刘志峰：推动房地产金融为供给侧结构性改革提供有利的服务
4月12日，“2016绿色投资与房地产金融论坛暨《中国房地产金融2015年度报告》发布会”在京召开，本次论坛由中国房地产业协会金融专业委员会、城市开发专业委员会、全国房地产投资基金联盟主办。论坛发布了《中国房地产金融2015年度报告》，并就市场变化中的房地产投资趋势、中国Reits的探索、海外房地产投资形式等话题展开讨论。，中国房地产业协会会长刘志峰先生为本次论坛致辞。
刘志峰表示，2015年度中国房地产金融报告，展望了2016年房地产金融的形式和对策，展示了房地产金融的成果，体现了房地产与金融两大行业越来越紧密的关系。报告的发布也标志着我国房地产金融的信息披露和逐步规范化。2014年以来，房地产投资杠杆不断加大，特别是近期，高周转的金融风险有所显现，面对复杂的房地产交易结构，双方应该建立多元化的金融渠道，如果不解决资金流动性的问题，将影响资金的稳定和安全，未来房地产市场的融资一定是多元化的，房地产企业要想在经营当中保持不败，必须要利用好金融，要推动房地产金融为供给侧结构性改革提供有利的服务。
中国房地产业协会会长 刘志峰
以下为演讲实录：
刘志峰：尊敬的各位来宾、房地产和金融界的朋友们，大家下午好！发布中国房地产金融年度报告是中国房地产协会服务会员、服务房地产企业和金融企业的一项重 要工作，也是房地产行业和全社会了解房地产金融基本情况的参考。报告由中国房地产业协会金融专业委员会组织纂写，报告已连续四年发布，四年来，较为全面 的、客观的反应了我国房地产金融的运营情况，2015年度中国房地产金融报告，展望了2016年房地产金融的形式和对策，展示了房地产金融的成果，体现了 房地产与金融两大行业越来越紧密的关系。报告的发布也标志着我国房地产金融的信息披露和逐步规范化，在此我向参与报告编写的单位和个人，以及支持房地产发 展的朋友们表示衷心的感谢。
当前，房地产领域值得关注的问题很多，我今天主要讲三个问题：
首先讲第一个问题，房地产业面临的形势和任务。过去的一年国家出台了金融、税收、公积金等一系列去库存，稳市场的政策，使房地产市场企稳回升，今年行业整 体向好，市场逐步回升，去库存政策在降房价方面起到了一定的作用，购房需求较好的释放，二是释放消费升级，改善性、差异化消费逐步提高；三是新的房地产业 态发展势头良好。与物联网等新经济形式形成了有效的融合，住宅产业化推进步伐加快。同时与金融行业的配合要认清几个方面的形势和任务，一是供给侧结构性改 革，当前房地产面临的特殊问题是供给结构与需求结构不相适应，房地产行业的供给不足矛盾并存，随着住房消费的升级转变，原有单靠住宅一家独大的供给机构已 经无法适应市场变化，为此要提高房地产行业发展质量为出发点，提升投资开发的效益和效能，加快培育房地产业新的发展。拓展民生，创新优势，增强房地产持续 发展的动力和活力。
积极应对分化局面，在市场新格局的同时，也要看到城市分化越来越严重，销售热点集中在一线城市和少数热点二线三线城市。在政策的作用下，一些城市的房价上 涨态势有所回落，但是一些热点二线城市房价上涨态势仍然值得关注。要看到市场的分化不是简单的分化，而是区域之间的分化，城市之间的分化，企业之间的分 化，随着城镇化的推进，房地产优质资源和资金向大城市集中的趋势越来越明显，房地产企业集中度也越来越高，房地产由资源分散向资源集中转变，也是行业的进 步，有利于房地产行业可持续发展。
去库存任务艰巨，房地产库存，特别是三四线城市去库存任务很重。到今年二月底，全国商品房待售面积达到7.36亿平方米，商业地产也面临着较大的去库存任 务。某城市2016到2018年去库存任务，商业地产去库存任务600万平米，比住宅去库存任务多出200万平方米，可见去库存任务是长期的任务。因此， 在人口净流出的城市应该停止新增土地和新建住房供应。有居民流入的城市，加快完善住房配套和教育医疗的投入，增加居住人口的吸引力。
防范风险，2014年以来，房地产投资杠杆不断加大，特别是近期，高周转的金融风险有所显现，面对复杂的房地产交易结构，双方应该建立多元化的金融渠道， 有三点值得关注，房地产开发融资渠道相对单一的局面应该改革，资金来源银行的风险需要防范；二是房地产金融流动性没有有效解决；三是房地产企业一方面缺少 现金流，另外一方面又有去库存的压力，如果不解决资金流动性的问题，将影响资金的稳定和安全，这是我要讲的第二个问题。
房地产金融发展的特点和变化，我认为我国房地产金融发展的特点和变化，一方面由政治推动，另外一方面是市场需要，主要体现在四个方面，房地产金融创新步伐 加快，随着金融工具的创新速度在加快，丰富了房地产企业融资手段，贷款开发过程中的比例逐步减少，房地产信托，券商资本，保险资本和基金等融资渠道在未来 房地产融资中间将占有更大的比重；房地产企业金融化提速，面对市场竞争和转型需要，企业积极向金融化转型，比如说绿地打造大金融平台，万科推出了公募 REITs，保利进入了互联网金融等，同时房地产企业与金融结构合作，探索开发和金融的合作模式。
未来房地产市场的融资一定是多元化的，房地产企业要想在经营当中保持不败，必须要利用好金融。
三是金融机构参与房地产开发经营，去年以来以保险、银行、证券为主的平安集团成立了平安不动产，无论是通过资金投入房地产，还是参股、控股房地产，金融机构的这些运作都体现了在房地产价值投资理念的转变，这方面在房地产供给制改革方面都有好处。
四是房地产市场个性化，多元化，差异化需求需要更多的金融参与支持，房地产开发正在由住宅投资为主逐步转向产业园区，旅游地产、养老地产的开发，如朗诗， 当代等绿色地产、科技住宅，在产业创新方面，华夏幸福基业由开发功能单一的产业园区向开发多功能的城市空间拓展，这些新产品，新业态都需要新的金融创新工 具，因此金融机构有必要瞄准这些新领域，拓展合作领域。
怎么样扩大合作领域，提供新的金融支持，这就是我下面要讲的第三个问题。
房地产金融，要向哪些方面提供支持和合作，第一，房地产金融要优化结构，支持有效需求，消费者有意愿购买的产品还是有效的需求，房地产开发企业要与金融机 构联手提供有效的需求，这包括这一些城市和重点二线城市精耕细作，满足中高端客户的需求，有利于青年创业创新的小户型公寓，在三四线城市要针对进城农民工 的需求，设计性价比很高的中小户型，避免企业盲目开发；第二，房地产金融要支持新市民的购房需求，要抓住城镇化的发展契机，通过市场培育和金融支持，是新 市民增长长期稳定的住房消费的前提。要利用好住房保障和政策，积极提供新的需求端，在较大城市应该把去库存的重点放在拓展就业机会，完善教育、医疗、社保 等方面，给市民提供住房贷款的支持，不再以社保年限为限制的条件，使农民工家庭有能力在地级以下的城市购房。第三，房地产金融要支持新的房地产发展模式， 随着供给侧结构性改革的步伐加快，一些互联网、商业、文化、教育、健康等功能的拓展，老百姓越来越重视这方面的服务，我听消费者说有好户型不如有好地段， 有好地段不出有好服务，有好服务不如有好品质，房地产应该从建房向建环境转变，从卖房子向卖服务转变，从提供居住场所向提供生活方式转变，因此，金融机构 也要根据变化，帮助企业开发适销对路产品，加大对绿色建筑的资金支持，让老百姓买得起绿色低碳的好房子。第四，房地产金融要支持产业融合和产品创新，房地 产企业可以入股银行和保险机构，创新产品，利用互联网和新技术，通过兼并重组清理僵尸企业，提高行业集中度，做优做强。探索房地产信托投资基金，要丰富金 融产品，优化供给结构，支持有效需求，推动房地产金融为供给侧结构性改革提供有利的服务，谢谢大家！
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