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北京首现降价盘 曾多次宣称开盘售罄

https://www.biud.com.cn 2016年03月31日14:18 家居装修知识网  

“快”曾经是旭辉地产(旭辉御府)的一个显著标签,一方面体现在快周转,一方面体现在业绩增长速度快,不过在时间的洗礼下,这个显著的标签正在褪色,而且问题在不断暴露。“8个月开盘,三开三售罄”这是当年旭辉E天地(楼盘资料)成为北京公司“快周转”标杆时在业内广为推广的品牌理念,而且当时还称平谷项目周转速度可能会更快。

然而,日前北京商报记者却从旭辉E天地项目了解到,项目近期推出了数十套房源,而且价格比三年前更低,当年的快周转项目为何闹出这样的问题?同时在旭辉今年刚刚迈过300亿元大关时,又出现了上海高管集体辞职的人事地震,高速奔跑的旭辉是该停下来整理整理自己的问题了。

三年后降价出售

2013年,在有关旭辉E天地项目的宣传中,“千人抢房”、“惹火全京城”、“问鼎楼市新宠”等词汇铺天盖地,然而,该项目的销售表现并没有宣传的那么火热,从2013年开盘至今仍未清盘。

近日,北京商报记者接到了旭辉E天地项目的销售电话,对方称项目目前有小户型LOFT产品在售,价格在2万元/平方米左右,而且是现房出售。这通销售电话引起了记者注意,曾经声称多次开盘即售罄的旭辉E天地,为何销售期近三年后仍然还有房源在售,上周末,记者带着这样的疑问来到了位于房山良乡大学城的旭辉E天地项目售楼处。

北京商报记者在该项目售楼处看到,在新房市场表现较好的情况下,该项目售楼处内到访客户并不是很多,仅有不到10组客户。据销售人员介绍,“目前在售房源有33平方米、38平方米LOFT产品,均价2万元左右,总价70万元起,共有40余套房源出售”。

当被问及为何仍有房源在售时,该销售人员称,此次出售房源为当时购房客户贷款审批未能通过退回的房源,现在仍按照当时客户的购房价格进行出售,而且已经是现房,交款后就能收房。当记者问道有无现房销售许可证时,对方称预售证已到期,目前公司正在办理现房销售许可证,现在只能草签合同,待现房销售许可证下发后再正式签署购房合同。

值得关注的是,这批房源的价格参差不齐,同一种户型相近楼层的价格差别较大。如一套33平方米的房源,楼层相差两层,单价却相差2000元/平方米,这也体现出旭辉E天地在售三年存在着的价格变化。

“旭辉E天地2013年首次开盘时,均价2.4万元/平方米,后来出现了一批所谓的‘顶账房’,通过某中介公司购房单价仅1.9万元/平方米,这是当时旭辉E天地曾经出现过的变相降价的手段。”一位熟悉该项目的业内人士称。

对于上述问题,熟悉旭辉的相关人士在接受北京商报记者采访时表示,在售房源为后期清退的工抵房,目前正在办理现房销售许可证,销售价格上,该项目是根据区域内项目市场价格进行销售,不存在降价销售的说法。

难言快周转

旭辉E天地戴着“明星光环”入市,除了标志性的售楼处,还带着旭辉地产的“快周转”烙印。从拿地到销售仅用了8个月时间,而且标榜“三开三热销”,当时俨然成为北京楼市的一个明星项目、旭辉地产高周转战略的一个标杆。然而,时隔三年回头来看时,依然有部分公寓及商铺在售的旭辉E天地,真的难言快周转。

上述知情人士认为,该项目去化周期较长的主要原因在于近两年房山楼市进入红海,以及项目商住产品类型在区域内同质化严重、库存较多的影响,该项目难以实现快周转实在是“情非得已”。

准备多年的旭辉地产于2012年11月23日在香港联交所主板正式挂牌,之后旭辉集团提出了“两高一轻”的发展战略,即“高周转、高去化、轻资产”,并据此在产品结构、拿地策略上进行相应调整。据知情人士透露,旭辉公司内部对高周转战略做出量化指标:8个月开盘、首次开盘去化率达60%、11个月快速回笼资金,即所谓的“8611战略”。

事实上,旭辉扩张的速度很快,销售额从2012年的95亿元,到2013年跨越百亿达到153亿元,2014年增长至220亿元,再到2015年的302.1亿元,年复合增长速度超过50%。其中,高周转的战略起到很关键的作用,但高速发展的背后,也因诚信和产品质量等问题多次遭遇业主维权,旭辉在北京开发的多个项目曾遭遇维权事件,旭辉E天地仅是其中之一。

当时,该项目因变相涨价遭遇过业主维权,并得到北京市住建委查实。当时业主列举了旭辉E天地涉嫌价格欺诈、捆绑“优化空间改造费”变相涨价、虚假宣传、价格公示违规、违规征收印花税、采光受损等问题,其中空间优化费最受关注。

极速扩张存隐忧

旭辉地产的扩张速度着实很快,在去年销售额突破300亿元大关后,旭辉集团总裁林峰在接受媒体采访时曾表示,在2020年实现千亿战略目标。业内人士认为,在旭辉迅速做大规模的同时,背后存在失控的危险。从旭辉2015年财报来看,尽管销售额与净利润均同比上涨,但库存的大幅增长以及净利率的下滑也是事实。

北京商报记者查阅了旭辉近几年的财报发现,旭辉的销售净利率由2012年的24.81%一路下滑至2015年的13.5%。此外,从杜邦分析可以看出,旭辉集团的资产收益率以及资产周转率均呈下降趋势。

不仅是销售净利率持续下滑,旭辉销售额快速增长的同时,已出现库存较高的问题。旭辉近两年财报显示,截至2015年底,旭辉的库存高达270.85亿元,较2014年底的152.23亿元高出了118.62亿元,增长了78%。其中,可供出售的物业、发展中待售物业分别高达69.17亿元、201.67亿元。

对此,业内专家评论称,房地产市场告别高利润时代,利润率的下滑是房企普遍面临的重要难题,同时拿地成本大幅提升,房企的利润率空间将进一步压缩。旭辉在快周转企业中具有代表性,利润率降低以及高库存对快周转房企的资金链安全是一大考验。

不过,知情人士透露,旭辉地产对于资金链安全的把控较为严格,融资成本不断降低,负债率也是上市房企中较低的,因此旭辉地产资金链不存在失控风险。此外,2015年是旭辉扩充土地储备的窗口期,在一二线城市拿地较多,这些地块未来两年都会入市,同时旭辉各地项目去化较理想,不能算是库存量较高。

另外,对于近期传出的“旭辉人事地震”事件,旭辉集团相关负责人在接受北京商报记者采访时表示,旭辉集团上海区域事业部总经理傅明磊离职一事属实,但不存在事业部集体离职的情况,只是正常的人事变动。

 

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