招商蛇口首张年报透露了利润的秘密
年报显示，招商蛇口2015年实现营业收入492.22亿元，同比增长8.21%，主要受住宅销售和园区运营利润大增的影响。
吸收合并招商地产上市后，招商蛇口将业务划分为社区开发与运营、园区开发与运营以及邮轮产业建设与运营三大业务板块。
报告期内，三大板块营业收入占比分别为85.18%、14.15%、0.67%。
其中，社区运营以房地产开发销售业务为主，仍是招商蛇口目前的主要收入来源，然而，利润的增长主要则受益于园区开发业务。
2015年12月30日，招商蛇口完成换股吸收合并招商地产，根据备考利润表口径（即视为2014 年1月1日已完成换股吸收），招商蛇口2015年净利润为68.93亿元，同比增长31.14%。
招商蛇口园区运营毛利率为47.04%，同比上升27.55%，是社区运营（毛利率23.57%）的两倍。
管理层表示，这是由于报告期内，公司销售了在蛇口等区域部分持有多年的经营性物业，并受益于该等片区资产价值的提升。
2015年8月至10月，招商地产曾多次拍卖位于前海蛇口自贸区的住宅、写字楼和商铺物业，期间蛇口区域房价处于历史高位（详见《招商地产拍卖旗下资产内情与外势》）。
今年3月18日，招商蛇口再次挂出蛇口部分资产进行拍卖，此次涉及紫竹园与花果山小区共87套房产。
受益于蛇口的园区运营业务及双玺花园（总货值近300亿元）等多个社区开发，2015年深圳区域营业收入在招商蛇口全国33个城市、四大区域中占比24.09%，毛利率占比44.55%。
园区的开发建设、系统的大规模的产业集聚需要充裕的土地储备。除公开招拍挂市场取得的小规模住宅、商业开发的土地资源以外，招商蛇口还在深圳蛇口、前海、青岛高新园等片区拥有大量土地资源尚未开发或计划改造升级。
年报显示，目前招商蛇口在前海蛇口拥有500多万平方米的土地储备，其中蛇口片区已开发建设面积为204.11万平方米，在建面积5.59万平方米，尚 未开发建设面积30.44万平方米；此外，太子湾和前海片区分别有46.28万和242.86万平方米的面积尚未进行开发。
其次是来自中外运合并进来的土地。据悉，中外运在全国有约1300万平方米的仓储用地，大多位于一二线城市的核心地段。“中外运并不具备房地产开发的资格，在整体并入招商局后，将提升招商蛇口的资源获取和开发能力。”招商蛇口董事长孙承铭向经济观察网表示。
招商蛇口有关人士介绍，公司2016年的工作重点是完成前海土地整备的谈判，加速前海自由贸易中心一期的建设，在城市转型升级的大背景下加快“蛇口模式”的异地复制。房地产销售方面，招商蛇口2016年的销售目标为650亿元。
在新业务邮轮运营板块，目前主要为蛇口客运码头及迅隆船务的业务收入。招商蛇口正在推进太子湾启动区一期的建设，希望实现太子湾邮轮母港在2016年底顺利开埠。据了解，为此，招商蛇口4月初将于与一家邮轮公司签订战略合作协议。
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