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房企再融资“开闸“将是结构性的

https://www.biud.com.cn 2014年03月24日18:12 家居装修知识网

坚持市场化发展方向，以多渠道供应来满足市场需求新思路下，融资渠道的保证是不可或缺的一环。自2010年上市房企再融资被叫停后，银行信贷融资也只向少数优质房企（一级资质）倾斜，房企传统的融资渠道基本被堵塞。

但是，资金链紧张并没有倒逼房企被迫以降价销售来回笼资金。因为在房地产市场供求关系紧张、房价上涨趋势非常明显的背景下，房企不管是借助于信托、民间借贷等高成本融资渠道，还是延缓开发进程以应对资金紧张的局面，完全能够获得房价上涨的收益，而且冲抵了资金高成本的影响。

这样得到的意外结局就是，监管层试图通过紧缩资金面来倒逼房企降房价的调控诉求没有达到，反而影响了市场供应的增加。2011-2013年，全国住房新开工面积的年均增速（13%）接近竣工面积年均增速（6.3%）的两倍，意味着新开工绝大部分转为了施工，而并非是当年的竣工。2013年是住房市场的需求快速增长的一年，当年全国商品住房销售面积同比增长在20%，但当年住宅竣工面积的同比却下降0.4%，这与2010年全面紧缩市场化融资的滞后影响不无关系。

日前证监会批准A股开发商再融资方案，表明监管层已放弃通过压制开发现金流来控制房价的思路，这不仅是监管层更加重视市场化调控方式，逐步退出行政干预措施的体现，也是构建多层次住房市场体系、增加住房的供应框架的重要一环。没有融资这一环的有效配合，2013年底高达48.6亿平方米的住房施工面积（相当于当年住房竣工面积6.2倍）若想尽快转化为竣工面积，形成有效供应是难以达到的，而管理层提出的多渠道增加住房供应的政策思路也难以落实。

进一步讲，在调整城市用地供应向住房倾斜、增加商品住房和共有产权住房供应等相关政策已经完备之后，房企再融资“开闸”是新一届决策层以市场化方式增加住房供应、管理住房行业政策体系的最终形成之一。一方面，在供给源头上，土地和资金供应若能够保证，终端住房供应的周期将会缩短，对于缓解大城市住房的需求来说，无疑是非常积极的。另一方面，市场资金面的好转，有利于利用市场化的力量，鼓励开发商对于共有产权住房、棚户区改造和公共租赁住房建设、供应的支持，对于提高住房保障的效率、完善住房供应体系也有很大帮助。

从这一点上看，未来再融资“开闸”或将是结构性的。普通商品住房项目、参与保障性住房建设的上市房企将会首先获得眷顾。另外，上市房企再融资“开闸”，对于行业竞争格局的调整会产生较大影响，市场的份额将向大型房企集中，有利于市场秩序的规范和房地产金融风险的防范。

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