深圳前海差别化出售物业 调控之手防炒楼
曾因土地出让开闸，一度成为深圳土地出让金创收主体的深圳前海，即将试行土地使用权招拍挂新规。从2015年9月至今，这片区域8个月内尚未有一块土地入市。
5月25日，前海管理局官网公布《深圳市前海深港现代服务业合作区土地使用权招标拍卖挂牌出让若干规定（试行）》（以下称《试行规定》），提出差别化物业销售条件。
按照新规，对于设定产业发展要求的用地，例如金融、现代物流、信息服务、科技服务和其他专业服务等产业项目用地和专门面向香港企业出让的用地，建成后的办公楼限全部自用，且自用期限不少于项目竣工之日起10年，自用期满限整栋销售。
而对于其他不设定产业发展要求的用地，可以根据区位、规模、功能、结构等情况，设定建成后的办公、商业物业根据不同比例进行销售，限制条件分为整栋销售，整层销售，以及最小销售单位不得少于500平方米等情况。
《试行规定》暂定期限为两年。
对于上述出售限制，业内人士称，前海意在严格控制投机性需求。深圳中原研究中心经理王飞认为，前海一直希望有竞争力的产业入驻，从此前拍地情况看，对自持年限、比例、企业营收，都提出了较高的要求。
王飞表示，近年来商务公寓价格上涨速度可与住宅媲美，越来越多的开发商将商业、办公用地建成商务公寓。商务公寓从2013年开始爆发，投资属性越来越强，尤其是2016年以来，更是有很多小面积的商务公寓面市，吸引众多散户投资客。500平方米这一门槛限制了这一模式。
一位在前海地区负责写字楼销售的中介人士告诉财新记者，2014年底他刚到前海时，写字楼销售均价在每平方米6-7万元，一年半后已涨到9万元。据他观察，投资客的比例更大，而且青睐于200平米左右小面积的写字楼。其认为，按照500平方米起购的新规，投资者入市成本将翻倍，按照每平米9万元预估，起码得撬动4500万元的资金。
《试行规定》同时提出，对于建成后物业限整栋销售的，对市场评估地价按0.7倍进行修正。对于限整层销售的，按0.9倍进行修正。如果是整体销售，即物业集中连片不少于两栋的，对市场评估地价按0.7倍进行修正。由于销售限制是土地出让前就设定的，这意味着企业资金实力越强，所获优惠越多。
据前海管理局统计， 2013年至2015年间，深圳前海已经出让了20宗土地。其中16宗通过土地招拍挂进行出让，用地面积为36.7公顷，建筑面积为294.16万平方米。
2013年，因有前海土地入市，深圳通过招拍挂途径获得的土地出让金大幅飙升近3倍。2014年，前海凭借着229亿元土地出让金，约占到深圳当年土地出让金的四成。
根据前海深港现代服务业合作区综合规划，前海未来将至少提供办公建筑面积约1600万平方米，商业建筑面积约230万平方米。世邦魏理仕日前发布报告提出，前海片区内规划写字楼面积接近香港写字楼总存量的两倍，由于前海靠近深港西部通道，对业务横越深港的企业特别具有吸引力。
对于土地出让，《试行规定》提出，前海区域内金融、现代物流、信息服务、科技服务和其他专业服务等产业项目用地以及专门向港企出让的用地等，将采用挂牌方式出让。不设定产业发展要求的用地，应当优先以拍卖、招标等方式出让。
《试行规定》提出，符合条件的总部和产业项目可以联合竞买产业用地。对于已出让用地，前海管理局保留优先回购权，可以根据市场发展和产业需求情况，及时清退经营状况较差的企业或项目。
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