路客|城宿|有家|大象，民宿投资人应该如何选择？
过去，人们外出旅行时通常会选择住在干净整齐、配置统一的连锁酒店，但这一情况在近年来发生改变。随着经济水平的发展，人们对生活品质和精神文化层面的要求也逐渐提高，加之近几年酒店行业频频爆出各类“丑闻”、“黑幕”，令不少人望而却步。在选择外出住宿时，有越来越多的人将目光投向装修配置更具文化特色、服务更加人性化的民宿。根据民宿短租预订平台途家在2018年初发布的《2017年民宿短租发展报告》显示，受资本市场青睐以及民众对民宿接受度、认可度的提高，2017年中国民宿行业呈持续增长态势，并成为外出旅游中的更多选择。通过综合数据来看，在消费升级和中产阶级崛起的背景下，民宿行业发展呈上升趋势。
城市民宿作为共享民宿行业的重要形式之一，最近几年得到了快速的发展，不仅为大量的游客提供了有别于传统酒店的住宿体验，也吸引了越来越多的投资者和资本的青睐。与此同时，由于近年来投资界在金融业等领域普遍遭遇“滑铁卢”，投资者试图寻找更为稳健、有前景的投资形式也迫在眉睫，而投资门槛低、回报周期短的城市民宿行业，自然成为备受关注的投资蓝海。
目前国内城市民宿的主要投资形式为民宿共建，即投资者将合适的自有房屋或者租赁房屋交给城市民宿托管运营平台，由平台对房屋进行从前期设计装修到后期上线运营的一体式托管服务运营，投资人只需在前期投资一定的资金，期间无需参与任何工作流程，民宿上线运营后即可每月按照一定比例与平台进行收益分成，可以称得上是妥妥的“躺赚”。
那么，城市民宿投资的投入和盈利情况又是怎样的呢？下面以国内较为知名的几家城市民宿运营平台：有家民宿、城宿、路客民宿和大象民宿对外公开的城市民宿共建投资方案为例，为投资者进行详细的解析。
城市民宿共建计划包括前期投入及后期上线运营两个部分。在前期投资阶段，有家民宿、城宿、路客民宿、大象民宿的投资标准如下：
可以看到，在前期投资中，有家民宿、路客民宿和大象民宿分别需要收取一定的加盟费或指导费。在设计、装修环节，有家民宿、城宿和路客民宿采取固定的收费模式，而大象民宿则根据房屋实际装修情况进行收费。
城市民宿共建计划的流程一般为：投资人与民宿托管运营平台签订合作协议，投资人提供前期投资费用，由平台代为寻找合适民宿房源或投资人自行提供合适房源，由平台确定设计方案，实施装修，统一查验符合规定后正式上线运营，所有工作由平台一站式托管。从寻找民宿房源到上线运营，各个平台给出的时间不等，其中城宿与大象民宿向投资人承诺从签订合同到上线运营不超过30天，有家民宿承诺时间不超过2个月。
民宿上线运营后，投资人每月会收到一定的收益分成，各平台的房租收益分配情况如下：
可以看出，每月所得房租收益减去平台服务费、平台运营费、保洁费等各项固定运营成本后，即为投资人的当月所得投资收益。根据各平台提供的数据信息来看，有家民宿收取的固定运营费用最高，超过房租收益的30%，而固定运营费用最低的是路客民宿和城宿，分别约占房租收益的17.5%和16.1%。固定运营费用越低，意味着投资人得到的收益将越高。另外，除有家民宿外，其他三家平台的平均间夜价格保持在550元左右，其中城宿和大象民宿的年均入住率较高，可达到80%以上。目前各平台预计投资回本周期不等，最长约为1.5-2年，最短约为1年。收益情况不仅受到平台线上运营因素影响外，还受到相关市场因素、法规政策的影响。
从市场因素来看，目前消费升级和中产阶级崛起仍是经济发展的主要趋势，国人对旅游出行的品质要求不断提高，对住宿的要求也呈现出个性化和多样化，城市精品民宿等中高端住宿产品在未来必然会成为更多国人出行的选择。
从政策法规角度来看，今年10月，国务院办公厅印发《完善促进消费体制机制实施方案（2018-2020年）》，明确提出要鼓励发展租赁式公寓、民宿客栈等旅游短期服务，这一消息无疑是为城市民宿行业的发展注入了强心剂。
黄金无足色,白璧有微瑕。城市民宿行业虽然方兴未艾、发展迅速，但整个行业目前仍缺乏相应的法律法规及政策监管制度，导致行业发展缺乏标准化和规范化，潜藏隐患。目前，国内参与城市民宿投资运营的平台多达数十家，运营规模及发展状况也各有不同。而如何在“乱花渐欲迷人眼”的市场环境中选择出稳健、靠谱的合作平台，也成为投资人的必修课程之一。首先，投资人在进行投资前，可以先对民宿托管运营平台的基本情况进行了解，除了了解公司的成立时间、注册资本、产品信息、运营规模、融资情况等外，还可以到公司办公地点进行实地考察和面谈。通过实地考察，可以大致判断出一个公司的实际运营状况及发展方向：如果平台员工大多以销售人员为主，那么这个平台的运营有可能是以前期资源拓展、业务开发为导向的；如果运营类的员工（如民宿管家、设计师等）偏多的话，那么这样的平台大多会以民宿运营服务为导向发展；对于民宿共建投资人来说，以运营服务为导向的平台会更加注重民宿的实际运营，更有利于保证投资者的利益。其次，在与平台人员进行沟通时，投资人要关注前期投资的“谈判空间”，即前期各项费用投入（如设计费、装修费等）是否具有较大的压缩空间。压缩空间越大，表示运作成本越低，质量通常也难以保证，最后可能会直接影响到用户体验和入住率，导致投资人的利益缩水。
尽管目前行业发展仍存在一定的问题，但各大平台已经积极采取相应措施，提升运营能力与服务品质。从房源采集到设计装修、上线运营、日常维护等环节力争做到高标准、高质量；主动配套各类安全防范措施，加强管理力度，有效避免出现安全问题，努力打造为房客提供高品质住宿体验、为投资者提供稳健可观的投资收益的精品城市民宿一站式托管运营平台。相信不久的未来，随着经济增长，旅游业的繁荣发展，城市民宿行业将得到越来越多的关注和认可，行业发展前景可期。同时，也希望投资者在投资过程中能够擦亮眼睛，理性选择，真正做到让兴趣变成事业，情怀与收益兼得。
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