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房企售价稳定降价促销仍为个案楼市博弈再度升级

https://www.biud.com.cn 2014年03月26日10:13 家居装修知识网

在经历了前三个月成交量下降后，楼市观望气氛日益浓厚。近期杭州、成都、南京、广州等地均出现楼盘打折促销情况，北京也有部分开发商调低了项目售价。不过，根据监测，当前降价销售仅是“个案”，百强房企售价仍保持稳定。

尽管如此，业内人士仍然指出，部分供应过剩的城市潜在风险较大，一些开发商在市场观望情绪较浓的情况下可能会通过降价促销尽快走量。

降价促销仍为“个案”

“最差的开年”，近期一些业内人士以此形容今年的楼市表现。成交量出现下滑、信贷环境不容乐观、部分城市房价出现波动，这都加剧了市场的观望情绪。

中原地产研究中心数据显示，年初至今，54个大城市合计住宅签约49.7万套，较2013年同期下降了25%。3月以来，54个大城市合计住宅签约14.9万套，同比下降了36%。

成交量下滑所带来的销售压力，让一些楼盘率先下调售价。统计显示，目前杭州、成都、南京、广州等地均有楼盘打折促销，德信北海公园、天鸿香榭里、复地新都国际等项目售价均出现不同程度的下调。北京地区部分楼盘也出现价格松动，位于北京天宫院区域的万科橙项目毛坯房销售均价为2.1万元/平方米，比此前对外宣传的2.6万元/平方米（精装）价格低了5000元/平方米，位于通州的东亚印象台湖项目二期入市价格也从预期的2.6万元/平方米调整为2.2万元/平方米。

尽管出现降价苗头，但根据监测，出现降价的仍属于“个案”，百强房企旗下绝大多数新开盘项目价格仍保持小幅上涨，去化情况较好。

“个别项目降价促销，实际上是企业促销回笼资金的需要，一些项目价格调整后和周边项目的价格仍然持平。从市场整体情况看，大幅打折促销行为目前并无蔓延迹象。”分析师直言。

统计显示，从近期重点房企开盘项目价格走势来看，绝大多数百强企业楼盘价格呈现持平或上涨趋势。旭辉集团在天津的项目旭辉御府3月15日开盘价格较前次上涨5%左右，去化率达到100%；中海地产(中海九号公馆中海尚湖世家)在南京的项目中海凤凰熙岸较首次开盘上涨了27%，开盘当天去化99%；保利地产(保利西山林语保利新茉莉公馆)在重庆的项目保利林语溪与上次开盘价格基本持平，去化率近九成。

业内人士表示，从市场整体情况看，虽然2014年前几个月成交回落，但百强房企旗下绝大多数新开盘项目价格仍保持小幅上涨，去化情况较好。相比之下，部分中小企业面临资金短缺、土地储备减少等不利局面，生存空间缩小，不得不采取降价促销策略。

市场分化更加明显

从近几年房地产市场的发展趋势来看，竞争和分化是行业的两大主题。这不仅体现在城市间楼市表现，也体现在房企的经营业绩上。

中国房地产TOP10研究组等最新发布的中国房地产百强企业研究成果显示，随着行业集中度持续上升，百强综合实力TOP10企业的市场份额达到了12.0%，占百强企业销售总额的39.1%。其中，万科、保利、中海、恒大、绿地和碧桂园6家房企销售规模均达到千亿元，销售额平均增速超过40%。

由于城市间的分化，百强房企在区域布局上正明显向一二线城市倾斜。根据中国房地产TOP10研究组的分析，前50家百强企业的重点项目中，来源于一、二线城市的销售额累计占比为84.9%，其中仅北、上、广、深四个一线城市的销售额占比已达到41.3%，杭州、天津、南京、成都、重庆等重点二线城市也受到百强企业的极大关注。万科、保利的重点项目中有65%位于一线城市。同时，部分以三四线布局为主的百强企业也积极转战一、二线城市，如佳兆业2013年合同销售的65%来自一、二线城市项目，全年销售额同比增长38%。

业内人士表示，百强房企大量布局一、二线城市，代表了房企对于未来楼市的预期。自2013年至今，不同城市的楼市分化明显，一线及部分热点二线城市供不应求，鄂尔多斯、营口等部分三四线城市供应量超过需求量，市场库存处于高位，供应过剩风险加大。

数据显示，一线城市2013年商品住宅销供比为1.1，除广州与上年基本持平外，北京、上海、深圳均较出现提升，其中北京2013年销供比达到1.5，市场供不应求矛盾突出；二线代表城市销供比为0.9，低于一线城市，不同城市间差异明显，南昌、杭州、青岛等城市供应量超过需求量。相比一、二线城市，三、四线城市供过于求态势严重。

“供应过剩的城市楼市潜在风险较大，一些开发商在市场观望情绪较浓的情况下可能会通过降价促销尽快走量。”分析师表示，今年以来，多数城市成交量有所回落，市场观望氛围渐浓，不排除部分企业或主动应对市场变化、或受限于资金压力被动进行降价促销以回笼资金，后市供应压力较大区域为了促销跑量将有可能更多地加入降价促销行列。