浅谈商业地产策划与住宅地产策划的差异性 2011-06-03

谈商业地产策划与住宅地产策划的差异性 前 言 什么是“策划”？按照汉语词典的解释：策划就是运用谋略和计策去取得一种超出常规的良好结果。中国房地产市场走过了十多年的发展历程，相对于住宅地产策划，商业地产策划是一种全新的、方兴未艾的事业；对于开发商而言，是发展中的新兴支柱产业，对于从业人员，无疑是一次“与时俱进”的机会。 一、价值层面的差异 1．物业价值 商业物业的价值在于经营，通过经营创造高于价格的价值。一个商业项目必须要系统考虑项目的商业定位、招商、经营，才能实现高水平的商业物业开发，达到预期的赢利目标。而住宅的价值在于居住，保值升值。其关键是准确的产品定位及目标消费群体定位，最后通过销售实现开发价值。从投资角度来看，住宅可以买来自用，是保值投资，风险性极小，而商业项目一旦没做旺，其价值就极低，甚至一文不值，风险性极大。 2．利益关系 从主体上说，住宅地产的价值链显然单一得多，即“开发商——终端消费者”。商业地产的利益参与者更为复杂，它的价值链是“投资者——开发商——营运商——经营者——终端消费者”。其中包含这四种权益关系，开发者的权益、所有者的权益、经营者的权益、管理者，的权益，它们与商业地产的开发模式密不可分。 开发者是商业地产开发商；所有者是商铺真正的拥有者；第三是经营者，就是进入这个商业里面从事商品经营者；大型与中小型商场都需要有一个统一的管理者实施有效的管理。 开发者通过项目获得利益；所有者通过出租商业物业获取租金收入；经营者通过经营获取经营效益；管理者通过管理获取管理利益。
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