恒隆收入大幅下滑46% 陈启宗称市场短期难好转
https://www.biud.com.cn 2016年04月10日08:12 家居装修知识网
恒隆地产及恒隆集团近日发布了2015年年度财政报告，报告显示，恒隆集团整体收入下滑46%至95.28亿港元，这也是恒隆集团年度收入自2011年以来的首次下滑。
恒隆地产董事局主席陈启宗在3月23日发表的致股东信上表示 ：“现在是我们进入内地以来，零售环境最艰困的时候，抱有太高期望并不明智。”陈启宗同时指出，“目前地产行业面临的严峻境况前所未见，复苏之路也将会步伐蹒跚。”
而在恒隆集团2015年年度业绩会上，陈启宗坦言“内地零售市场疲弱，暂时看不到短期好转的迹象”。
“今年减少派息和现金流没有关系，而是市况疲弱，董事会希望借派息让股东们接受到一个信息：我们对前景看得不是那么美好，也不知道什么时候春天会再来临。”从去年至今不止一次提醒“冬天已经来临”的陈启宗，再次抛出了“寒冬论”信号。
对于恒隆集团2015年整体收入5年来首度下滑的原因以及目前公司内地项目运营状况等相关问题，恒隆地产集团传讯部相关负责人在给《中国经营报》记者的回函中表示：恒隆地产的总收入之所以比前一年有所减少，是由于2015年较之前一年出售较少住宅单位。
业绩收入下降46% 5年来首度下滑
根据恒隆2015年年报数据，截至2015年12月31日止，恒隆集团的整体收入减少46%至95.28亿港元，整体营业溢利相应下降48%至69.55亿港元，集团的物业租赁租金收入增长7%至83.3亿港元。
除此之外，集团股东应占基本纯利减少53%至27亿元，计入较去年为少的投资物业重估收益后，股东应占纯利同比减少53%至32.11亿港元，每股盈利亦相应下降至港币二元三角。
从年报来看，2015年恒隆集团总体收入和物业销售都出现了大幅下滑。除此之外，虽总体收入下滑，但作为恒隆主营业务的租金收入却受影响较小。2015年恒隆集团租金收入仍有7%的增长，香港和内地租赁物业收入都有所增长。
值得注意的是，据相关机构统计数据，从2011年到2014年，恒隆集团总体营业额均处于稳步增长状态，2014年更是达到营业额86%的增长，而至2015年，则出现了5年来的首次下滑，并且下滑了46%，下滑幅度较大。
恒隆在年报中对总收入下滑的原因解释为，出售的住宅单位较少。年报显示，恒隆集团于2015年售出63个住宅单位（2014年：412个）及部分停车位，售出的住宅单位较去年大幅减少，物业销售收入也因此减少88%至11.98亿元。
“短期比较困难，但是长远来看我不认为中国市场会不好。放眼世界，中国仍然是为数不多的GDP能够达到6％~7％的国家，所以没有必要因为短期的经济困难就影响长线投资。”
恒隆地产集团传讯部在回函中同时指出，面对熊市，恒隆已有充足的准备，除了在财务方面外，我们亦先后在香港和上海进行多项资产优化计划。位于上海的两个旗舰 物业的工程进度理想，其中恒隆广场已于去年六月展开优化工程，而港汇恒隆广场的工程亦将于2016年年底展开。在香港，继雅兰中心及 Fashion Walk后，我们亦正筹划其他提升项目。
而《中国经营报》记者同时注意到，陈启宗曾表示，对于现有的在建项目，恒隆不会放慢施工进度，但亦不会如过往般竭力超前。“低迷的市道将持续一段时间，因此无须赶急”。
业绩乏力 被指入不敷出
根据年报数据显示，去年恒隆整体收入减少46%至95.28亿港元。其中租金收入占总收入将近九成，恒隆在内地八座商场去年收入为32.87亿港元，增长6%。
其中位于上海南京西路的恒隆广场的租金收入较去年增加9%至8.85亿港元。位于上海徐家汇的港汇恒隆广场的租金收入则增加3%至11.96亿港元。两家恒隆广场都在进行优化计划。盘点刚刚过去的一年，上海恒隆广场依然是奢侈品牌旗舰店的集中地。
在陈启宗看来，上海两家商场表现良好，抵销了集团在其他城市业务放缓或倒退所带来的影响。
据相关恒隆集团在上海以外共营运六座购物商场。六座购物商场的租金收入共为12.06亿港元，较去年上升6%。由此计算，上海两座商场对恒隆内地收入的贡献 超过了六成。从数据看，在二三线城市商场数量的增加，对公司收入的贡献并不大，公司仍然处在严重依赖上海两家商场的状态下。
“除上海以外，我们正面临租金下调的压力，甚至港汇恒隆广场亦如是。”陈启宗在致股东信中说。
数据显示，近年来恒隆在内地开设了4家恒隆广场，而这几家新开的恒隆广场，业内普遍给予的评价是“业绩不甚理想”。
以无锡恒隆广场为例，去年“五一”假期间，无锡恒隆广场人气被网友形容“太冷清”，有人甚至形容它是“市民的豪华休息室”。
业绩正在好转的沈阳皇城恒隆广场租金录得有升，但沈阳的市府恒隆广场租金却在下跌。对于二线城市零售市况的艰难，陈启宗此前亦有分析。在天津恒隆广场开业后6个月内，当地最少有6家最具规模的零售物业结业。
在陈启宗的致股东信中，我们可以看到，目前无锡的恒隆广场办公楼的承租面积逾七成，实际租用面积约为六成。沈阳的市府恒隆广场办公楼的承租面积仅为四成四， 迁入之租户为四成。这些数字低于预期，主要原因与经济放缓有关；事实上，某些租户迁入不久便在自愿或非自愿情况下中止租约。换句话说，在少数情况下，我们 须要求租户迁出。该两个项目的租金收入保持稳定。
公司集团传讯部在回应《中国经营报》记者采访时指出，购物商场的营运，有其一套独特的模式。在商场开业后，一般都需要一至两个租期的时间优化租户组合，以配合市场不断变更的需要及消费者的喜好，同时让租户按市场力量自行汰弱换强。
而从年报以及机构统计数来看，恒隆在上海以外的多家商场，由于处在不同的阶段，出租率有高有低。租金收入同比有增有减，增减变化幅度都在个位数，但可见经营调整的艰难。
陈启宗认为，恒隆的挑战者并非来自对手，而是来自市场。他一直认为中国部分城市有太多购物商场，优质购物商场则普遍太少。
尽管如此，恒隆的租金收入增长率在国内几大商业地产面前黯然失色。公司2015年财报显示其租金收入同比增幅仅7%(内地物业增幅7%，香港物业增幅8%)。
而与之相比，2015年一口气在全国开了26家商业广场的万达，租金收入增长率为30%。
与公司2014年的共计176.1万平方米的物业面积来看，一整年公司营业面积增加了30%，但是内地总体租金收入才增加了7%。上述行业观察人士表示：“恒隆的一些内地物业，租金水平甚至抵不上运营管理成本。如果算上项目的投资成本等，更显得捉襟见肘。”
谈及商业广场的运营，上海金桥国际商业广场相关负责人表示：“商业的形态反映人的需求。当平台不再稀缺，商品和品牌的同质性趋强，就需要商业体通过差异化体 验重新创造价值认同。” 据悉，金桥国际趣B1引入了阿里集团全国首家支付宝会员生鲜体验店“盒马鲜生”。将电商的价格优惠、送货上门和店商的感官体验融 为一体。
对于公司未来商业广场的运营，恒隆集团传讯部方面表示，趁市道放缓之际，亦会致力加强另一重要领域—EST计划——体验（Experience）、服务（Service）和科技（Technology），运用各类先进科技，提升和丰富购物者的经验。
复苏之路存隐忧
恒隆认为，过去一年，香港及内地零售环境正步入市场调整的阶段，预料市场调整将持续至2016年。而2015年内地的零售市场充满挑战，由于经济增长放缓及 股票市场于2015年中出现调整，高端商品销情持续下跌。众多高端品牌暂缓扩张计划，或进行品牌整合和减少店铺数目，这些无可避免地导致租金下调及租出率下降。
陈启宗同时表示，公司业绩的下行一部分原因是因为人民币贬值带来的汇兑亏损。“由于我们的业绩报告以港元结算，汇兑收益及亏损会在 储备账中反映。”因为主要资本承担是用于投向内地发展中投资物业，因此恒隆集团结余的现金资源中，96%的流动资金都是人民币银行存款，这是为了降低可能 面对的外汇风险。与此同时，恒隆集团也增加了在内地借取人民币贷款。
易居研究院智库中心研究总监严跃进分析认为，对于恒隆此类企业的业绩 下滑，其实是目前很多港资企业的通病。过去的业绩持续上升，和其占据市区相对优质的地块有关系，进而凭借市级商业项目，获取较高回报。但这样一类土地溢价 带来的业绩增长能力，开始呈现持平或下滑的格局。所以业绩下滑，基本上也可以认为此前港资为主的商业地产开发商，也面临着需要调整的需求。
还 有一个不容忽视的事实是，随着上海核心商圈的项目租金呈现疲态，业界观察人士也对押宝上海市场的恒隆表示出了隐忧。以被视为恒隆地产内地最赚钱的项目上海 恒隆广场为例，恒隆2015年整体租金的提升也主要得益于恒隆广场内的品牌店的扩充。但在戴德梁行提供的数据显示，恒隆广场首层店铺租金，2014年前三 季度分别为117、117和115(元/平方米/天)，2015年前三季度则均降为114元/平方米/天。加上上海核心商圈租金下调的趋势，六成收入来自 上海的恒隆地产，在业界看来后市面临的挑战不小。
“另外，目前商业项目的转型升级很快，此类商业地产项目更新力度不快，所以也会滞后于市场消费力的变化节奏。”上述人士补充说。
恒隆地产董事局主席陈启宗在3月23日发表的致股东信上表示 ：“现在是我们进入内地以来，零售环境最艰困的时候，抱有太高期望并不明智。”陈启宗同时指出，“目前地产行业面临的严峻境况前所未见，复苏之路也将会步伐蹒跚。”
而在恒隆集团2015年年度业绩会上，陈启宗坦言“内地零售市场疲弱，暂时看不到短期好转的迹象”。
“今年减少派息和现金流没有关系，而是市况疲弱，董事会希望借派息让股东们接受到一个信息：我们对前景看得不是那么美好，也不知道什么时候春天会再来临。”从去年至今不止一次提醒“冬天已经来临”的陈启宗，再次抛出了“寒冬论”信号。
对于恒隆集团2015年整体收入5年来首度下滑的原因以及目前公司内地项目运营状况等相关问题，恒隆地产集团传讯部相关负责人在给《中国经营报》记者的回函中表示：恒隆地产的总收入之所以比前一年有所减少，是由于2015年较之前一年出售较少住宅单位。
业绩收入下降46% 5年来首度下滑
根据恒隆2015年年报数据，截至2015年12月31日止，恒隆集团的整体收入减少46%至95.28亿港元，整体营业溢利相应下降48%至69.55亿港元，集团的物业租赁租金收入增长7%至83.3亿港元。
除此之外，集团股东应占基本纯利减少53%至27亿元，计入较去年为少的投资物业重估收益后，股东应占纯利同比减少53%至32.11亿港元，每股盈利亦相应下降至港币二元三角。
从年报来看，2015年恒隆集团总体收入和物业销售都出现了大幅下滑。除此之外，虽总体收入下滑，但作为恒隆主营业务的租金收入却受影响较小。2015年恒隆集团租金收入仍有7%的增长，香港和内地租赁物业收入都有所增长。
值得注意的是，据相关机构统计数据，从2011年到2014年，恒隆集团总体营业额均处于稳步增长状态，2014年更是达到营业额86%的增长，而至2015年，则出现了5年来的首次下滑，并且下滑了46%，下滑幅度较大。
恒隆在年报中对总收入下滑的原因解释为，出售的住宅单位较少。年报显示，恒隆集团于2015年售出63个住宅单位（2014年：412个）及部分停车位，售出的住宅单位较去年大幅减少，物业销售收入也因此减少88%至11.98亿元。
“短期比较困难，但是长远来看我不认为中国市场会不好。放眼世界，中国仍然是为数不多的GDP能够达到6％~7％的国家，所以没有必要因为短期的经济困难就影响长线投资。”
恒隆地产集团传讯部在回函中同时指出，面对熊市，恒隆已有充足的准备，除了在财务方面外，我们亦先后在香港和上海进行多项资产优化计划。位于上海的两个旗舰 物业的工程进度理想，其中恒隆广场已于去年六月展开优化工程，而港汇恒隆广场的工程亦将于2016年年底展开。在香港，继雅兰中心及 Fashion Walk后，我们亦正筹划其他提升项目。
而《中国经营报》记者同时注意到，陈启宗曾表示，对于现有的在建项目，恒隆不会放慢施工进度，但亦不会如过往般竭力超前。“低迷的市道将持续一段时间，因此无须赶急”。
业绩乏力 被指入不敷出
根据年报数据显示，去年恒隆整体收入减少46%至95.28亿港元。其中租金收入占总收入将近九成，恒隆在内地八座商场去年收入为32.87亿港元，增长6%。
其中位于上海南京西路的恒隆广场的租金收入较去年增加9%至8.85亿港元。位于上海徐家汇的港汇恒隆广场的租金收入则增加3%至11.96亿港元。两家恒隆广场都在进行优化计划。盘点刚刚过去的一年，上海恒隆广场依然是奢侈品牌旗舰店的集中地。
在陈启宗看来，上海两家商场表现良好，抵销了集团在其他城市业务放缓或倒退所带来的影响。
据相关恒隆集团在上海以外共营运六座购物商场。六座购物商场的租金收入共为12.06亿港元，较去年上升6%。由此计算，上海两座商场对恒隆内地收入的贡献 超过了六成。从数据看，在二三线城市商场数量的增加，对公司收入的贡献并不大，公司仍然处在严重依赖上海两家商场的状态下。
“除上海以外，我们正面临租金下调的压力，甚至港汇恒隆广场亦如是。”陈启宗在致股东信中说。
数据显示，近年来恒隆在内地开设了4家恒隆广场，而这几家新开的恒隆广场，业内普遍给予的评价是“业绩不甚理想”。
以无锡恒隆广场为例，去年“五一”假期间，无锡恒隆广场人气被网友形容“太冷清”，有人甚至形容它是“市民的豪华休息室”。
业绩正在好转的沈阳皇城恒隆广场租金录得有升，但沈阳的市府恒隆广场租金却在下跌。对于二线城市零售市况的艰难，陈启宗此前亦有分析。在天津恒隆广场开业后6个月内，当地最少有6家最具规模的零售物业结业。
在陈启宗的致股东信中，我们可以看到，目前无锡的恒隆广场办公楼的承租面积逾七成，实际租用面积约为六成。沈阳的市府恒隆广场办公楼的承租面积仅为四成四， 迁入之租户为四成。这些数字低于预期，主要原因与经济放缓有关；事实上，某些租户迁入不久便在自愿或非自愿情况下中止租约。换句话说，在少数情况下，我们 须要求租户迁出。该两个项目的租金收入保持稳定。
公司集团传讯部在回应《中国经营报》记者采访时指出，购物商场的营运，有其一套独特的模式。在商场开业后，一般都需要一至两个租期的时间优化租户组合，以配合市场不断变更的需要及消费者的喜好，同时让租户按市场力量自行汰弱换强。
而从年报以及机构统计数来看，恒隆在上海以外的多家商场，由于处在不同的阶段，出租率有高有低。租金收入同比有增有减，增减变化幅度都在个位数，但可见经营调整的艰难。
陈启宗认为，恒隆的挑战者并非来自对手，而是来自市场。他一直认为中国部分城市有太多购物商场，优质购物商场则普遍太少。
尽管如此，恒隆的租金收入增长率在国内几大商业地产面前黯然失色。公司2015年财报显示其租金收入同比增幅仅7%(内地物业增幅7%，香港物业增幅8%)。
而与之相比，2015年一口气在全国开了26家商业广场的万达，租金收入增长率为30%。
与公司2014年的共计176.1万平方米的物业面积来看，一整年公司营业面积增加了30%，但是内地总体租金收入才增加了7%。上述行业观察人士表示：“恒隆的一些内地物业，租金水平甚至抵不上运营管理成本。如果算上项目的投资成本等，更显得捉襟见肘。”
谈及商业广场的运营，上海金桥国际商业广场相关负责人表示：“商业的形态反映人的需求。当平台不再稀缺，商品和品牌的同质性趋强，就需要商业体通过差异化体 验重新创造价值认同。” 据悉，金桥国际趣B1引入了阿里集团全国首家支付宝会员生鲜体验店“盒马鲜生”。将电商的价格优惠、送货上门和店商的感官体验融 为一体。
对于公司未来商业广场的运营，恒隆集团传讯部方面表示，趁市道放缓之际，亦会致力加强另一重要领域—EST计划——体验（Experience）、服务（Service）和科技（Technology），运用各类先进科技，提升和丰富购物者的经验。
复苏之路存隐忧
恒隆认为，过去一年，香港及内地零售环境正步入市场调整的阶段，预料市场调整将持续至2016年。而2015年内地的零售市场充满挑战，由于经济增长放缓及 股票市场于2015年中出现调整，高端商品销情持续下跌。众多高端品牌暂缓扩张计划，或进行品牌整合和减少店铺数目，这些无可避免地导致租金下调及租出率下降。
陈启宗同时表示，公司业绩的下行一部分原因是因为人民币贬值带来的汇兑亏损。“由于我们的业绩报告以港元结算，汇兑收益及亏损会在 储备账中反映。”因为主要资本承担是用于投向内地发展中投资物业，因此恒隆集团结余的现金资源中，96%的流动资金都是人民币银行存款，这是为了降低可能 面对的外汇风险。与此同时，恒隆集团也增加了在内地借取人民币贷款。
易居研究院智库中心研究总监严跃进分析认为，对于恒隆此类企业的业绩 下滑，其实是目前很多港资企业的通病。过去的业绩持续上升，和其占据市区相对优质的地块有关系，进而凭借市级商业项目，获取较高回报。但这样一类土地溢价 带来的业绩增长能力，开始呈现持平或下滑的格局。所以业绩下滑，基本上也可以认为此前港资为主的商业地产开发商，也面临着需要调整的需求。
还 有一个不容忽视的事实是，随着上海核心商圈的项目租金呈现疲态，业界观察人士也对押宝上海市场的恒隆表示出了隐忧。以被视为恒隆地产内地最赚钱的项目上海 恒隆广场为例，恒隆2015年整体租金的提升也主要得益于恒隆广场内的品牌店的扩充。但在戴德梁行提供的数据显示，恒隆广场首层店铺租金，2014年前三 季度分别为117、117和115(元/平方米/天)，2015年前三季度则均降为114元/平方米/天。加上上海核心商圈租金下调的趋势，六成收入来自 上海的恒隆地产，在业界看来后市面临的挑战不小。
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