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2013亚洲酒店论坛中国酒店资产价值数据报告

https://www.biud.com.cn 2013年09月10日15:28 家居装修知识网

龙藏公开课

　　2013年第六届AHF国际酒店投资峰会分论坛

　　时间：2013年9月5日

　　主题：2012年中国酒店资产价值数据报告

　　嘉宾：龙藏资本董事长赵祥龙

　　李玉辉龙藏资本投资博士

　　赵祥龙：各位领导，各位来宾，女士们，先生们，非常高兴在北京最好的季节，秋天这个季节的时候跟大家分享一下。我们所做的东西其实是基于2012年已经完成的数据来获得的，所以他可能会带一点滞后性，这个滞后主要的目标是指达到整个2012年每一间客房大概在中国各个城市不同的价值。这只是我们的第二次，发布过这个统计数据，去年做的是2011年的数据发布，我们做这个的发布的目的主要给资产管理者一个控制，让他们大概知道每间客房的价值在多少，一方面在投资阶段应该让投资成本低于整个市场现值，获得比较好的资本收益。而另外一方面，也是一个警示，我们可以看到，让所有的业主和投资人明白，酒店资产的价值在现有阶段他是动态的，不是永远固定的。在这个市场上，更多的是基于业绩表现来确定价值的，可能这就是我们坚定的价值投资的理念。

　　整个报告，还跟大家隆重介绍一下，具体的报告呈现部分由公司投资博士李玉辉博士负责。他是哥伦比亚博士，加入我们团队有三年整了，一直在这个领域做了非常细致的工作，现在我们就请他跟我们大家分享中国高级酒店价值指数报告，我们主要是针对2012年市场，大家欢迎！

　　李玉辉：谢谢大家，简单的申明一下，我的报告分为四个部分，第一部分是简单介绍一下价值指数到底是什么东西，它的定义构成和计算方法。第二部分是中国的旅游行业和酒店行业的现状，第三部分可能是今天的重点，就是分11个不同地区的五星级酒店价值指数的走势，最后一部分是结论。

　　价值指数的定义，我们是说把2010年价值指数作为100，其他的年份和2010年的价值做一个比值来做的。我的估值方法是用抵押资产资本化法来做的，这个方法是国际通用方法，这个方法的优点是仅仅考虑每间可供考虑出租房的收入，跟物业部分的增值在这个方法里关系不是很大。简单来说把酒店价值分为两个部分，股权价值和债权价值。股权和债权结构是和酒店实际投资里的结构是没有关系的，只是方法中来设定的比值，具体来讲，债权的价值是跟每年债务的支付来计算的，每年的支付就是你的营业净收入除以债务偿还比例，国际通用的1.2，也就是每年经营净收入有六分之五可以还债，每年还这部分债务的价值是多少，跟我们做房贷的方法差不多，股权的价值是营业净收入抛去每年债务支付之后的，也就是你的股权收入，股权的收入除以业主对投资物业投资回报率的期望，来得到资产对于投资者的股权价值。两者之和就是得到了酒店的总价值，这是总的公式。简单说明一下，这套方法价值的来源是来自于营业净收入，也就是酒店运营的能力。

　　我们做这个指数的意义，刚才赵总也简单介绍了一下，主要是为了促使酒店业主在投资的时候就完成完整的酒店投资资本的预算。下面可以从我的PPT上看到针对不同的地区，不同的时间的预算，你也可以看到投资酒店的时间窗口和地域上的选择。我们报告可以作为金融机构做酒店资产抵押的时候，测算经营现金流以及债务风险的一个依据。最后一点是希望业主通过我们的报告，对它的酒店资产包能够做一个价值的管理。

　　介绍一下2012年和2013年经济发展的现状。2012年全国旅游总收入是2.57万亿，增长14%，今年上半年前六个月收入是1.4万亿，同比增长是10.7%，我们可以发现2012年和2013年入境游的人数都是下降的趋势，目前中国的旅游市场是靠国内的旅游人数支撑。GDP和旅游业收入基本是同步的关系，GDP的增速和旅游收入的增速，GDP的增速从2010年到2012年是变缓的过程，而旅游收入的增速上涨和下降的趋势和GDP的增速是一样的，但是幅度比较大。从2007年GDP比重从4%左右，到2012年涨到5%左右。

　　入境旅游市场的分析，在2012年和2013年上半年数据分析发现，入境旅游市场从人数来讲是小幅负增长，虽然从旅游收入来讲变化不是很大。接下来可以看到国内旅游市场增速是比较明显的，无论是人数的同比增长还是收入的同比增长，这几年都是两位数的增长率，而且收入的同比增长是高于人数的同比增长，也就是说平均到每个人来说，在旅游方面花的钱每年是越来越多的。

　　中国星级酒店2012年发展的现状。这些数据是国家旅游局的数据，我们重点来看一下五星级和四星级的情况，五星级RevPAR去年达到了430元，四星级RevPAR达到了220元。五星级酒店的RevPAR是2012年比2011年有一个小幅的增长是1.3%的增长，四星级是1.9%的增长。酒店的经营收入和GDP的关系，基本上是同步的关系，而酒店的营业收入的增长率也是振幅比较大，和GDP增长率上升和下降的方向都是一样的，但是幅度比较大。

　　在星级酒店里，五星级和四星级房间数逐年增长的情况，在2011年四星级、五星级从房间数上没有增长，甚至可能四星级还有一个小幅的下滑，但是占的百分比是逐年上涨的，也就是中国的星级酒店一二三星基本上是下降的趋势，而四星、五星是增长的趋势，两者现在占到客房总数46%左右。四星级、五星级酒店入住率和平均入住率相比的情况。星级酒店平均入住率和四星级酒店入住率非常稳定的，四星级酒店比星级酒店高1.66%，也就是说投资四星级酒店入住率是相对比较稳定的，和整个现在市场是差不多的。而五星级酒店是波动比较大，尤其在2009年比平均水平大概低了有7%。中国五星级酒店和四星级酒店房价和RevPAR的趋势，这个趋势基本核刚才STRGlobal何雯女士给出的数据是差不多的。2012年四星级和五星级酒店都是非常小幅的增长。我们总结2012年主要城市的经济数据，我就不多讲，这是旅游经济数据，国内来讲目前旅游市场，城市客源是旅游带起来的，它的业绩相对其他的更稳定一些。

　　我们总结了中国主要城市的五星级酒店的经营业绩，无论从房价还是RevPAR来讲，北上广深以及三亚，这是都是中国酒店比较好的市场，也称一线酒店市场。那其他包括杭州、厦门等，它的房价已经是接近于刚才说的一线酒店市场，而RevPAR稍微低一点，而厦门它的RevPAR基本跟广州、上海已经非常接近了，它的房价现在可能还是相对于一线市场低一点。接下来是二线市场。房价和RevPAR比较低的是西安和南昌。STRGlobal做的数据，还没有更新到刚刚何雯女士最新的数据，我印象中是3月份还是5月份的数据，也是未来五年新增酒店的供给。未来新增的量和存量的关系，奢华酒店和超高端酒店它的增长率是非常高的，都超过50%。也就是说未来新增供给量相对于存量这么大，会给我们的酒店业主以及管理方带来非常大的营运的压力，对资产营运的效率有比较高的要求。

　　我们用我们的方法估计了一下入住率的变化，根据国内的GDP增幅和全球GDP的预计来预计未来的旅游人数。我们根据三年业绩统计里不同的五种主要的客源做的占比的分析，国内商务、国内旅游、国际商务、国际旅游、政府会议这些最重要的客源占酒店总客源比例始终是95%以上，所以我们重点分析了这五个客源，也结合了中国现在政策的形势以及经济发展的形势，我们给五种客源相应的权重，算出每一种客源的变化率，再结合未来新增供给，也就是把需求和供给做一个预测，最后得到未来入住率的情况。根据我们预测2013年比2012年全年来讲下降2%，这一点通过今年上半年的数据已经表现出来了，我们预计谷底在2016年达到54.74%，比现在还要再降3%左右。在这个之后，可能是缓慢增长的过程。这里不排除将来有一些政策性的或者突发性的事件，对整个市场的影响，我们只是说根据我们已有的数据以及我们对未来几年正常的预测得到的入住率的数据。

　　简单总结一下，旅游市场还是健康发展的，五星级酒店在RevPAR和平均每间房收益上面2012年是平稳的，而2013年上半年的数据已经展示出来是下滑的事态。第三点，供给的过剩，还是刚才在何雯女士报告里，她也讲到了我们中国现在高星级酒店市场上，还是供给远远大于了需求。第四点，结合到我们在实际做业务中碰到的情况，我们认为受制于地区经济发展的不平衡，不同地区的酒店市场也会面临分化，这个在我们接下来展示的数据也是有所体现的。

　　下面用刚才所讲的指数方法来分析了不同地区酒店的走势。2012年北京的情况比2011年有一个小幅的增长，北京入住率有下滑，但是房价涨了上去，两者综合的结果是价值指数有一个小幅的上升。而上海2010年因为世博会的原因，2010年的价值相对于2009年有一个很大幅度的提升，之后到去年是小幅下降的趋势。广州和深圳和上海的形势有点像，这两年有小幅下跌的趋势，而三亚作为中国典型的旅游酒店市场来讲，它的抗周期性还是比较强的，基本上这几年它比较稳定的。江浙的价值指数是2012年比2011年有一个小幅的下降，而它的最高值是2011年，而天津和山东的价值指数最高值在2007年，2012年相比2011年来讲是小幅的增长，天津最近开了很多高星级的酒店，对它的平均房价有一个提升作用的，而在山东青岛作为旅游市场，它的酒店入住率和房价也是表现非常良好，所以天津和山东的价值指数2012年有一个小幅增长。四川和重庆地区价值走势相对比较平稳。武汉这几年酒店从2011年开始酒店发展是比较平稳的，而且武汉作为华东地区的中心城市，所以给五星级酒店创造了非常好的宏观环境，接下来的走势我们还是比较看好的。厦门也是中国典型的旅游市场，2011年和2012年走势非常好，尤其是2011年随着高星级酒店在厦门的开业，对它的房价有一个很大的提升作用。南昌的数据也是相对比较稳定，刚才我展示的每个城市的数据也会发现南昌它的基数比较低，虽然它相对比较平稳，但是它在我们看来投资的价值这类的城市可能还是不像其他城市那么好。接下来是西安的情况，西安波动性稍微大一点，2012年出现和下滑，它的入住率和平均房价有所下滑，对它的价值指数这两方面都是有一个负面作用，所以2012年下滑的幅度相对比较高。

　　以上就是我们对中国11个地区五星级酒店的价值做了汇报。再总结一下价值指数的特点，我们的特点，一个是估值的方法使用了国际上通用的方法，全部的策略基于酒店的经营，营业净收入，也就是酒店运营产生收益的能力。我们标准化测算流程，保证了不同时间，不同地区酒店房间是具有可比性的。另外我们采取的是每年相对于标准年2010年的变化形势，使这个数据非常直观。价值使用的走势，一个帮助投资者在选取酒店投资区域和投资时间窗口的时候有所帮助，另外如果你已经有了酒店资产包，可以根据资产包已经有的酒店在不同地域的分布，来选择下一个投资区域，使得你新的投资酒店对你原来的资产整体的价值有一个提升作用。

　　最后我们对整个报告的简单的总结，通过我们的数据可以看出来，中国酒店资产现金回报是和宏观经济形势关系是非常紧密的，2012年中国整体的市场是住宿率都有小幅的下降。第二在酒店投资和开发过程中，业主往往忽视和漏算的是财务成本。我们认为中国酒店的投资人对于酒店投资资本预算的掌控能力是需要成长，需要花更大的工夫来对待这件事情。另外我们认为在投资的初期来编制完整的酒店投资资本预算是成功的第一步，也就是我们的造价，如果市场平均每间房比方说是200万，而你的造价是250万，那你在酒店建成的时候，其实你已经输了。最后一点，我们认为中国酒店业主资产管理的水平还是需要一个提升，我们可以通过这份报告，对不同地区酒店指数的走势进行分析，帮助酒店业主建立适合于自身战略的投资组合，从而获得相对比较稳定的收益，使得酒店的资产整体的价值得到一个提升。谢谢大家！ (责任编辑：JN113)