房产交易增税效应与市场走势分析 2011-06-03

房产交易增税效应与市场走势分析尽管理论界和房地产业界对这些年我国房地产市场状况的看法不一，有时甚至存在激烈的争论，但是对于许多城市商品房住宅价格的持续走强，官方主导的观点还是认为当前房价属于异常涨升或房地产泡沫，从而有了一系列国家相关紧缩政策的相继出台。 　　在这些政策中，国家2006年8月1日开始实行的房产新政是业界最为关注的政策之一，房产交易市场的目光大都集中于房产新政所规定的税赋增加，因而7月底的前几天不少城市都上演了房产交易的“避税大战”。比如，北京二手房在2006年7月27、28、31三个工作日的总过户量为3660户，日均1220户。对比2006年8月1日的100户过户量，前后相差悬殊；上海、杭州等房地产热点城市也都有与北京类似的情形。 　　国家为了抑制房价的过快增长，规定自2006年8月1日起对购进5年内的商品房住宅进行转让时，要缴纳5%的营业税及其附加，同时缴纳20%的所得税。按照上述新增税赋的估计，一般的有税房源要提高7%～9%左右的交易成本，这无疑会极大地抑制住宅房产的交易量。如果新的政策使得购房需求下降，最终导致住宅价格相对平稳，那么无疑是一项利国利民的好政策。但是，从10个月的市场实践分析，全国各大中城市的商品房住宅价格跌少涨多，新政策并没有带来预想的成效。 　　我国商品房住宅市场的特点 　　 （一）市场具有不完全竞争性 　　当前我国的房地产市场还仅仅是一个准市场，作为参与其主体的房地产企业其实根本不属于真正市场的竞争者。 　　这是由于掌握着市场多数资源的房地产企业往往与政府管理部门存在着千丝万缕的联系，有些企业干脆就是政府一些部门的下属机构，尽管表面上进行了改制、脱钩。这类企业可以比较方便地从所谓的土地招标中得到自己满意的开发用地，甚至得到指定的政策性房地产开发项目。这类企业对政府的依赖以及政府对其呵护的先天条件，决不是任何其它一家一般企业所能够比拟的。 　　其次还表现在超额利润的获取方面。在一个真正市场竞争的环境中，应该很少存在无风险地得到100%甚至更高稳定收益的项目。即便是在我国目前市场经济程度尚不充分的社会里，能够发现除房地产以外的这样超额利润的行业也是很困难的，而这样的现实确实明白无误地普遍存在于房地产开发项目中。我国的房地产企业在政策的庇护下能够以很低比例的自有资
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