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对话论坛：2016房地产企业的转型与地产金融化

https://www.biud.com.cn 2016年04月12日23:08 家居装修知识网

中房网讯 4月12日，“2016绿色投资与房地产金融论坛暨《中国房地产金融2015年度报告》发布会”在京召开，本次论坛由中国房地产业协会金融专业委员会、城市开发专业委员会、全国房地产投资基金联盟主办。论坛发布了《中国房地产金融2015年度报告》，并就市场变化中的房地产投资趋势、中国Reits的探索、海外房地产投资形式等话题展开讨论。

在本次活动上举行的一场主题为“2016房地产企业的转型与地产金融化”的高峰论坛上，参与嘉宾对目前房地产市场形势以及企业的转型及地产金融化等话题分享了精彩观点。

论坛主题：2016房地产企业的转型与地产金融化

主持人：胡峰 戴德梁行估值部董事

嘉宾：杨明伟长富汇银基金执行总裁
嘉宾：王程凯天风证券地产金融事业部总经理
嘉宾：陈丹鼎信长城基金执行总裁
嘉宾：郑怡腾华资产管理有限公司之副总裁
嘉宾：申文波恒泰证券金融市场部副总经理
嘉宾：崔燕萍北京华联商厦股份有限公司财务部总监
嘉宾：潘刚升北京首都开发股份有限公司副总经理

论坛主持人：戴德梁行估值部董事胡峰

主持人：目前房地产供给侧改革最重要的是楼市的去库存，去库存不仅仅是住宅，包括商业，写字楼同样需要去库存，面对房地产金融化的趋势，没有资金实力，缺乏融资手段的企业更加举步维艰，房地产企业面临着转型，以下几个话题邀请几位一起答疑解惑。

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对话论坛：2016房地产企业的转型与地产金融化潘刚升：房企应加快战略转型提升精细化的管理水平陈丹：金融投资房地产要做好战略性布局杨明伟：房企与私募基金合作的前提是清楚自己的项目王程凯：2016年房企发债增速将放缓崔燕萍：华联选择在新加坡上市的几个关键点申文波：不同的项目做REITs有不同的处置方案郑怡：中国的REITs还需要很长的路

北京首都开发股份有限公司副总经理潘刚升北京首都开发股份有限公司副总经理潘刚升

潘刚升：房企应加快战略转型提升精细化的管理水平

潘刚升：非常高兴参与今天的大会，也很高兴参加对话的环节，其实我们讨论的话题之前的嘉宾已经描述了很多，作为企业实际操作人，我想谈两点体会，机会应该很多，作为开发行业已经摸爬滚打三十年的企业，我们确实是有一些心得，目前我们遇到的两个体会，第一个就是作为房地产企业，非常重要的一个任务就是加快战略转型是适应市场和行业发展的必然要求。今天大家特别提到房地产金融的话题，不管是金融地产还是地产金融，还是转型升级，房地产是永久的话题，经过十几年的发展，确实我们在过去体会到，粗放型高速规模性扩张，现在已经不存在了，企业在发展当中应该不断的寻求一些机会，房企接触到的并购，强强联合，还有其他的金融机构合作，给我们带来了很多机会，特别是解决了房地产遇到困境，投资难的情况下资金的问题。因此，在目前的环境下，转型升级是对企业必然的要求。
第二，企业要不断的提升精细化的管理水平，也是企业持续发展的选择。目前土地价格在不断的攀升，开发成本也在不断的增加，我们参与市场竞争，土地竞拍的过程中，经常遇到这样的问题，我们测算的最终的结果和竞拍是没有关系的，如果你按照测算的结果，我们参与市场竞争的机会根本就没有的，所以努力提升精细化的管理是增加利润，增加盈利能力的必然途径。
主持人：谢谢潘总，作为主持人来说，每次都是互动嘉宾，这次我的压力也比较大，要把大家组合在一起聊一下这方面现在的市场情况，潘总讲到的我非常有感触，包括针对中国房地产市场有很大的发展空间，对于戴德梁行和其他的几大行，我们都有一百年到两百年的历史，应该说一两百年前，在英国美国就有房地产这样的市场，现在的美国和英国，他们的增量市场相对比较少，主要还是存量市场，改革开放三十年，房地产市场也就二十年的时间，我们跟海外的一百年的时间相比起来，今后的中国市场还有很大的空间，特别是存量的市场怎么去盘活。房地产的发展离不开金融，接下来请陈总谈一下如何做好房地产投资以及风险把控的问题。

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鼎信长城基金执行总裁陈丹鼎信长城基金执行总裁陈丹

陈丹：金融投资房地产要做好全方位的战略性的布局

陈丹：我想从金融的角度如何做好房地产投资，应该是一个比较大的课题，但是这是一个很好的问题。刚才听到厂商也有一些嘉宾在讲，对于房地产企业来讲，融资永远不是困难，也不会构成问题，真正的问题应该在于投资端，你如何能做好投资，是不是可以选择好的标地资产做好资产组合，给你的投资人带来稳健，有价值的投资汇报，这决定了房地产是否可以长远的发展。
我们过去被评选为全国十佳基金，做的也有自己的心得，包括主流的主要的商业银行都把钱交给我们，完全由我们进行项目的挑选，我们的基金做的相对比较主动，我们经常强调5优投资，如何选择一个合适的城市线，看具体的项目，以及我们应该怎么样去设计交易结构和条件，还有我们的操盘漫谈团队具备什么样的素质，就如何选择合作伙伴这一点来讲，投资是非常重要的，今年整个大的形势来讲，还是去库存，去库存的压力还是比较大的，总体来讲一方面是去库存，同时对于房屋购房的需求还是比较旺盛的。在这样的新的环境下，我们的合作伙伴能够提供什么样的产品，是不是能够提供符合当前市场上消费者需求的产品，是否具有可持续发展的能力，这是我们非常关注的。
比如说在这样的雾霾的天气下，做出抗雾霾，恒温恒湿的绿色地产的产品，包括合作方，当代张总也在，做的是绿色地产非常领先的，他们都是我们战略合作伙伴，还有开发商是不是可以考量在现在的市场结构下，产品是否可以做成紧凑型的，符合市场需求的，居住功能的，包括我们是不是可以考虑出租物业，出租公寓的开发，以及养老地产等等相关的配套，这是要站在市场的角度，包括我们从金融机构的角度看待投资，我们也会考虑这些方面的内容。风险控制跟投资永远是紧密相连的，全国可能只有我们有非常完整的资产管理和风险控制的白皮书，每年都会和一行三会做一些房地产投资方面的控制风险的交流，这可能是我们一些看法，包括我们最近投资可能有一些大的格局，包括布局的安排，中国做到全国最大，美国也要有一些一线城市的布局，所以我想在新常态下，整个金融端审视房地产投资，要有更高的格局，做好全方位的战略性的布局以及具体的投资选择。

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长富汇银基金执行总裁杨明伟长富汇银基金执行总裁杨明伟

杨明伟：房企与私募基金合作的前提是清楚自己的项目

杨明伟：实际上投每个项目的时候，核心就放在合作伙伴，实际上房地产开发企业来讲，私募基金的合作伙伴，我们要对合作伙伴有一些了解，首先第一个问题你是谁，我们经常跟开发商讲你是谁要讲的很清楚，第二个问题，我们会讲你做了一个什么事情，作为我们的合作伙伴要把你做的事情讲的很清楚，你要看地产的项目是什么情况，要讲的非常清楚。
我经常跟开发商讲，如果你五分钟还没有讲清楚你做的项目，作为合作伙伴，你应该对这个项目非常非常熟悉，你应该对这个项目优点和缺点都是一目了然的。这种情况下你要用很快的时间讲清楚，还有项目的盈利能力。如果你是一个债权的话，我们怎么谈，如果是股权，我们会讲项目的收益从哪来，任何一个金融机构和地产商都会非常关注。第五个语言，你怎么让我相信你，就是我们所讲的风险的防控措施，我们每个项目都有风险的分析，然后基于分析下，有一个风险的防控措施，我们要看到风险有没有分析清楚，我们有没有相应的对策，最后分析风险和收益是不是对等。
作为地产的私募基金，跟别的私募没有实际意义上的区别，只是我们投资的行业不同，从这个投资来看，地产升级的投资和策略的投资，其实最核心的理念也是相同的，包括我们之前站在开发商的角度去判断一个地产开发项目也是一样的，包括我们之前做农业，你是谁，还有凭什么让我相信你。

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天风证券地产金融事业部总经理王程凯天风证券地产金融事业部总经理王程凯

王程凯：2016年房企发债增速将放缓

主持人：我也想请王总介绍一下2015年房地产信托和发债的趋势？
王程凯：我来自天风证券，是一家来自湖北的券商，净资产在综合券商当中排名前三十，我们分管金融同业和地产金融，地产金融领域，我们做了综合债权和股权的手段，包括IPO新三板挂牌，并购，发债，非标等方式为房地产开发商提供综合化的金融服务。下面我们简单分享一下2015年房地产信托和2015年境内房企在公司债发行的特点，2015年房地产信托有几个特点，一是信托规模突破了16万亿，其中房地产信托规模1.3万亿，占比8.76%，2015年信托领域的不良率在0.6%左右，房地产信托不良占据主要比。2015年房地产信托受到境内发债的很强大的挤压，债权类的房地产信托不断的压缩规模。2015年境内房地产企业发债的情况是整体规模井喷，总共一级市场发行规模6800亿，比2014年翻了三倍，第二发债的要素上，期限三到五年，成本是四到八年，规模是十到一百个亿不等，票面发行成本取决于发行主体是否国企背景还有信用评级。准入标准降低，效率加快，无论是公司债还是私募都受到机构投资人的青睐，由于2014年是发债启动，2015年井喷，2016年继续增速，但是增速放缓，2019年可能是房地产企业债券违约的第一个高峰。另外2015年房地产企业发债的井喷，主要还是评级强，在两年以上的房地产开发商，他们能更低的成本获得更好的产品，会加大第一梯队和第二梯队房地产公司未来长期的竞争优势。

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北京华联商厦股份有限公司财务部总监崔燕萍北京华联商厦股份有限公司财务部总监崔燕萍

崔燕萍：华联选择在新加坡上市的几个关键点

主持人：两会上人大代表提出发展REITs能够有效的化解当前的高库存，推动商业地产行业实现转型升级，还有人大代表提出建议制定房地产信托基金法，我们知道REITs在海外是非常成熟的，2015年，一个本土的企业去到新加坡上市，就是北京华联，今天也非常荣幸请到财务总监崔总，很多的嘉宾说有很多问题跟崔总沟通，我做了一个汇总，为什么华联选择在新加坡上市？成功上市之后，对于北京华联的发展有哪些重要意义？

崔燕萍：非常高兴参加研讨会，整个华联在新加坡REITs的全过程我本人是参与了，本身我们在新加坡REITs上市的五家店就是原来商厦股份的全资子公司，首先我们选择在新加坡上市有几个值得考虑的地方。
第一，新加坡的REITs是2002年开始的，各方面，包括法律的条文，包括征信机构，交易所和监管局，法规是非常成熟的。
其次，确实是还有一个新加坡对于REITs的税收是有优惠的，因为我们所得税投资人应扣税只有10%，印花税免的，个人所得税也是免的。整个新加坡的REITs市场是非常完善的。
还有一点，确实新加坡整个投资者来说，对于REITs的认知度非常高，当年的回报率是6.3，是要高于新加坡市场的银行同期存款率，这也是主要的原因，还有一个新加坡整体来说，银行对于REITs的杠杆都非常认可，2015年的时候杠杆是33，2016年的时候新加坡对于杠杆是40%，所以说整体来说，还有一个原因就是因为我们BHG，本身有一个长期的合作伙伴，就是BHG百货，新加坡当地对BHG的认知度也是也的。最重要的还有一点，我们有一个优秀的团队保证了上市，包括戴德梁行在里面，还有自身的团队非常优秀。
其实我感觉在新加坡上市还是有一点点难处的，困难也是很多的，首先要经过深交所的同意，还要通过金融管理局给我们发牌照，国家之间不能讨论到更高的层次，但是确实是在认知度上，虽然中国的经济非常发达，但是在发达国家，尤其是我们完全是一只中国的企业，所有的资产都在中国，对于中国完全在新加坡上市是没有的，因为我们上的是深交所的主板，发牌照的时候确实遇到一些麻烦，金融管理局发不了金融牌照，鉴于新加坡认为中国是发展中国家，对于发展中国家发一个牌照，他们在这方面确实是有保留意见的。为什么我说团队也非常关键，我们找的DBS的承销商，当时在这方面上了一课，机遇又比较好，2015年深交所当时的主板没有开盘，基于各种原因，首先我们选择了它，最后深交所和监管局认可我们，也选择了我们，所以这是2015年大家讨论的金融房地产也好，房地产金融也好，其中讨论了很多关于REITs，我们也就成了中国的企业第一个吃螃蟹的，真正在海外上市的团队。
我们本身是北京华联旗下的一家上市公司，有了这个平台之后，我们有可能收购更多的优良的商业资产作为商业运营开发更好的购物中心，这样就可以更多的服务中国的大众。

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恒泰证券金融市场部副总经理申文波恒泰证券金融市场部副总经理申文波

申文波：不同的项目做REITs有不同的处置方案

主持人：2014年国内开展类REITs的工作，非常荣幸请到恒泰证券的申总，去年行业里面有六只类REITs，我说是七只，他已经完成了两只。因为地产商实际上非常关注的是哪一类型的物业能做REITs，适合做REITs，如果做这个产品的时候核心的关注点是哪些？
申文波：我们做的几单，苏宁易商做了两期，做了一些门店，然后天猫商场也做了一单，还有两单，一单是写字楼，另外一单也是国内首单酒店类的，一个是北京的，一个是西双版纳的打包，花了58亿，从资产的类型来讲，国内也是处在一个相对起步的阶段，跟国外比相对落后，所以我们也在前面加了一个类，类 REITs，类型来讲，国外已经很丰富了，刚才讲的写字楼酒店，国外还有很多常见的，包括住宅，包括仓储，工艺园，医疗园等等，这些类型非常的丰富，随着市场发展，类型也更加多元化。
几个关注点，地产商或者物业持有人，想拿这个资产做REITs，有几个方面需要考虑，第一个，为了保证成功性，首先类型上来讲，目前国内也讲了一个领导和嘉宾提到，国内的REITs还是只是一个性质，投资者是怎样的偏好，比如说好的写字楼，其次商业物业，再往后酒店，也是到经营复杂的东西的排序，这是资产类型方面讲的。几大类是目前投资者比较看得懂的类型。
区域上来讲，目前看到的资产还是比较集中于一线城市和省会城市，当然了，你像二线城市有一些地标性的建筑，非常好的写字楼，这些也都是可以看奥的，还有一种情况，我的资产，包括我的购物中心也好，酒店也好，可能不是在一线城市或者省会城市，但是我有一个很好的征信，有一个强信用在里面，这种情况也是可以看到的。
第三个方面，大家比较关心的税收问题，一直也是大家关注和讨论很久的问题，也是历史问题。从操作的项目来看，每个项目的情况千变万化，很复杂，其中有很多通过结构上的设计和手段，可以对税收进行优化的策划。比如说普通增值税，契税也好，转成资产是避免不了，但是我通过项目公司的分力，可以缓解投资人契税的缴纳，同时我也可以通过一些项目公司的层面，我项目公司可能亏损了，或者我持有人的集团公司层面的税务策划，当年集团公司亏损或者在集团层面的所得税都可以有，也可以得到一些缓解。
具体的方案设计上，我可以通过股权的方式，设计一些债务集群，通过债务的特点也可以使税务的成本下降，所以不同的项目可能有不同的处置方案，这些就需要跟具体的持有人协商，确定。

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腾华资产管理有限公司之副总裁郑怡腾华资产管理有限公司之副总裁郑怡

郑怡：中国的REITs还需要很长的路

主持人：鹏华的郑总，是中国首个深圳浅海万科REITs的项目的推进者。我们在座的房地产企业如何参与到REITs的实验当中？我看到您的简历非常多，也获得了很多的奖项，您一直在美国做REITs的部分，也想问您如何看待中国的REITs？到底会有多大的市场？
郑怡：首先纠正一个小错误，我是鹏华子公司的副总，由于这次的深圳浅海项目，母子公司强强联合，在项目的全过程当中应该说还是非常艰辛的，但是我们比较欣慰的，我是2013年回国，刚才有朋友问为什么回国，我在美国做REITs，12年在纽约，8年多做REITs投资和管理。看着中国房地产市场格局改变以及金融业的半资管终于在2012年政策层面上也可能推行和实施。所以2013年的时候，决定回国，因为我的梦想，我觉得现在的时代跟美国八十年代，九十年代初非常像，整个房地产行业正在进行整合和转型，未来其实还是很光明的，大家可能今天觉得非常的痛苦，很多房地产商决定是不是要在这个行业当中继续走下去，以后该怎么玩。但是其实未来的路还有很多牌可以打，这也是为什么我回国非常想在中国的土壤上做出符合西方的REITs交易结构，推动现代REITs发展的产品。
刚才有一些演讲的老总们提到鹏华做的这次很大的意义是在上层，金融的意义上打通了，中信的可能在资产端打通了，如果两块结合在一起，中国的REITs就可以了。但是目前中国的证监会的旗下是没有REITs的基金法的，如果没有这样的管理条例，在我们推行现代REITs的公募基金的路上是没有指引的。目前我们做的资产和证券，恒泰发行了那么多好的资产证券，前提是依据资产证券管理条例，大家可以看到很多结构化的处理，这样优先和落后的模式，进行房地产不动产租金的权益的转让或者底层的资本增殖的部分去提升的话，都是对结构化的处理，其实比较符合现在中国的房地产行业走向金融的市场的一个市场需求。但是离真正的REITs有一个非常本质的不同，因为我们如果是房地产商，在座的有那么多不动产商，非常想关心以后该怎么跟金融产品结合，是做REITs还是做资产证券，中国这两个词是不分的，大家都叫REITs。而事实上可能第一个问题是问企业管理者自己，到底是希望在今天生产出一个产品给公众参与一定投资的可能性，是偏股型的还是偏债型的，如果你以资金的成本违背优先考虑，希望引进相对廉价的资金，同时保留一定的主动权，等待未来市场成熟的情况下推进真正的 REITs转化，我建议你还是考虑资产证券化。
如果你今天想一步到位，因为我更关注的是企业在市场上的运营的竞争力，有时候通过资本市场倒逼企业进行真正的管理，一个真正的REITs要求后续有非常强大的运营管理团队，因为对广大的投资者作出的承诺是参与股息回报产品的运营增值价值提升的可能性，所以你有决心希望是一个资本增殖的角度来管理自己的房地产行业，是希望打造百年老店，您的目标是往公募REITs方面靠。
现在我们做了第一单公募REITs之后，有一定的不足之处，但是有一点，它在交易结构和所有的法理前提下，实现了股权权益类的REITs，虽然大家在国内的招股说明书看到不同的年限，万科的股权回购，那个主要是为了考虑企业的税收上的优惠，特殊的安排，和底层的权益没有任何的关系，所以我们还留了一个口，证监会审批之后，资产可以逐步的注入到公募基金，这个公募基金可以收购更多的不动产的物业和效果公司的。
中国的改革需要一步步来，之所以选择浅海企业公馆的标的物，一方面是这个项目在深圳的市场上租售比大家知道是非常夸张的，可能作为一个纯粹的股权开放给广大的小众投资人，一万到十万之间购买的投资人，可能在企业是否正式的定位自己出让眼前利益跟股民们一起为公司的长远共享未来的繁荣，很多房地产商做好这样的准备。
当跟万科谈判的时候，也是，浅海企业公馆天生就没有土地权属，导致项目权益非常的干净，我们的收购价是以基础约定现金流的8.37%收购的，对于万科在市场上拿5%的成本，割让股权的项目是不让人理解的，但是是以股权交割的项目，代表的是赌性的风险转移到市场上，比较好的管理公司不应该是8.37%，但是毕竟这是行业的标杆，如果我们第一个股权交割项目定在4或者5，可能并不能引导市场向更健康的方向发展，所以我们认为风险和回报是对等的，这也是万科为什么在这个项目当中做的最大的贡献，就是比较顾大局。
在我们选择浅海万科的项目过程中，由于租金的收益权引入了激励机制，使房地产商和投资人的利益绑在一块，万科后期专门设立了运营管理公司，在园区内任何可赚钱的地方都想办法赚钱，一方面为了自己能够获得超额收益，另外一方面的确使得广大的投资人都收益，这个产品从去年7月6日成立到今天，净值从原来的一块变成的1.75%，7.5%的回报目前市场上是非常有竞争力的。
关于不动产商怎么看待对接的产品，有几个问题大家要想好，偏股还是偏债？第二，偏于本土还是参与到国际平台？另外，你要考虑流动性的问题，一个不动产商如果产品变成公募，公募的流动性一定好于私募，现在的中国是否推崇公募，而不做私募呢，我觉得也未必，因为现在我们的市场上做私募产品更容易量身定制，符合机构投资人和公司的特殊的自我的需求。所以我觉得在私募领域里面，无论是真正的私募非标还是私募的上市型的过手的ABS都是值得大家考虑的。
今年其实鹏华也非常忙，我们也做了一些私募方向的突破，因为在现阶段如果继续做公募，我们还要有待各方面条件的成熟和监管的新的态度。谢谢大家！