、换手比较灵活，并且位于三轨道附近和临空经济区核发心，附近商业成熟，投资潜力较大。
东港鑫座写字楼产品既可以做到保值增值，其租金收益也非常稳定。由于该楼盘处于临空经济区商务核心，周边有很多大型企业如宝洁、空客、索爱等30余家世界500强企业、80余家国际知名跨国公司竞相上演财富神话，核心区平均每公顷土地投资近亿元、实现产出2.1亿元，创造了惊人的“钻石效应”。首都临空经济区正在成长为继中关村、CBD、金融街等功能区之后的首都经济又一重要增长极。
专家表示，目前调控政策主要针对普宅，政府保障民生及中低端客户群体需求的力度加大，两限房、自住房、公租房大量开建，商品房供需结构正在发生重要变化。而国家推进产业结构调整，提高消费占GDP的比重，将拓展商业物业的发展空间。
住宅房产税开征在即 投资转战写字楼
今年的楼市冰火两重天，受“国五条”的新政调控，住宅市场变得萎靡不振而商业地产投资却进入了井喷时代。由于政策上对住宅市场的 “限购限贷”持续从紧的态势，导致多数投资者将投资目光转移到商业地产上。在近日某财富论坛上，知名财经评论家叶檀也指出，“随着住宅的持续限购，加上中国城市化进程推动，商业地产未来还会吸引更多关注。”
而近日沸沸扬扬的“房产税”开征近在眉梢，虽然该政策现今仍处于修订阶段，具体颁布实施时间尚未确定，但针对“奢侈性住房消费”征收房产税，这一政策苗头的出现，似乎已经预测了未来政府部分对住宅市场依旧会采取从紧的政策，也将进一步刺激商业地产置业需求，而实体经济的回暖，商业地产的发展空间将会越来越大。更有业内人士表明：商业投资的下一个热点，写字楼即将全面崛起。
对于很多北京投资者来说，住宅被严格把控，偏远郊区投资不被看好的情况下，首都机场临空经济区成为了众多投资者的投资首选地，空港核心区的写字楼更是成为了投资者首选的投资物业：占据高端稀缺资源，即可使资产保值增值，又可自用出租两相宜。
近年来北京城市核心商圈发展已较饱和，市区土地供应稀缺，导致城市核心区域写字楼价格居高不下。如望京商圈的写字楼售价已经达到了6万元/㎡，中关村及亚奥商圈的写字楼多年来已无新增供应，租金已高达到12元/㎡/天的水平。位于首都机场的临空经济区距离望京（仅15分种车程）、临近朝阳等商业成熟区域，客户导向性较强。望京、三元桥等区域外溢的企业将沿着地铁15号线选址临空经济区，这也为区内高端写字楼市场带来大量需求。
据了解，临空经济区是首都“十一五”时期重点建设的六大高端产业功能区之一，这六大功能区包括传统的CBD、金融街、中关村、亦庄经济开发区、奥林匹克中心区、临空经济区。临空经济区拥有航空航天、汽车制造两大千亿规模的大型产业集群，正以每年千亿的产值位列六大经济区的第二位，仅次于CBD区域的产值规模。
目前临空经济区写字楼以首农集团开发的“东港鑫座”为最具投资商务价值，该项目以区域高首席智能5A纯商务写字楼的前瞻品质；凭借着优越的地理交通资源，位于东北五环首都国际机场临空经济区核发内，海关大厦、南法信政府大楼旁，距地铁15号线仅600米；较低的起售价均价15000元/平起，50-200平自由组合空间，低总价，不限购，受到众多企业青睐，成为成长型公司和投资者的处女地。东港鑫座所在区域的发展未来以及投资价值回报更是清晰可见，同时完备交通与绝佳地段利好，世界空港经济大时代的到来更是使得投资东港鑫座回报率无限攀升。
临空经济区最被看好 置业东港鑫座前景光明
在北京写字楼市场中，近年临空经济区板块最受投资者垂青。作为首都“十一五”时期重点建设的六大高端产业功能区之一，临空经济区拥有航空航天、汽车制造两大千亿规模的大型产业集群，正以每年千亿的产值位列六大经济区的第二位，仅次于CBD区域的产值规模。
近两年，在空港经济的持续带动和地铁15号线的通车，临空经济区的办公、商业氛围日趋浓郁。航空产业、高新技术产业、现代物流业和制造业对高端写字楼的需求强烈。贴合机场航空商务和国际商务等产业的需求，该区域市场对写字楼尤其是高端写字楼的需求也日益凸显。
目前临空经济区商务版块正在崛起，商业物业投资价值正处于价值洼地，据了解，作为该区域内首个5A甲级写字楼项目——东港鑫座，由首农集团旗下的北京三元置业实力品质开发。其核心地段及高端品质近日被各大网站看房投资团列为重点考察项目。
东港鑫座项目位于海关保税区与空港物流基地核心地段，正对海关总署以及南法信镇政府，拥有优越的地理及交通资源，距离地铁15号线只600米、邻靠机场快轨与即将通车的S6线，距首都机场仅3.5km， 距离望京商圈仅需15分钟车程。
目前北京写字楼供应量有限，在成熟商圈写字楼早已开发完毕，一手高端写字楼资源越来越少的情况下，临空经济区因为其毗邻首都机场，区位优势明显，随着世界经济贸易的进一步发展，写字楼租赁需求有较大幅度的上升，再加上临空经济区板块各方面配套的逐渐完善，其价值自然越长越高，写字楼的投资价值日渐凸显。
未来，随着越来越多的知名大公司，如世界五百强企业、中国五百强企业陆续进驻临空经济区，企业的集群效应更能积极推动临空经济区的繁荣，东港鑫座写字楼的价值、租金将获益进一步上涨。
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