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2015年房企盈利能力普降 转型成为普遍出路

https://www.biud.com.cn 2016年04月01日09:23 家居装修知识网  

  新的时代背景下,房地产行业传统的盈利空间正不断被蚕食。在刚刚过去的2015年,虽然房企销售金额、销售面积双双飘红,但企业的盈利能力却在急剧下滑,一些规模房企的利润率甚至已经跌至历史低点。转型,成为迫切摆在房企面前的机遇和挑战,一份最新研究报告显示,2015年,已有近半数百强房企开始寻求转型,越来越多的房企已经开始兼顾规模扩张与盈利能力之间的平衡。

  增收不增利

  日前,中国金茂发布2015年年度业绩,截至2015年12月31日,中国金茂累计取得物业签约销售额278.07亿元人民币,完成年初制定248亿元销售任务的112%。

  但值得注意的是,公司去年收入为221.1亿港元,较2014年下降25%,报告期内,公司所有者应占溢利为37.89亿港元,较2014年下降28%。此外,2015年中国金茂整体销售毛利率为39%,与上年持平。

  无独有偶。绿城也于近日发布去年全年业绩显示,截至2015年12月31日止十二个月,绿城集团累计总销售面积约390万平方米,合同销售金额约719亿元,绿城集团全年销售已超额完成年初所定600亿元的指标。

  不过,报告期内,绿城集团取得收入260.47亿元,较2014年的320.49亿元减少18.7%;实现毛利54.21亿元,较2014年的81.33亿元减少33.3%;绿城中国净利润为12.59亿元,较2014年的32.10亿元减少60.8%。

  碧桂园管理层更是直言利润率已经降至低点。近日碧桂园公布2015年全年业绩报告显示,去年集团总收入达到1132.2亿元,同比增长约33.9%;物业销售收入1094.6亿元,同比增长33.7%;不过,集团去年毛利率仅为20.2%。

  在碧桂园过去几年规模连续快速扩张的背景下,公司盈利水平受到多方面因素影响呈现下降趋势,2011-2015年,公司毛利率分别为34.5%、36.6%、30.3%、26.1%以及20.2%。2015年,该公司核心净利率更是下降为8.6%的个位数水平。

  两难的选择

  事实上,上述几家房企只是盈利下滑的冰山一角。最新发布的一份《2016中国房地产百强企业研究报告》指出,百强企业去年销售额增长19.4%,市场份额达36.7%,但与此同时,数据显示,2015年百强房企总资产收益率、净资产收益率均值分别较上年下降0.1、0.6个百分点,全年净利润率均值下降0.4个百分点,已逼近10%的红线。

  在销售额攀上历史新高的同时,房企盈利能力却迎来前所未有的挑战,“增产不增利”的现象进一步凸显。

  这份研究报告分析指出,一方面,供需关系逆转、营销难度加大使企业经营成本显著提升。另一方面,部分一、二线城市市场过热、竞争激烈导致土地成本高企,也进一步挤压了企业的利润空间。

  报告显示,2015年前30强企业中,有13家商品房销售均价下跌,而百强企业销售、财务和管理三项费用率却较上年提升了0.3个百分点。

  土地成本的增幅更为惊人。报告称,2015年百强企业土地成本占同期销售均价的比重均值为43%,该比重在一、二线城市的均值高达124.9%和37.9%,分别较上年增加17.6、7.0个百分点。

  因此,房企利润率下滑的原因基本上可以归结为,如果布局在三、四线城市,则受制于高库存,销售困难、均价下跌,以致利润下滑;而若布局在一、二线城市,则地价过高、导致成本上升,利润率也自然下滑。

  转型成为普遍出路

  也并不是一片哀鸣。

  据媒体统计,截至目前,沪深两市41家发布2015年年报的上市房企统计,实现净利润同比增长的上市房企有22家,占比超5成。

  但值得一提的是,去年净利润同比上涨的上市房企中,有4成公司利润并非来自“老本行”房地产业务,而是通过非主营业务“挣外快”;而净利润下降或者亏损的上市房企,其业绩变动主因则是库存难以消化。

  上述百强房企研究报告显示,2015年,已有49%的百强企业开始寻求转型,其中42家企业围绕房地产产业链拓展新业务,另有7家企业向行业外拓展新业务。针对消费需求的改变,分别有92%、31%、17%和41%的百强企业进入商业、产业、养老、文旅等领域。

  越来越多的房地产企业,已经在思考如何兼顾规模扩张与企业盈利能力之间的平衡。

  展望2016年,绿城中国在展望今年市场时表示,公司将在现有绿城管理集团的基础上,加强项目开发全产业链整合,积极构建大数据平台,盘查优质土地与投资、代建业务的匹配。同时,试点展开城市更新、海外业务发展规划,寻求长期战略合作关系,形成代建项目业务来源的长效渠道,着力提高公司轻资产业务比重,保持代建规模行业领先水平。

  一向专注于在三、四线城市造城的碧桂园,今年开始,也将在土地和市场方面进一步升级和优化,“现在是一、二、三、四线齐头并进的战略,在三、四线城市,碧桂园也将主要面向改善性需求主打高端项目,价格也比同行在同一地段的项目要贵10%-20%左右”,碧桂园总裁兼执行董事莫斌表示,基于此,今年的毛利率一定会提升。

  同时,物业管理及社区相关业务未来也将会是碧桂园新的利润增长点。莫斌说,公司将进一步拓展和优化产业链,通过金融化打造地产开发、社区配套、投资金融三大业务板块,业务覆盖客户的全生命周期。目前关于物业管理上市的工作正在推动和进行之中。

  分析人士指出,虽然这些新业态要产生收益仍然需要相当一段时间,但相信未来的毛利率会保持稳定上升的趋势,出现结构性的调整。

  京华时报记者潘秀林京华时报制图吴尚楠

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