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万科谋求社区商业资本化携手香港领汇

https://www.biud.com.cn 2014年03月10日12:43 家居装修知识网

牵手亚洲最大的房地产信托基金，万科在谋求社区商业资本化的道路上，迈出了实质性的一步。

万科终于和自己心仪已久的偶像——香港领汇房地产投资信托基金（以下简称“领汇”）结成了联盟。

2013年12月19日，领汇发布公告，表示已与内地龙头房地产开发商万科签定战略合作意向书，共同寻找在内地零售物业的投资机会。

根据意向书，领汇及万科会研究在内地进行各种战略合作模式的可行性，并且寻找内地零售物业的投资机会，而理想的投资物业应地处内地人口稠密的小区，且位于重要交通枢纽上，并能为周边地区的居民提供一站式购物体验。不过，该意向书内并无任何特定零售物业。合作双方也对《地产》记者表示，目前该次合作处于框架结构，尚未有太多实质内容。

与双方轻描淡写的态度相比，业内对此反应热烈，均认为该合作对于双方来讲意义匪浅。一个是内地最大的房地产开发商，一个是亚洲最大的房地产信托基金，相交碰撞，绝非像意向书中表述的那样“简单空白”。就在记者致电万科集团副总裁毛大庆询问此事时，其表示正在与香港领汇高层进行深度会谈，不难看出，双方对此次合作的重视程度。对此，中国购物中心产业资讯中心主任郭增利表示，借此牵手二者发挥所长，各自双赢，万科走向了商业地产金融之路，而香港领汇则打开了通往内地市场的大门。

万科远虑

如何找到一个好的退出模式让资产变现，是目前国内绝大多数开发商面对的艰巨问题。对于商业用地存量已达700万平米的万科来讲，自然也无法避免。

万科曾表示，对于地产公司而言，商业不动产的价值目前仅仅在于抵押融资，还远远谈不上利润贡献。“所以万科目标是开一个商业就争取资本化掉一个”。一位接近万科的业内人士对记者言道。“万科商业当前遇到的问题就是，量太大，出手变现速度慢。他们并不想大量持有商业。散售风险较高，对于整售优质资产，万科希望借助稳定的资本化套现途径。”

寻求商业地产资本化的万科“仰慕”领汇多年，并早有接洽，毛大庆本身就很欣赏领汇运营社区商业的经验及金融模式。

基强联行投资管理（中国）有限公司董事总经理陈基强认为，结盟领汇，万科最看重的就是领汇可以为其沉淀的商用物业带来变现的机会，实现社区商业资本化，建立一个标准的长效退出机制。

领汇是香港房屋委员会从其名下物业中，分拆其180家商场物业及停车场而成，并于2005年11月25日在香港联交所主板上市，也是目前全球以零售为主最大的房地产投资信托基金之一。同时，领汇拥有超过1100万平方英尺(约合102万平方米)零售设施，是香港最大零售设施业主，在零售物业的管理运营方面经验丰富。此外，政府背景和雄厚的物业资产，使领汇基金在融资方面很有优势，更容易获得银行贷款。

领汇后来一直为世人津津乐道之处，并非在于其市值的庞大，而是其通过在公屋和居屋社区的商业不动产中应用出色的重新定位、租赁策略、物业管理策略和资产提升计划，为基金持有人提供持续稳定的回报和可观的资产升值，同时活化了社区商业，为政府、租户、基金持有人以及消费者形成多赢局面，提供了一条可持续的不动产证券化发展路径。

至于万科和领汇此次合作模式，业内分析预测有两大方向。其一，领汇直接向万科购买商场项目。陈基强指出，万科或许会模仿凯德模式操作，即将旗下商业项目打包出售给基金，实现收益；同时，接盘的基金中也会有企业的股份，同时企业还可以受委托继续运营已售出的商业项目，通过收租获得租金和支付租金后的价差。其二，双方合资成立资产管理公司，条件成熟的时候，万科社区商业资产也可以打包上市。万科可以学习领汇在此方面的金融运作经验。

郭增利表示，在商业地产开发道路上，万科有着自己的“深谋远虑“：在商业开发前，先想好的是如何打通金融通路，并且按照资本市场的要求和喜好，设计可退出产品。其制定的以社区商业为主导的产品线，具有“低投入、稳回报、低风险”的特点，颇受资本市场青睐。

按此思路打造的万科首个购物中心——金隅·万科广场于2013年11月27日试营业，开业当天有6万多客流量，营业额218万元，周末日均客流量10万多人。按照万科内部测算，金隅万科广场项目持有周期8年，按地区保守租金测算，可以实现净资产收益率12%，经营性杠杆下IRR为15%，项目总投资回报率达到111%。业内人士向《地产》记者爆料，目前该项目已经成功整售给了一家基金公司，虽具体公司和金额数目不详，但据悉，价位比较可观。

领汇深谋

对于内地市场，领汇觊觎多时。

行政总裁王国龙曾多次在公开场合明确表示，领汇很多大型商户已经在国内开业多年，而集团也看到了内地中产阶级的潜力，因此致力于在中国内地拓展业务。

以“平民路线”崛起的领汇，旗下拥有180处零售物业，停车位8万个。项目业态集中于餐饮和日常必需品，定位大众基础消费。街铺、底商、停车场、零售商场，甚至熟食档，业态应有尽有。

与一般房地产投资信托基金相比，领汇基金有两大特点：其一，领汇采用内部管理模式，100%由机构投资者及私人投资者拥有，双方利益一致；其二，领汇旗下商场等物业以基层消费者为主要客户群。

过去几年，领汇发展顺利，其上市回报亦表现不俗，但近年领汇陆续爆出负面新闻，增长渐放缓。

由于领汇旗下大部分租户为中小租户，因此其租金承受能力明显不足，受租金波动的影响也较大。自2009年开始，因领汇大幅加租而引起的租户大规模抗议活动不断。由于激起民愤，香港房屋署终止了原有把新建成商场售予领汇的计划，并于2010年建议重新设立商业楼宇科管理新商场。

领汇2013年半年报中显示，期内收益及物业收入净额分别按年增长9.3%及11.6%，至34.93亿元及25.17亿元。每基金单位中期分派按年增长12.9%至80.22%。不过，续租率只得76.2%，按年下跌4.1个百分点，市场普遍认为领汇租户的承租能力在下降。为优化资产，提升业绩，领汇近来在考虑出售一些增长潜力较低的资产，但至今未有新进展，而领汇近期也未有再收购商城计划。总裁王国龙表示，香港政府压抑楼市的措施对买卖资产有所影响，而且低息环境下，售出物业后亦要考虑到资金如何运用。

此外，领汇旗下物业大部分为中小型商业，租金上涨能力有限。在此条件下，领汇多依靠投入巨资，对有潜质的资产项目进行翻新提升来推动租金上涨。目前，领汇基金已完成 23个资产提升项目，它们所带来的收益所占比例将近四成。

但由于旗下潜质商业项目有限，增长价值已经不能满足领汇未来发展需求，领汇亦多方需求新业务增长点。2011年6月，领汇以11.7亿港元向南丰集团收购将军澳南丰广场商场，同年12月，领汇又以5.884亿港元向信和置业收购其位于将军澳的住宅楼盘“海悦豪园”地下及地下高层的零售平台业权。原来只做公屋商业的领汇，开始踏出了向私人公司收购商业物业的步伐。

而“北上”计划也成为领汇发展头等大事。领汇管理层认为，拓展至香港境外，将为领汇提供更多投资机会，从而带来比香港更具吸引力回报，或更大资本升值潜力。

陈基强认为，作为上市公司，领汇最大责任是为投资者寻求持续稳妥的收益。万科旗下商业众多，且多为社区型商业，这皆为领汇所擅长，也属基金中意的“稳定” 型物业。领汇助万科将沉淀资产盘活，经过管理提升价值，再吸入自己资产旗下，成为新盈利增长点，“为领汇持份者带来更大价值”。