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蓝光地产22亿三城夺地 利润之上的全国扩张图谱

https://www.biud.com.cn 2016年08月26日09:45 家居装修知识网  

  8月24日上午的合肥,一宗“烂尾”了6年的地块正在安徽省人民法院涉诉资产交易中心网上拍卖,四小时争来抢去之后,地块以11.47亿元的总价、溢价112.79%被蓝光地产竞得,这也是这家川系房企第四次在合肥拿地。

  上半年,合肥房地产市场大热,让提前进场的外地房企吃到了甜头,蓝光地产也不例外,同时蓝光更加确定了全国化的扩张策略。

  近一周内,蓝光地产已经先后于无锡、昆明、合肥共获取四宗土地,涉及新增土地面积17.05万平方米,建筑面积53.81万平方米,土地总额22.17亿。

  随着布局的这些城市市场的向好以及项目的推出,蓝光的全国化布局已开始展现成效。

  从蓝光发展的中期报告来看,成都区域以外的四大区域营业收入却呈现大幅的增长,增幅超过200%。

  同时,成都区域的营收占集团所有营收的比重也大幅降低,由上年同期的83.53%降至去年底的59.53%,并进一步变化为今年中报的34.35%,相应的,来自省外的收入比重增长迅速。

  从数字可以看出,“全国化扩张”已经成为蓝光地产发展的主导力量。

  一周22亿三城拿地

  8月19日-8月24日,这一周对于蓝光地产来说是忙碌的。

  一周内,蓝光地产的人马分别在无锡、昆明、合肥斩获四宗土地,合计新增土地面积17.05万平方米,新增建筑面积53.81万平方米,四宗土地总额达到22.17亿。

  8月19日,蓝光以总价8.95亿元、楼面价4896元/平方米、溢价率148.61%,从碧桂园、万科等千亿级房企手中抢下无锡锡山区经济技术开发区春笋路北、东亭路东XDG-2013-58号地块,地块为居住用地、商业用地,占地面积合计79472平方米,建筑面积19.87万平方米。

  无锡对于蓝光来说并不陌生,此前已开发了蓝光五彩城及蓝光COCO蜜园两个项目,这次为蓝光在无锡的拿下的第三个项目。

  同日,蓝光又于昆明拿下两宗地块,编号为KCGD2015-3-A1地块为批发零售、住宿餐饮用地兼容城镇住宅用地,KCGD2015-3-A2地块为住宅地块。两宗地块合计交易总价1.75亿元,总建筑面积为20.68万平米,成交楼面地价848.1元/平米。

  昆明亦是蓝光深耕已久的城市,此前已开发有颐明园、昆仑中心、COCO蜜城、林肯公园等项目。上半年2月,蓝光还曾以14.54亿元溢价竞得羊肠片区一宗181亩的宅地。

  五天之后的8月24日,蓝光参与合肥原翰林龙府56.86亩地块及地上建筑物的司法拍卖,并通过1624轮竞价,以11.47亿元总价,112.79%的溢价率拿下项目,该地块面积为3.79万平方米,为住宅地块,建筑面积合计13.27万平方米。

  据了解,此前蓝光已于合肥开发有三个项目,分别为蓝光雍锦半岛、蓝光禹洲城以及蓝光时代红街。近一年,受到合肥市场大热的影响,蓝光享受到不少甜头,亿雍景半岛为例,自今年4月开盘以来,短短60天就创造了15亿的销售额。

  一周三城拿地只是蓝光在全国扩张的一个缩影。

  据观点地产新媒体统计,近八个月来,蓝光已在8个城市获取了11宗土地,合计获取土地面积46.89万平方米,土地总额70.86亿元;获取的土地分别来自于长沙、南京、昆明、成都、南昌、青岛、合肥、无锡,其中,南京市场属于蓝光地产的全新市场。

  这11宗土地仅有2宗位于蓝光地产的大本营成都,占今年收购土地总面积和收购总额仅分别为11.27%和11.54%,蓝光地产把更多的资金和目光投向了省外城市。

  跳出成都全国扩张

  自2012年开始,蓝光地产创始人杨铿正式提出要跳出区域开发商的角色,进行全国化扩张。于2013年,杨铿提出了“2020年千亿目标”的计划。

  在千亿目标的驱使下,蓝光开始加速全国化扩张。在早期,蓝光主要以住宅的COCO系、幸福系,商业的红街系、耍街系进行输出。

  随着改善型需求市场的到来,蓝光的产品策略也进行了调整,雍景系和公园系开始走向台前。由于产品走向高端化,蓝光地产也享受到了更高的产品溢价,形成了良性循环。

  截至目前,蓝光已进驻全国21个城市,还锁定了郑州、佛山等多地项目,版图即将扩大至华南区域。

  细看蓝光在四川省外的布局,大量都是近两年来较为热门的一二线城市,包括北京、苏州、合肥、武汉、南京、无锡、青岛、郑州、佛山等,用蓝光的话来说,这些都是属于其定义的“高价值区域”。

  布局的成效如何?在财报上就可以一目了然。从蓝光发展今年上半年各区域各自营收数据可以看出,来自其他区域营收的增长速度已经远远超过大本营成都区域,各自营收占比也出现了大的变化。

  蓝光发展中报显示,除了成都区域以外,其他区域都有大幅增长,包括滇渝区域增长259.93%、华东区域(原长三角区域)增长265.07%、北京区域(原环渤海区域)更是增长达到21179.46%,此外华中区域从去年的数字0增加到今年实现营收2.44亿元。

  从各自营收占比来看,成都区域今年上半年营业收入占总收入的比重由上年同期83.53%降至去年底59.53%,并进一步变化为今年中报的34.35%。

  这就表示,省外市场的收入已经成为了蓝光整体收入中最主要的部分,成都市场已不再如往年般是蓝光的主要阵地,全国化布局已经取得实质性的进展。

  另一方面,近一两年成都房地产市场和蓝光布局的省外市场也产生了分化。据了解,近一两年成都房地产市场降价、去库存难现象严重,反观蓝光所布局的诸多省外城市,如合肥、无锡、武汉、苏州、北京、青岛等,呈现出日趋热门的态势,蓝光的提前布局让其在这轮热度到来之时“意外的”享受到了溢价的红利。

  省外市场的向好进一步拉动了蓝光的财务报表,财报显示,今年上半年房地产业务整体的销售、营收、利润等数据均呈现大幅走高的趋势。

  据蓝光发展2016年中报显示,今年上半年,蓝光地产实现销售额105亿人民币,同比增长67.80%,销售单价由去年同期的7089元/平方米提升至9173元/平方米,上涨了29.3%。

  营收方面,上半年房地产业务实现收入了42.01亿元人民币,比上年同期增长49.62%;录得归属于母公司所有者的净利润 2063万元;与此同时,蓝光的房地产业务毛利率也由去年上半年的21.46%上升到今年上半年的22.51 %,上升了1.05个百分点。

  全国化布局让蓝光地产有了更强的抗风险能力和更多的市场机会,为了重点发展省外市场,蓝光于今年在上海成立了东部中心,并将其定位为蓝光发展第二总部,下携华东、华中两大区域。

  与此同时,蓝光提出了东部区域2016年要突破百亿规模、三年时间实现整体规模占比超过50%的目标。按集团3年500亿的总体目标计算,则三年时间内东部区域需要达到250亿以上的规模。

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