板式小高层住宅好在哪 2011-11-16
国家住宅工程中心副总工程师开彦先生认为："板式小高层"是一种不规范的叫法。我们目前常说的"板式小高层"是指由多个住宅单元组合而成，每单元均设有楼梯、电梯的小高层住宅，目前大多在９至１２层左右。６层以下的称为"多层"；更高的则称为"高层"，这与标准规范有些出入。"塔楼"主要是指以共用楼梯、电梯为核心布置多套住房的高层住宅。通俗地说，塔楼以电梯、楼梯为布局核心，上到楼层之后，向四面走可以直接进入户内；而板楼由许多单元组成，每个单元用自己单独的楼梯、电梯。但从其外观上看，不一定都呈"一"字型，也可以是拐角、围合等形状。 板式小高层是由南方传入北京的，在上海、广州等地板楼已经成主流，占到整个市场的８０至９０。专家认为，现在流行的板式小高层比起我们７０年代建造的板楼，有了根本的变化。其一，设备、建材、智能化等都有了质的飞跃；其二，更加注重环境，前后庭院的绿化、园林小品的营造使居住质量有了飞跃；其三，开间增大，户型更趋合理，厨房、卫生间加窗，阳台观景的作用增强，设计理念更为先进。许多项目六层也配有电梯，更加充满人文关怀。 板式小高层到底好在哪? 相对塔楼而言，北京市建筑设计研究院副总建筑师刘晓钟认为，板楼具有三大优势：一是每户占的面宽比较大，进深较小，通风、采光各方面条件比较好；二是从室内空间的行为路线来看，大进深的塔楼或其它住宅，从单元门口到各个房间的路线比较长，而板楼是从中间进，两边相对近；三是从朝向来看，一户可占到两三个面宽，朝南的房间自然就多了。 比起板式住宅的多层和高层，小高层更是优点突出。清华大学建筑设计院叶茂煦教授认为，过去的多层住宅存在容积率和舒适性的问题。多层住宅容积率相对比较低，无疑增加成本，拉高房价。而且我国大城市已经进入了老龄化，６层没有电梯，对老年人来讲就很不舒适了，这也是近年来高层以每年１０的速度增长的原因。但高层越来越高，每层的户数也越来越多，一层平面达七八百平方米，甚至１０００多平方米，也令住户很不满意。北京作为高纬地区，如果没有朝阳的房子，住户的舒适性要求就满足不了。另外，高层带来的其它问题还有开发周期长、造价高等缺点。 小高层介于多层和高层之间，按规范要求１１层以下至少配一部电梯，既解决了上下交通的问题，同时又保留了多层住宅的优点，自然受到了人们的欢迎。 塔楼真的会被淘汰吗? 板式小高层越来越多，塔楼已经落伍了吗？会被市场淘汰吗？ 专家认为，高层塔楼肯定不会消失。板式小高层的规划限高，因此容积率受到了限制。而且，板楼一梯两户至少要一部电梯，从投资和维护费用来讲成本也比较高，使用系数比塔楼低，所以在寸土寸金的市区依然应当是塔楼的天下。 看来，对于北京这个地理位置、文化、经济差异很大的市场，盖塔楼、盖小高层都不是绝对的，与地理位置、周边的情况、社会购买力，包括开发商对土地的评估等都有相当大的关系的。从北京畅销楼盘来看，塔楼、多层、板式小高层全有。 板式小高层虽然越来越多，但目前北京９０以上的房子还都是塔楼，许多发展商对产品研究得不够，只看到容积率，于是做了很多一梯１０户的大塔楼。从对积压房的调查来看，积压最多的还是这种塔楼。专家普遍认为，只要精心设计、迎合市场，塔楼还是完全可以做好的。 怎样选择板式小高层? 说小高层好，也并不是个个都好。建设部住宅产业化促进中心示范工程处孙克放处长就为小高层的设计找出了不少应当避免的问题，这些问题也是购房者在选择小高层时应当特别注意的。 一是有些小高层为了出面积，进深太大，造成了房间的采光不足，应当控制在１４米左右为宜。 二是每部电梯带多少户的问题。过少会增加业主的后续支出；过多则造成使用不便。一部电梯的费用包括折旧费、维修费、运行费和电费，电梯的服务面积太少，运行费用高，摊入物业管理费中则相对较高。 三是电梯噪声问题。一梯两户情况下，电梯都是安在中心部位，而户内中心部位往往都安排的是起居厅、卧室。现在比较好的做法是用壁橱来隔音，但振动干扰可能还会存在。 四是一些小高层中的错层设计会给老人和残疾人的行动带来不便。 五是空间围合过度，通风不利。一些小高层过宽、过密或是围合过度，都会阻碍小区内的整体通风，也势必会影响到每户的通风和采光。 六是电梯入口厅和宽度过窄。现在许多电梯的宽度还不足以容纳担架，不利于抢救病人。应有一部这样的电梯来应付老年人的突发情况。另外，也使得钢琴和大件家具没法搬运。对于一些高标准住宅来说，应当考虑。 七是一些小高层中没有设垃圾间，业主将来只能拿着垃圾袋坐电梯、走楼梯。
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