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刘垚：顺义接棒通州旭辉26街区引领区域商办市场

https://www.biud.com.cn 2016年05月16日18:26 家居装修知识网

当“面粉”贵过“面包”，一线城市，对于企业而言，是宏图大展的用武之地?还是壮志难酬的沙场?从2000年创立至今已迈入第16个年头，这个沪系开发商在北京市场又会做出怎样的布局？日前，搜房网对旭辉北京营销负责人刘垚先生进行了专访。

旭辉北京营销负责人刘垚

关于布局

旭辉被业界评价为飞速奔跑的白马，16年布局全国17个一、二线城市。对进入“白银时代”的房地产行业，旭辉实现销售业绩5年6倍逆势增长。

最新数据显示，旭辉2016年首4月累计合同销售金额约人民币177.7亿元，同比增长221.9%，完成2016全年合同销售目标365亿元的约48.7%。销售业绩的稳步增长，离不开旭辉对大区域布局的判断，也离不开主力军团的付出。

刘垚表示，过去的旭辉实现了将近100%的增长，集团2016年目标锁定365亿，作为旭辉集团内最重要三大事业部之一北京事业部，今年预计完成业绩85亿及以上。

据悉，旭辉2016年销售和正式推出的项目分布大兴、亦庄、顺义、通州、房山、平谷等区域，除目前龙熙旭辉六号院、当代旭辉墅、旭辉•御锦、旭辉•E天地等项目在售，旭辉26街区处于排卡阶段，大兴瀛海地块、大兴庞各庄01、02地块正处于规划中。

刘垚于旭辉26街区售楼处接受采访

关于产品

谈到旭辉目前的产品线，不可避免地要提及旭辉26街区，该项目以“地铁上、公园里、精装小户型、自由购”为核心卖点，吸引了众多人的目光。这是旭辉自2015年在北京推出E天地和旭辉丽舍之后，又一兼具自用和投资功能的商住产品。

旭辉26街区位于旭辉去年2月底拿到的顺义地块上。拿地时几经周折最后在几家联合体竞争下获取土地，一年时间周边地价方面已经有2倍到2.5倍提升，预示着未来售价方面至少2、3倍潜力价值。

刘垚从地段、区域规划、产品设计等角度详细介绍了旭辉26街区。他表示该项目目前是顺义距离地铁最近的商办产品，距离15号线南法信地铁口仅300米。同时为了打造健康生态小区，旭辉花重金打造16700平米的大型公园，设置了中心景观带、阳光草坪、夜光跑道等，力争为社区群体提供一个社交、轻松、放松享受环境空间。

旭辉26街区

旭辉26街区由4.2米层高的精装loft和步行商业街围合而成，商业街区为开放街区，区别于传统的第一代小商铺、街铺和第二代购物中心，未来通过社区自治甚至物业以及业主群体的共管来实现整个商街服务性和亲民性。

“我们在产品研发上投入大量精力，小到样板间用料都经历了多次探讨。“刘垚表示，旭辉26街区，是旭辉集团和清华大学联合成立的可持续住区联合研究中心的第一个重要的研发成果。如何让居住空间更有效率，如何利用科技让未来的生活和心理更加健康是旭辉此次打造项目最核心的精神文化和精神诉求。

刘垚提到，旭辉26街区成功将楼板厚度从17公分降到11公分行业最低，让其能够有小空间大利用优势，整体而言产品实现了“健康”、“效率“两大特点。也正是集结了众人的智慧，旭辉26街区得以推出市场上难得一见的优质产品。27平米loft，实现一室一厅一厨一卫的全功能空间，38平米更是实现了两室两卫的设计，投资、办公、居住三位一体，具备超值投资潜力。

关于商办市场

5月5日通州区对商住限购，也是政府对商办产品洗牌。谈及通州，刘垚认为，自通州成为北京副中心，政治地位越发明显，也引发了通州市场过热的现象。

据悉，旭辉•御锦就是旭辉在通州的项目，2014、2015年连续两年荣获北京别墅销售冠军，现在处于清盘阶段，配套的丽舍商街目前还有零星街铺在售。

在刘垚看来，通州限购的升级是一种业态回归。在最初拿地时，国家已经对土地性质做了明确规定，产品类产品用地应该用于经营和经营商业类服务，而非太多其他附属功能使用。他认为限购未来针对企业，针对大型商户购买租用行为，符合市场规律，接下来衍生变化新生销售情况有待于观察。

关于投资区域

五环内土地市场已趋于饱和，未来将如何发展？刘垚做了土地市场解读分析，认为未来分流市区压力，和疏散人口以及解决消费最重要四个版图为通州、顺义、大兴、房山等四个区域。通州因为限购市场热度在逐渐消退，而大兴和房山是因前两年非常强的政策利好和以及未来预期致使区域迅速兴起，就目前现状以及未来发展来看，顺义才是接棒通州的主流区域。

谈到顺义，大家可能会想到机场、中央别墅区、豪宅聚集地，商住产品发展是否会因此受限？对此，刘垚认为，所有历史观念未来被用来修订和发展的，如“中央别墅区”只是开发商缔造的概念，十年后的今天中央别墅区却成为顺义楼市代名词，相信顺义的未来商住产品也不会大家的观念所限制。

他同时分析了具有投资价值的商办市场格局，如通州运河一带、房山大学城区域、门头沟西长安沿线、亦庄开发区等几个区域，在他看来北京真正形成集中式供应群体并不多。顺义跟这些区域相比无论自然资源占有还是产业化结构更具有优势，适合中产阶级、甚至改善阶级人群住宅类或者商办类置业。

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