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张勇：中国品牌酒店资产管理回顾及展望

https://www.biud.com.cn 2013年03月29日12:57 家居装修知识网

　　2013亚洲酒店论坛于21日广州召开，搜狐焦点家居网记者全程报道。龙藏资本华南区总监张勇先生作“中国品牌酒店资产管理回顾及展望”专题报告。

　　以下是他的精彩发言——

　　
龙藏资本华南区总监张勇

　　事实上今天重点发布的还是珠三角的酒店报告。因为在去年三月份已经发布了中国酒店的高星级酒店的价值指数，去年9月份在上海发布了海南国际酒店的投资报告，去年12月份发布了中部的，这一次着重讲一讲珠三角的品牌酒店资产管理报告。

　　刚才讲了去年整个中国的基本情况，在这个报告中也可以简单的提及2012年数据的基本情况。

　　报告开始之前有两点要声明：

　　第一点，这里所定义的高端酒店主要是指已经挂牌的五星级酒店或者是还未挂牌但已经达到五星级标准的酒店。珠三角地区我们选取了六个核心城市，即广州、深圳、佛山、珠海、东莞，以及中山。

　　第二点，整个报告数据的基础是包括如下几个因素，平均房价(ADR)、入住率(OCC)、每间客房平均收入(Rev-PAR)等等。

　　去年是两增一平。国内和出境旅游保持了较高的增长，但是入境旅游是基本持平。同时旅游业总收入增长速度高于中国GDP增速，这对酒店投资来说是一个利好。

　　一、2007年到2012年整个中国酒店的发展业绩

　　2012年整个平均房价，也综合了旅游饭店业协会以及STR的数据，预计2012年整个房价将跌破700。入住率虽然比2011年有小幅的上升，但从整体来讲，2012年整体收益比2011年有接近10%的下滑。

　　每间房的毛利水平也是属于小幅下滑的状态。平均每间房每年的毛利水平是不足12万元的。这是盈利成本情况。从2009年到现在，每一年的人力成本都是在上升，虽然说客房数量和员工数量配比是在下降，但是员工增幅的幅度还是远远大于配比下滑的幅度。截至到目前，酒店整体人力成本基本上已经占到了总收入的25%，在部分酒店可能会更高。由此引起的每一间客房的总开支也是在不断上升。

　　首先，我们认为目前的高通胀以及人力成本不断增加的环境下，酒店整体的运营费用是在不断上涨的。

　　其次，未来3到5年，酒店的供应量仍然是非常大的。这也会影响五星级酒店或者是高星级酒店的健康发展。同时要注意到新兴的旅游度假酒店以及中档酒店，这个市场在迅速地发展，对我们的高星级酒店的冲击也是比较大的。

　　二、资产管理的情况

　　这是整个资产管理报告的逻辑结构。国内综合了STR还有饭店业协会的数据，目前国内现有的高星级酒店数量是775家，拥有总的客房数大概在25.6万间。通过抵押资本的计算，每一间客房平均的价值是98.4万元，资产规模大概是2519亿。

　　刚才STR也讲了新增，因为我们的统计口径有点不一样，STR的数据是691家，我们经过筛选之后认为符合这种中档以上的档次未来的大概是21.65万间，这主要是基于后面的一个结论。看这个表，这是目前国内比较知名的开发商或者是酒店业主现有的以及未来的酒店发展数量。可以看到虽然公司数目多，但是整个占有目前中国五星级酒店的比例还是比较低的，因此我们的五星级酒店的分布还是不集中，偏分散。但是竞争还是比较充分的，这也是为了后面对比房地产私募基金。在未来3到5年，我们认为中国酒店业的并购潮一定会掀起，并购的机会也非常好。

　　三、珠三角的情况

　　珠三角主要是选取了六个核心城市，在福布斯的排行榜可以看到深圳和广州基本上是领先于珠三角市场的，佛山和东莞居中。这个是珠三角的经济指标，我们可以看到访客情况，从国内访客数量来看，广州是远远领先于珠三角其他地区，但是国际访客数量深圳是领先于珠三角市场的。这是整个广州区域经济的情况，可以看到广州第三产业非常发达，也为酒店投资带来了非常好的条件。旅游的发展速度也非常快，这为整个酒店市场的客源提供了基本的保证。

　　这张表大概可以看到整个目前广州酒店的发展基本情况，我们认为广州的发展也是三个阶段：

　　第一个阶段是80年代，当时广州酒店业在全国也是比较领先的。但是在80年代到2000年之前，广州发展比较慢。直到2000年，尤其是亚运会之后，广州的酒店遇到到了爆发增长期。同时广州酒店主要是分布在天河区以及现在所处的珠江新城的位置，未来珠江新城仍将是国际品牌酒店重要的地点，也会有很多国际品牌酒店新开业，包括W等等，我们也认为广州的酒店在未来的竞争模式已经升级为酒店品牌之间的竞争。

　　这张表反映了2011和2012年的数据对比，从这张表上可以看出，整个2011和2012相比，平均房价是略有下降的。在入住率方面，我们认为是基本持平，整体来讲，每间客房的收益基本上是维持在小幅或者是持平的状态。广州市场也可以看到，餐饮收入的比重平均来讲是高于客房收入的，但是能耗方面，在后面会对比整个珠三角市场和全国市场。上面这个是说明了广州的情况和珠三角的对比，下面这个图是广州和全国的对比，我们可以看到无论是酒店的餐饮还是客房，广州的发展水平都是领先于珠三角和全国的。但是能耗方面，包括人力成本，虽然比全国不是增长很大，但是对比上海和北京，我们的人力成本还是相对较低的。这也意味着广州和珠三角人力成本的上升在近期内会有突破，这也是很多业主或者是酒店经营方值得关注的事情。

　　这个表从可售间业或可供出租的角度来分析，得出来的结论都是差不多的。因为能耗比较重，我们也看到广州很多酒店，一般是采用了空中大堂或者是挑高大堂的设计，因此在能耗方面是比较高的。

　　关于深圳。深圳作为特区城市，商务客源比较充足，旅游也一直处于增长的态势。目前深圳市总共有33间高星级酒店，大概有1.3万间开放，目前主要是分布在罗湖，福田以及南山，未来一段时间可能会在前海、深圳弯这一带的供应量比较大。今年，2013年也是深圳的高星级酒店供应的高峰，房间增幅达到13%，未来一段时间竞争也是非常激烈的。通过我们的走访，发现整个珠三角在2012年深圳的表现相对于其他城市来讲还是不错的。ADR的平均房价维持了小幅度上涨的状态，但是入住率有所下滑，尤其是上半年在我们走访的过程中，发现很多酒店的经营方在上半年是采取了高房价，但是入住率一下滑，下半年就把平均房价降低之后，入住率有所提升，整体来讲我们的Revpar也是保持了小幅度的增长。深圳的客房收入是大于餐饮收入的。

　　从全国水平来看，深圳和广州是一样的，也是会领先于珠三角和全国的水平。但是深圳的能耗也比较高，差不多超过了全国平均水平的143%，这也是值得警惕的一个指标。因此我们认为深圳在能耗控制上还是有一部分空间的。

　　关于佛山。佛山目前高星级酒店也是相对比较多，达到了大概5500间，主要是分布在长城和顺德。佛山的主要问题是在于客房的平均价格太低。这个表上可以看出，客房收入和餐饮收入都是低于珠三角的水平，还有全国的平均水平。带经营毛利方面也是落后于全国水平和珠三角水平，我们认为佛山的高星级酒店的房价是否能够提升直接影响佛山后面跟全国以及珠三角的比值。

　　关于珠海。国家政策对珠海现在是比较扶持的，打造了一些新区，旅游业发展也比较迅速，目前珠海没有完全意义上的国际高星级品牌的入驻或者开业。在未来三到五年，尤其是在2014到2016年，珠海的高星级品牌开业会比较集中，主要是在香洲、拱北一带，国际品牌基本上都会进去。目前珠海很多酒店都是本地品牌，我们认为在珠海的产品会升级换代，有一次洗牌的过程。这是珠海和珠三角和全国的对比，我们发现珠海市场餐饮收入和全国的平均水平差距是比较大的，主要原因是因为珠海目前大部分是本土酒店，他的餐饮很多是外包，没有把餐饮的收入统计到酒店收入里面去，但是未来一段时间，尤其是2015到2016年，我们认为整个珠海的市场竞争将会非常的充分和激烈。

　　关于东莞。目前东莞是一个镇域经济，他的酒店基本上都是分布在城镇上，目前统计的高星级酒店是30家，客房的数量将近一万间。东莞基本上客房收入在珠三角和全国的比重是维持相等的水平，但是餐饮收入做得比较好，这个也得益于珠海的娱乐业相对比较发达。在能耗方面，基本上都是与全国的水平保持持平。

　　关于中山。目前中山是整个调研的珠三角地区里面酒店新增最少的一个地区，主要是因为目前中山地区的整体酒店的业绩不是特别好。很多投资人对市场还是持观望的态度，投资比较谨慎。中山和珠三角地区以及全国的对比，无论是从酒店收入，客房收入还有餐饮收入，他和珠三角的偏差都是比较大的，达到了52%，与全国市场相比偏差更大，差值在62%左右。就全国来讲也有很多的酒店项目是分布在综合体里面的，但是在中山这种尤为突出，很多项目考虑到综合体不得不盖这么一个酒店，因此投资回报率目前来看是非常不乐观的。

　　对整个珠三角的小结

　　珠三角酒店的市场业绩在2011年是优于2012年的，或者说是略为的下跌。深圳在整个市场上表现是不错的，广州主要是2012年的供应量加大对整个市场造成了冲击。中山、佛山主要是由于当地的经济发展水平和高星级酒店的发展速度，匹配方面有点不一致。因此佛山、中山、珠海市场还是比较低迷的。

　　另外，珠三角有一个特点，餐饮收入都是略高于客房的收入，比全国水平高出2%。

　　从全国的对比来讲，2012年的数据还没有统计出来，2011年我们认为客房收入应该是与全国水平基本上持平。因此也造成整个珠三角在2012年的市场比2011年全国的水平，在毛利率方面是低了13%，这是值得我们注意的数字，整体盈利偏弱。

　　这就是我今天想和大家分享的情况，谢谢大家。