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一线城市豪宅均价8.9万同比上涨超两成创新高

https://www.biud.com.cn 2016年08月01日09:49 家居装修知识网

上海易居房地产研究院8月1日发布2016年第二季度《一线城市豪宅市场研究报告》显示，二季度一线城市豪宅（别墅+高端公寓）成交均价再创历史新高，达到8.9万元/平方米，环比上涨7.4%，同比上涨23.5%。不过低于当季全国商品住宅成交均价同比上涨35%的水年。一线豪宅中，上海领涨，接近9.7万元/平方米，北京突破9万元，深圳8.9万元/平方米，广州8.2万元/平方米但补涨势头显现。

报告认为，一线城市豪宅市场经过为期一年多的加速上涨，进入2016年二季度以来处于高位盘整阶段，市场的活跃程度有所放缓，成交量出现回调，但是价格依旧惯性上涨。预计三季度，一线豪宅市场总体仍将保持高位盘整的态势，但北京和广州两地有望延续补涨，增速会有所放缓。从产品本身上说，住房市场化进程推进十几年来，催生的大量置换和改善需求，以及居民对高品质生活的向往，都为豪宅市场注入动力。在经济增速走L型趋势的影响下，同时又在货币超发的背景下，豪宅产品的投资避险特性逐渐被市场认知，因此投资性需求也在一定程度上助推豪宅市场。应该说，此轮豪宅市场的火爆行情有其内在动力和合理性，长期来看依然存在一定的成长空间。

易居院的报告显示，二季度，一线城市单价7万元以上豪宅成交4114套，环比下降29%，同比增幅与去年同期持平，占一线城市商品住宅成交总套数的3.6%；套均面积178平方米，环比上升7.3%，同比下降8.7%。就城市而言，北京豪宅市场成交套数表现突出，环比增长超五成；上海豪宅成交均价领涨一线，环比增长15.5%，同比增长32.8%。从统计指标来看，豪宅市场有以下几方面特征：

首先，从一线豪宅市场成交量走势来看，自2014年四季度伴随着楼市的整体复苏而回暖，而后成交量加速增长，至2015年四季度攀升至阶段高点。但进入2016年以来，一线城市豪宅市场成交量连续两个季度出现回调。

究其原因，易居研究院研究员曹倪娜归结为以下三点：一，近两年房地产政策和信贷政策的持续宽松，为高端改善性需求和投资性需求的集中入市创造了良好条件，使得一线豪宅市场出现连续四个季度加速发展的局面。换言之，为期一年多的火爆成交量消化了大量的购房需求。二，持续放大的成交量，反映出购房需求的持续入场，从而不断推高豪宅的成交单价，致使成交总价不断提升，导致如今一部分置业需求转向场外观望。三，上海、深圳接连出台限购和信贷收紧的措施，高端改善性需求逐步减少，退烧是必然的趋势。但是基于一线城市资源的稀缺性，加上当前投资渠道可选择余地较少，豪宅市场的热度还将散发余温，未来的需求可能趋于温和。

其次，二季度一线豪宅成交均价再创历史新高。2016年二季度，一线城市豪宅成交均价8.9万元/平方米，环比增长7.4%，同比增长23.5%。当季全国商品住宅成交均价同比上涨35%，可以看出，普通住宅的价格涨幅明显高于豪宅产品。这主要是基于一线豪宅市场的特性：其价格波动幅度始终小于普通商品住宅，无论市场涨跌，均是如此。

第三，二季度北京豪宅成交套数环比增长超五成。2016年二季度，成交均价7万元/平方米以上楼盘中，北京豪宅成交815套，占北京全部商品住宅成交总套数的2.2%；上海豪宅成交1863套，占上海全部商品住宅成交总套数的7.1%；广州豪宅成交49套，占广州全部商品住宅成交总套数的0.1%，属于城市顶级豪宅；深圳豪宅成交1387套，占深圳全部商品住宅成交总套数的14.6%，豪宅占比较大，可认为是部分普通商品住宅豪宅化。环比增长来看，因前期需求的集中释放和上海、深圳地区的限购升级，成交量出现部分回调。同比来看，上海和广州成交套数增幅呈现下滑态势，降幅分别为33%和28%。北京方面，则同环比增幅均有所增长，呈现补涨行情。

二季度豪宅成交结构中，上海成交套数占比45.3%，比一季度下降5.3个百分点，占比依旧最大；北京占比明显上升，从一季度的9.3%上升到当前的19.8%。继深圳和上海市场爆发后，北京豪宅市场出现补涨势头。

第四，二季度上海豪宅成交均价领涨。2016年二季度，四个一线城市豪宅成交均价拉开了一定距离，上海成交均价最高，接近9.7万元/平方米，北京也突破9万元大关，深圳紧随其后8.9万元/平方米，广州均价为8.2万元/平方米。广州豪宅均价虽然低于其他三个一线城市，但补涨势头已经显现。

从各城市涨幅来看，上海领涨，环比增长15.5%，同比增长32.8%。很多中端豪宅项目涨幅较大，除了前文提及的华侨城苏河湾、翡翠别墅等项目同比大涨之外；原闸北区大宁金茂府项目，去年二季度6.9万元/平方米，2016年二季度上涨到8.8万元/平方米，同比上涨27.5%。

第五，二季度一线城市豪宅套均面积约178平方米。2016年二季度，一线城市豪宅套均面积178平方米，环比上升7.3%，同比下降8.7%。当前豪宅仍然延续以下发展趋势：户型面积不需太大，购房者除了关注产品本身的硬件设施外，对小区内外的公共配套考虑也越来越多，科技含量高、生态环境好、教育资源丰富、高智能等等都是当前豪宅的标配和卖点。如融创·北京壹号院以涵盖时尚、艺术、商业、政界一切领域的璀璨中心，是建筑世界都会生活美学的私人标志，以及九龙仓滨江壹十八的智能家居系统、翠湖天地隽荟艺术品级别的家居用品等等。

曹倪娜指出，由于近一年来地价的涨幅已经超过了房价的涨幅，住宅产品单价不断推高，就深圳和上海而言，千万以内的住宅产品甚至已经不能被划定为豪宅产品，因此为了迎合中高改善性自住需求，只能通过压缩户型面积来控制单套总价。

第六，从二季度一线城市豪宅成交量排名来看，一线城市豪宅有成交记录的楼盘196个，相比一季度222个，减少了11.7%，主要源于两方面原因：首先是3月份出台的紧缩性政策，迫使成交量出现回落；其次是二季度豪宅标准线的上升，进一步提高了入选楼盘的门槛，因此参考样本有所精减。

在二季度一线城市豪宅成交量TOP50的排名中，北京、上海、深圳、广州分别为566套、1534套、1252套、27套，上海、深圳两地项目成交占比超82%。广州地区实现了在排行榜上零的突破，汇悦台项目成交27套，位居排行榜第38位。

而二季度成交量前九位的项目仍然被上海、深圳包揽，第十名被北京占据，前十名合计成交1634套。成交量大的项目，很多是大盘项目，实行分期加推的方式。以排名前十的项目为例，只有龙光玖龙玺（深圳龙华新区）是首期推盘，其他项目均是加推盘。如成交排名第二的瑞安瑞虹新城（上海虹口区）加推的是第七期，基本上开盘即去化6成，成交了192套，合计金额超过21亿。尚海郦景（上海浦东新区）和宝能城（深圳南山区）亦是在2016年第一季度首期推盘，取得良好销售业绩后，进一步加推后，两个项目分别又成交了184套和128套，成交金额分别为24亿和11.5亿，两楼盘后续预计还有多次加推。

第七，从二季度一线城市豪宅成交价排名来看。2016年二季度，一线城市豪宅成交均价TOP50的排名中只包含北京、上海、深圳三地项目，其成交均价分别为12.2万元/平方米、12.9万元/平方米、11.7万元/平方米。成交记录中，均价超过10万元/平方米的楼盘有48个，比一季度多出20个盘。二季度，一线城市豪宅项目成交均价前十名中上海占据半壁江山，其次是北京，成交均价都在14.5万元/平方米以上。

从单个楼盘来看，上海方面，华侨城苏河湾项目均价同比涨幅高达114%，由去年同期9.3万元/平方米上涨到今年二季度的19.9万元/平方米，这是由于二季度该楼盘成交了2套单价超过25万元/平方米的别墅产品，瞬间拉升整个楼盘的成交均价，不过就该项目的公寓产品而言，成交均价突破16万元/平方米，同比涨幅亦高达73%；排在第二名的上海市翡翠别墅项目，其成交均价涨幅同样值得瞩目，由去年同期13.5万元/平方米飙升至今年二季度的19.2万元/平方米，涨幅为47%；北京涨幅较大的楼盘有紫禁壹号院、合生·霄云路8号等，成交均价由去年同期7.3万元/平方米、6.2万元/平方米分别上涨到今年二季度的13.2万元/平方米、10.4万元/平方米，涨幅分别为80.8%、67.7%；深圳方面，深圳湾壹号楼盘均价同比涨幅57.7%，新锦安壹号公馆楼盘均价环比上季度涨幅超过44.7%，均价突破11.7万元/平方米。

曹倪娜表示，总的来看，一线城市顶级豪宅中，上海单个楼盘涨幅相对较大，北京也不甘其后，有进一步追涨的趋势。