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二线地王井喷背后的资本力量:上市房企不差钱

https://www.biud.com.cn 2016年05月20日07:33 家居装修知识网  

  截至5月15日,包括四大一线城市以及南京等热点二线城市共计21城,2016年共有110幅土地陆续产生了地王,它们在“高单价、高总价、高溢价率”的“三高”指标中,至少符合其中一条。而细察这些地王背后的资金推手,记者发现,上市房企是最主要的地王制造者。

  半年不到,已经诞生110个地王,2016年的“地王潮”来得比往年更快、更猛。

  继年初一二线城市一轮房价暴涨之后,楼市之火不出意料地烧到了土地市场。5月18日,保利地产以54.5亿元总价一举夺得上海周浦住宅用地,溢价率近 300%,创下上海外环外土地楼板价5.5万元/平方米的新纪录;5月19日,远离上海市区的崇明长兴岛,两幅住宅地块被泰禾集团以47亿元总价、1.5 万元/平方米的楼板价摘得。

  与往年地王主要集中出现在三、四季度不同,今年的“地王潮”来得特别早,也异常凶猛。自3月份各地市陆续公布土地出让计划后,随着热点城市打开供应,4月、5月土地市场即呈现地王井喷、高烧不退的现象,在那些市场需求旺盛、库存低位的二线城市,更是屡创地王纪录。

  记者整理发现,截至5月15日,包括四大一线城市以及南京等热点二线城市共计21城,2016年共有110幅土地陆续产生了地王,它们在“高单价、高总价、 高溢价率”的“三高”指标中,至少符合其中一条。而细察这些地王背后的资金推手,记者发现,上市房企是最主要的地王制造者,其中不仅有融创这种一贯的激进 派,连万科、绿地、招商等一向以稳健见长的A股龙头房企,也在今年频频制造地王。

  疯狂之后是迷茫。动辄超过100%甚至400%的溢价率令人咋舌,一掷千金的背后,除了上市房企钱袋充盈、融资顺畅的底气,也不乏土地供应“僧多粥少”之无奈。

 二线城市地王井喷

  今年已注定成为历史上地王最多的年份。

  克而瑞房地产研究中心数据统计显示,截至5月15日,包括北上广深以及南京、苏州、合肥等热点二线城市在内的共计21个重点城市,今年以来已产生总价、单价或溢价率地王数量达110幅,而在上一个“地王年”2013年,全年也不过拍出60幅地王。

  由 于一季度各地土地供应计划尚未公布,加上春节影响,土地市场供应寥寥。时至4月,随着各地供应开闸,土地市场逐渐升温,4月已有24块土地溢价率超过 100%,诞生了12幅总价地王;到了5月,在苏州、南京、合肥等二线城市带动下,土地市场热度更高,半个月即诞生了8块单价地王,有地块溢价率甚至达到 400%的惊人幅度。

  地王井喷之年,必然伴随着地价的快速上升,这一点在今年表现得尤为明显。不仅单价地王价格飙升,如葛洲坝南京地王、融创泗泾地王的楼板价均已超过周边项目在售价;就连资金沉淀量大、开发周期长的总价地王也多为高溢价成交,“面粉贵过面包”成为常态。

  克 而瑞数据显示,4月份以来全国总价排名前十的地块平均溢价率高达106%,绝大多数地块溢价率都超过80%。其中又以南京最多,入榜地块多达6幅,地区热 度可见一斑。以上周南京新晋单价地王为例,葛洲坝以110%溢价率竞得河西中部G14地块,折合楼板价为4.5万元/平方米,时隔4月之后再度刷新南京地 王纪录。而4.5万元/平方米的楼板价,也超过目前河西所有项目的在售均价。

  细 数4月份以来“三高”地块分布,49个地块分布在14座城市,其中40幅位于二线城市,尤以苏州、南京、合肥、杭州四市最为集中,分别有13幅、9幅、7 幅和5幅,区位上的“二八”现象颇为显著。而一线城市共拍出7幅“三高”地块,少于二线城市。究其原因,除了因近期政策面收紧之外,更重要的是因为供应量 的减少。4月份以来,一线城市一共只出让了12幅经营性用地。

 龙头房企频造地王

  上证报记者整理发现,这110幅地王的制造者多为上市公司,令人讶异的是,连万科、绿地、招商等向来以风格稳健、风控严格著称的A股龙头房企,亦成为今年地王制造者。

  向 来号称不拿地王的万科,今年也忍不住出手了。5月12日,杭州紫金明珠地块经过28轮竞价,最终万科以14902元/平方米竞得,114%的溢价率在杭州 主城已5年未见,同时也创下了万科在杭州拿地历史上的最高溢价纪录。而就在去年紫金板块第一个出让项目,中国铁建·西湖国际城楼板价仅为8510元/平方 米,万科以高出中国铁建75%的价格成为“紫金明珠”的第二个买主。

  而 擅长通过与政府合作及二级市场并购获得高性价比土地的绿地集团,今年也启动了招拍挂市场的“地王模式”。2月23日,北京年后首场土地拍卖会,绿地集团以 总价39亿元、配建15000平方米自住房竞得北京五环外黄村地块,楼板价高达4.7万元/平方米,超过了区域内所有在售物业售价,成为名副其实的地王, 预期上市后单价将超10万元。

  就 连在深圳土地储备丰厚的招商蛇口,也在其他城市频频出击。3月18日,南京土地市场猴年首拍,招商就以48.2亿元力克22家开发商,竞得鼓楼区热河南路 客车厂地块,29899元/平方米的成交楼板价也成为当时南京城北的新单价地王。5月5日,招商蛇口又斥62亿元巨资摘得2宗位于北京昌平区南邵镇的住宅 地块,楼板价3.5万元/平方米,超过当地新盘2.5万-3万元/平方米的在售价格。几天后5月12日,招商蛇口又以13.8亿元拿下杭州铁路北宅地,溢 价率106%,楼板价15268元/平方米。

  保利融创双雄称霸

  最令人侧目的是央企保利地产。虽然在几家A股龙头房企中,保利相对激进,但像今年这样屡屡大手笔拿地仍是罕见。

  3 月18日,南京浦口G03地块经过46轮激烈竞拍,最终保利地产以31.2亿竞得,楼板价22320元/平方米,溢价率达到163%。4月22日,经过 253轮竞价,保利力压阳光城以总价54.26亿元竞得福建厦门2016TP02地块,楼板价25838元/平方米,溢价率150%,成为厦门岛外单价最 高和厦门总价最高“双料地王”。4月28日,保利地产又以19.44亿竞得合肥瑶海区E1603地块,楼板价12180元/平方米,溢价率高达 383.33%,再次刷新瑶海单价地王新纪录。就在5月18日,保利再度震惊业内,上海浦东新区周浦地块被保利以54.5亿元的总价、296%的溢价率夺 得,实际可售面积部分的楼板价高达5.5万元/平方米,将未来上海外环外公寓售价拉升到8万元/平方米的新高度。

  实际上,保利今年在上海、南京、合肥、厦门等几个热门城市的土地市场几乎从未缺席,制造了多幅“三高”地块,溢价率都在150%以上,甚至达到惊人的近400%。仅这几幅“三高”地块的获得,保利就付出160亿元的代价,可谓财大气粗。

  而 从获取地王的数量来看,据记者统计,今年最疯狂的地王制造者还不是保利,而是H股上市的房企融创中国。这家以激进为特色的房企,在接连并购绿城、佳兆业、 雨润地产均未果的情况下,手持现金四处出击,不仅去年接连通过二级市场并购获得了成都、西安等二线城市的核心资产,更是在今年接连在8个城市陆续制造出8 个地王。

  今 年1月25日,融创中国在同一日内拿下佛山和杭州两幅高价地块。1月29日,又在南京斥资36.6亿元、溢价率105%摘得栖霞区城北住宅地块。2月2 日,融创在宁波以28亿元总价摘得江东新城核心区地块。同月26日,又夺得东莞清溪镇地块,创下322%的超高溢价率。3月24日,在大热的合肥土地市 场,融创出手以400%的骇人溢价率夺得合肥政务区商住地块。4月29日,又以溢价率151%摘得无锡惠山地块。5月11日,融创更是以溢价率112%、 总价30亿元、高达3.8万元/平方米的天价拿下上海松江泗泾地块,引得业内一片惊叹。仅这8幅地块融创共斥资150亿元左右。

  钱仓充盈添底气

  地王频出的背后是上市房企不差钱。

  “资 金面相当宽松、财务状况普遍良好,细察这些上市房企的资金状况,目前都颇为健康。手上有钱、融资通畅,是上市房企成为地王主要制造者的重要原因。”克而瑞 房地产研究中心分析师朱一鸣告诉记者,对于这些大型上市房企来说,这不仅意味着有充足的资金拿地,也意味着即便有几块地价格过高甚至套牢,也不会造成事关 生死存亡的影响。

  根 据A股上市房企一季报数据显示,万科、保利、招商、绿地四家房企目前手持现金总额分别为531.8亿元、374.8亿元、415.1亿元和438亿元,各 家都有几百亿现金在手,可谓粮仓丰裕。从净负债率来看,四家房企分别为19.3%、85%、16.3%和369.4%,除绿地由于去年刚刚借壳上市,目前 财务数据尚有遗留问题等特殊原因外,其余房企净负债率均相当安全,尤其是万科和招商,已经到了偏低的程度。而从现金与短期有息负债比来看,除绿地目前为 0.66,低于1之外,其余三家房企这一比数分别为2、1.06和16,尤其是招商,其手持现金总额几乎与有息负债总额相当,实在不差钱。

  不 仅龙头房企,不少在二线热门城市长期深耕的区域型上市房企,也由于资金面良好,而成为当地土地市场的重要势力。例如合肥当地房企合肥城建,一季报显示其净 负债率仅为35%,现金与短期有息负债比超过8,合肥楼市一季度热销、房价暴涨,当地房企成为最大受益者,资金面充裕。

  看 似疯狂的地王制造者融创,事实上也有理性的一面。根据公司2015年年报显示,截至2015年年底,融创中国手持现金270亿元,净负债率76%,现金与 短期有息负债比高达2,资金面宽裕。今年公司还签订了4.6亿美元、为期36个月的定期贷款融资协议,这也是公司今年以来疯狂拿地、频频制造地王的底气所 在。

  不 仅手中有粮,A股融资渠道的打通、造血功能的恢复,更令A股房企心中不慌。上证资讯统计数据显示,这110幅“三高”地块的受让方中,有18家A股上市房 企,其中有13家在A股房企再融资开闸之后实施了定向增发或公布过定增预案,募资总规模达1768.6亿元。就在5月18日,泰禾集团刚刚公布其第二次定 增预案,计划募集资金不超过98亿元。紧接着第二天,公司就豪掷47亿任性摘取上海长兴岛两幅地块。泰禾今年还拿下了苏州、佛山两大热门城市高溢价率地 块。

  除 了定增“补血”,发行公司债也是上市房企再融资的重要利器。据记者不完全统计,仅2016年以来,上述A股房企发行的公司债包括:绿地控股发行100亿元 公司债;保利地产发行50亿元公司债,且利率仅2.95%再创新低;中南建设发行不超过48亿元公司债已获证监会核准。

  由 此可见,2016年地王的井喷现象,与资本市场的“资助”密不可分。需注意的是,部分城市过热的土地市场已引起政府警惕,一旦土地市场热度与楼市形成共 振,恐将引发新一轮调控。回顾十年房地产发展历程可以发现,大多数的地王都出现在楼市上升期的顶峰,随之而来的往往是调控和漫长的煎熬。

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