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北京市自住型商品房详解五环外为集中供应区

https://www.biud.com.cn 2014年02月08日12:01 家居装修知识网

搜房产业网讯：中国指数研究院[微博]1月27日发布《北京市自住型商品房详解》，2013年10月23日，北京市住房城乡建设、发展改革、规划、国土、财政等部门联合印发《关于加快中低价位自住型改善型商品住房建设的意见》（“京七条”）提出加快发展自住型商品住房，完善住房供应结构。【下载报告】【更多报告】

自住型商品房特点

共有产权

2014年1月，北京市两会期间，副市长陈刚提出，自住型商品房是共有产权性质的住房。随后，政府工作报告中将“已推行2万套自住型商品房”修改为“已推行2万套共有产权性质的自住型商品房”，将2014年工作中的“推进自住型商品房建设”，修改为“推进共有产权性质的自住型商品房建设”。

兼具保障与市场特性

此前，北京市住宅体系建设坚持“低端有保障，中端有支持，高端有市场”的总体思路，在市场主导中高端需求的同时，重点强调对低端需求的保障。但随着北京新市民及外来常住人口的不断涌入，目前北京房地产市场的需求更多由中等收入群体支撑，夹心层购房问题日益凸显。“自住型商品房”概念的提出，是迎合当下市场形势变化做出的积极尝试，“低端有保障、中端有政策、高端有控制”，中端需求保障的缺失将得到有效弥补。

北京市自住型商品房主要分布于五环外近郊

从上表可以看出，自住型商品房采取“宽进严出”方式进行管理，适当放宽准入标准（相较于保障房），但增加优先人群、交易限制（相较于商品住宅），政府的共有产权通过优先解决保障轮候家庭、后期获取差价收益等形式体现。

现状

公开出让住宅用地中，八成含自住型商品房

2013年9月以来，北京共成交住宅用地42宗，31宗为含自住型商品房的住宅用地，总规划建筑面积达到625.5万平方米，占总成交建面的80%，其中自住型商品房用地部分占比超过50%。其中2013年成交的21宗含自住型商品房住宅用地中，约含自住型商品房用地227万平方米，约可提供住房2万套。

北京市自住型商品房主要分布于五环外近郊

五环外为集中供应区域

从成交区域来看，朝阳区共成交8宗，占总量的1/4以上，其次是顺义区和大兴区，分别成交5宗、4宗。五环外成为集中供应区域。

首个项目现已进入现场审核阶段

恒大御景湾是北京市第一个自住型商品房项目，位于北京市朝阳区豆各庄乡。御景湾项目总建筑规模约29万平米，其中自住型商品房面积约18万平米，单套约为80-90平方米两室、三室户型，总套数约2000套，均价约22000元/㎡。该项目于2013年11月30日开始网上申购，目前在优先人群现场申核阶段

北京市自住型商品房主要分布于五环外近郊

影响

短期影响：补充住房体系，对商品住宅市场存在一定冲击。

2008-2012年，北京市年均入市、销售新建商品住宅（含保障房）套数均在11万套左右，“京七条”中2万套自住型商品住房占其比例分别为18.1%、17.3%。以2013年成交地块的规划建筑面积分析，假设其同时形成房屋供应，自住型商品房的比重预计将占1/4，对房屋供应结构的影响显著。同时，北京市明确2014年要进一步扩大供应规模至5万套，在“保障房”+“自住型商品住房”落实的影响下，普通商品住宅供应量及占比均将有所下降，对于自住型商品房所在的区域来说，短期供应结构的变化将对区域均价形成明显的下拉作用。

北京市自住型商品房主要分布于五环外近郊

中长期影响：市场结构性差异加剧，中低端住房价格平稳的同时新“夹心层”出现

从供应端来说，保障房、自住型商品住房供应的加大，将挤压普通商品住宅的市场份额，市场中普通商品住宅的供求缺口或将拉大，其楼面地价、销售价格将大幅上涨，加快趋向“改善化、高端化”。根据中国指数研究院监测数据，2013年年末北京市五至六环间主要板块的普通商品住宅用地楼面价已达2-2.5万元/平米，按此推算，未来销售均价将达4万元/平米以上，90平米纯商品住宅总价将达350万元以上。

在保证保障房、自住型商品房价格的同时，普通商品住宅的价格或将加速上涨，住宅市场的价格差异将日益加剧，供应结构向“哑铃型”转变。

与此同时，北京市住宅需求结构也将随之出现变化，新的“夹心层”群体或将出现。如前文所述，未来五至六环间普通商品住宅的门槛将进一步提升，对于不属于保障房覆盖范围、自住型商品房优先购买人群的购房者来说，有能力购买的范围将更加有限。

北京市自住型商品房主要分布于五环外近郊

北京市若长期坚持自住型商品房政策，住宅市场的供需结构将更为清晰。“低端有保障、中端有政策、高端有控制”，政府在中低端需求上充分发挥保障作用，中高端需求的话语权则全部交由市场。总体来说，对于北京自住型商品房的探索，我们认为其积极正面的影响更为突出，也更加符合未来市场的发展趋势。对于其它同样存在突出供需矛盾的城市来说，通过调整供应结构平稳市场预期的调控思路，也值得借鉴。