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多地出台供给侧改革实施意见楼市去库存仍是主旋律

https://www.biud.com.cn 2016年05月12日16:36 家居装修知识网

近日，多个城市印发“供给侧结构性改革总体方案”及“去产能、去库存、去杠杆、降成本、补短板”行动计划。根据房天下观察，已发布供给侧结构性改革文件的广东、重庆、四川、山东、青海、甘肃、贵州、湖北、江苏以及浙江不约而同的提到房地产业供给侧改革，其中去库存成为主流。

根据国家统计局前三月的统计数据，截至3月末，商品房待售面积73516万平方米，化解高库存仍是许多城市当前的重中之重。

农民工市民化是着力点

作为首个公布供给侧结构性改革具体实施方案的广东，将房地产业供给侧改革作为第二项重点工作。广东提出从五个方面去库存，其中农民工进城购房被放在首位。事实上，作为南方经济的引擎，广东农村人口生活水平本身不低，因此引导农业转移人口进城落户无疑是去库存最为直接有效的办法。广东在实施意见中提出将要“制定600万本省和700万外省农业转移人口及其他常住人口落户城镇方案，提高户籍人口城镇化率。”

提出促进农民工进城购房去库存的不仅是广东一家，四川、湖北、甘肃也同时提到这一政策。四川公布的供给侧改革实施意见中明确表示“各地可根据本地实际情况对农民进城购房给予一次性奖补，或与房地产开发企业联合给予农民购房一定比例或一定额度的现金直补”。湖北则表示“探索建立农村林权、土地承包经营权、农村居民住房财产权抵押制度，支持农民进城购房。充分利用现有融资性担保平台，为农民进城购房贷款提供风险分担或缓释措施”。甘肃的提法是“按照加快提高户籍人口城镇化率和深化住房制度改革的要求，通过加快农民工市民化，扩大有效需求，打通供需通道，消化库存，稳定房地产市场”。

保障房货币化是发力点

保障房货币化是各地房地产业供给侧改革的另一重点。湖北在实施意见中表示“全面推行公租房货币化补贴制度，实行“市场租金、分类补贴”。各地政府不再新建公共租赁住房，鼓励社会资本通过购买、长期租赁等方式从市场筹集公租房房源，面积标准可根据需求情况适当放宽。加大棚改货币化安置力度，2016年棚改货币化安置比例不低于50%，商品住房库存量大且有条件的地方，棚改货币化安置比例力争更高；其他征地拆迁项目也应大力推进货币化安置”。其他各省也有类似的表达。

事实上，保障房货币化在2014年就已经在一些地方实施。根据房天下统计，2014年11月，宁波正式实施棚户区改造货币化安置。截止2016年1月,宁波已启动危旧房改造项目56个，总面积164.17万平方米，占2014年7月住宅库存总面积的25%。无疑，保障房货币化是去库存的一招好棋。

以租代售是新出路

除了城镇化和货币化安置之外，鼓励以租代售也是各地改革的重要措施。安徽提出“大力发展住房租赁市场”；山东提出“将推进新型城镇化建设，健全售租并举的住房供应体系”；贵州提出“对暂时买不起房的居民特别是非户籍人口，支持先租房”、“积极发展住房租赁市场，鼓励发展以住房租赁为主营业务的专业化企业”；“大力发展住房租赁市场，鼓励自然人和各类机构投资者购买库存商品房，成为租赁市场的房源提供者，鼓励发展以住房租赁为主营业务的专业化企业”。

发展以租代售打破了租与售相脱节的陈旧模式，对买卖双方都有好处。如果租房者想买下所租的房子时，先期所付的租金可以转为购房款，相当于分期付款，但又比分期付款或银行按揭方式少了不少的利息，比较实惠。即使租房人不买房，开发商的房子也没有闲置，昔日的包袱变成了财富。因此说，以租带售这种新的营销方式给购房者以较大的选择余地，又为开发商自己开拓出了一种崭新的销售市场。

此外，各省针对房地产业的供给侧结构性改革时还提出以公积金贷款、控制土地出让等手段去库存。事实上，去库存并不是房地产业供给侧改革的目的，而只是表象。改革的目的是纠偏，将此前楼市不合理的供给调整回合理的轨道。正如国务院发展研究中心宏观经济部部长余斌所言，供给侧结构性改革不能成为一个新的“筐”，什么都往里装。供给侧结构性改革，目的是通过进一步推进市场化改革和完善市场机制，矫正以前过多依靠行政手段配置资源带来的要素低效配置，通过调整各类扭曲性政策和制度安排，激发市场主体活力，加快市场出清，化解结构性矛盾，进一步完善市场经济制度。

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