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二线城市楼市收紧 楼市拐点恐将至

https://www.biud.com.cn 2016年06月23日08:15 家居装修知识网  

  二线城市楼市房价持续上涨,投资客不断涌入,面对这样的情况各地政府也开始积极调控,收紧楼市政策。

  日前,合肥市土地管理委员会召开第五次主任会议,随后市场传出消息称合肥将执行差别化住房信贷政策。虽然并非官方证实,多位业内人士则对第一财经记者指出,依据合肥楼市的火爆程度,合肥出台调调控措施将是大概率事件。

  中原地产首席分析师张大伟认为,上述现象说明未来政策开始收紧,过去全面宽松的趋势已经出现了变化,在市场分化的基础下,调控政策也开始了明显的分化,这种情况下,房价上涨较快的城市,包括部分一二线及辐射区都出现了约束性的政策。

  虽然今年去库存是大背景,但是面对一二线楼市过热的情况,调控措施在所难免。

  市场流传的合肥市土委会2016年第五次主任(扩大)会议材料

  记者获取的市场流传的会议文件照片显示,合肥提出执行差别化住房信贷政策。商品房最低首付比为25%,下列三种情况购买商品房的首付比为40%:居 民家庭拥有一套住房,在本市市区范围内,无购房贷款记录的,包括在外地贷款的记录;居民家庭拥有一套住房,且有相应贷款结清;居民家庭无住房,但有一次贷 款记录。

  同时,名下有一套房且相应贷款未结清,为改善住房条件再次申请的,首付比为50%。此外,下列情况购买商品房的首付比为60%:居民家庭有两套及以 上住房且有购房贷款记录;居民家庭有两套及以上住房。且已经结清购房贷款记录;居民家庭有2次购房贷款记录,且已经结清第一次购房贷款记录的停止向第三套 及以上的购买提供住房公积金的贷款。

  这意味着,合肥进一步提高了购房的首付比例,首付门槛提高,从货币端就抑制了房屋的需求。

  克而瑞的一份报告指出,在全国市场处于高位盘整阶段,合肥此时出台收紧组合政策,市场成交量进一步萎缩为大概率事件。一方面是在前期过火后,需求早已透支,后继需求难以为继,另一方面,房价上涨和信贷收紧,使得观望情绪加大。

  事实上不只是合肥,苏州南京在此前也因为楼市过热而出台了相应的举措。

  今年4月,南京市发改委正式发布的关于《中共南京市委南京市人民政府关于推进供给侧结构性改革的意见》的政策解读中,明确提出开发商申报房价年化涨幅设定在8%-12%之间,同时南京将采取6项措施遏制房价过快上涨势头。

  到了5月,南京更是宣布将实行土地出让最高限价办法,在热点区域的住宅用地出让时,由市政府设定地块的出让最高限价,对竞买人报价超过最高限价的, 终止土地出让,竞价结果无效;物价主管部门在受理开发企业商品住房价格申报指导时,对土地出让溢价超过45%以上部分的保障房建设资金,不计入其房价的准 许成本,不作为申报价格的组成部分。无独有偶,苏州也在今年5月对部分土地设定最高报价,对报价超过最高报价的,终止土地出让,竞价结果无效。

  张大伟认为,去金融杠杆将是调控的主流政策,对于各地城市来说,目前房价上涨的城市数量逐渐增加,这些城市的房价涨幅有望被抑制,但整体看,大幅调整的可能性不大。

  面对这样的调控,中金证券则认为调控过后拐点将至。其认为地产成交开始减速,同时主要城市土地成交溢价率达到历史高位区间成为拐点的标志,同时各地政策收紧因此房地产将进入下行空间。

  中金证券地产行业首席分析师宁静鞭指出,房地产已经处于周期的中后段,或将提前进入下行期。下半年短期快速加杠杆是隐忧。中国加杠杆速度在逐年提升,且一线城市中深圳加杠杆速度较快,其中福建和广东杠杆利用率偏高。

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