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解读：24小时沪深宁汉齐出新政楼市调控放大招

https://www.biud.com.cn 2016年03月26日14:21 家居装修知识网

在刚刚过去的24小时之内，楼市政策迎来了一次又一次的震荡，当大家还在热烈的讨论上海史上最严楼市调控之时，深圳、南京、武汉也不甘落后，纷纷以特急文件正式开始收紧楼市，这四大重点城市的相继出击，似乎预示着新一轮调控大潮已经向楼市袭来。而连环新政向我们释放了哪些信号？未来楼市的风向又将吹向何方？

楼市新政楼市调控上海新政

购房门槛提高信贷政策收紧

从四个城市出台的楼市新政可以看出，大部分新政都是集中在买房门槛和信贷政策上面做文章。上海和深圳皆对本地的买房门槛提高了限制。上海非本市户籍自购房之日前连续缴纳个人所得税或社保满5年及以上；深圳户籍居民家庭限购2套；连续3年及以上时间在深圳缴纳个税或社保证明的非深圳户籍居民家庭，限购1套。

信贷方面，在上海拥有1套住房的居民家庭，为改善居住条件再次申请商业性个人住房贷款购买普通自住房的，首付款比例不低于50%，购买非普通自住房的，首付款比例不低于70%；

家庭名下在深圳无房，且近2年内无住房贷款记录的，贷款首付比例仍继续执行最低3成，家庭名下在深圳无房，但近2年内有住房贷款记录的，或在深圳已有一套住房但已结清相应住房贷款的，贷款首付比例执行最低4成；

南京则实行认房又认贷，严格区分“首次购买普通住房”和“首套普通住房”，对于有购房记录的贷款人家庭，不得纳入“首次购买普通住房’的支持范围。”

而武汉则是重点收紧公积金贷款政策：职工家庭购买首套住房申请公积金贷款，最高额度由60万元，下调为50万元；购买第二套住房申请公积金贷款，最高额度为50万元扣减首次已使用的差额。

重点城市楼市温度过热政策从严势在必行

此次上海出台的楼市新政，堪称史上最严调控政策，但从上海楼市整体环境来看，严格的新政也在情理之中。在前不久的两会上，因城施政成为日后地方楼市调控的新风向标，而上海楼市一直以来温度过高，房价上涨过快，大宁地区房价在过去一年内甚至上涨100%，造成恐慌性购买，跳价、不规范、不诚信、不理智的投机行为频现，甚至出现假离婚。在因城施政的政策指引下，上海出台如此严厉的楼市调控政策也是在情理之中。

相对于上海楼市调控的严厉，深圳这一新政就显得“很温和”了，尤其是针对深圳楼市发展现状，这一政策被指“最没诚意”。以2016年2月份的数据为例，2016年2月份，北上广深4个城市新建商品住宅成交均价分别为31718、36381、16353和49088元/平方米，可见深圳房价已经远远高于同为以下城市的北上广，而房价涨幅同比也达到了74.0%。

而对于南京买房门槛的提高，则有业内人士认为：“南京楼市毕竟从2014年底火到现在，该到降温的时候了，如果任由全市遍地“日光盘”、买房优惠全部取消等怪象持续上演，今后房地产市场转向的代价更大。”

业内：抑制投资稳房价未来一线楼市将降温

针对上海最严格楼市新政，亚豪机构总监郭毅对搜房网房天下表示，购买非普通自住房首付比例不低于70%的新规，将对公寓、商办类产品的销售形成重大影响，此前执行的首付比例是50%，贷款年限10年。这类产品的税费又远高于住宅，首付比例提高至70%，减杠杆就意味着降收益，这类产品的投资属性一旦降低，其销售将面临巨大压力。

预计，上海新政实施后交易中心彻夜排队、房东随机跳价、客户抢房的现象将会大大缓解。

中国城市房地产研究院院长谢逸枫认为“深六条”基本符合市场预期，其楼市调控政策措施在预判范围之内，“深六条”调控目的非常明确，即遏制房价上涨过快与抑制非理性购房过热情绪及打击非法金融贷款、去杠杆防止金融泡沫、货币泡沫，稳定房地产市场健康发展预期，实质上调控的真正意图不是降房价，是稳房价。”

对于深圳楼市后市预期，业内人士称未来深圳新房入市速度料将进一步放缓，市场成交量继续下滑，开盘销售率也会大受影响，之前准备入市的一些项目可能延后或改为顺卖，开发商推盘速度可能放缓。此外，一些有销售压力的开发商，也将通过降价来提升销售量。

而武汉公积金政策的收紧，对楼市的影响虽远不及上海和深圳，但将在一定程度上减少市场上非理性购房行为，同时将最大限度地避免流动性进一步趋紧带来的摇号轮候等情况的出现，保障更多自住职工家庭利益，利于江城楼市整体平稳。

购房者：有人冷静有人欲哭无泪

上海和深圳买房门槛的提高，尽管会有效抑制投资、抢房、房价疯涨的现象，但对于外地购房者来说，新政的出台让他们欲哭无泪。更有不少购房者在新政出台前夕，急切的出手买房。据悉，新政前夜上海市场上演“楼疯”，昨日上海的住房成交量突破1700套。

南京的购房者在新政之下，买房的热情逐渐冷下来，以为南京购房者表示：“原本有冲动再买一套房子用作投资，现在新政出台了，也冷静下来了，算了一下，首付太高了负担就重了，不买了！”

北京和广州政策何时落地成焦点

北京微调可能性大

上海和深圳相继出台楼市新政，而这把火能否烧到同为一线城市的北京和广州，则成为业内外关注的焦点。与上海不同，北京并未出现明显的投资需求升温的迹象，新房市场交易量也保持着相对稳定的状况。亚豪机构总监郭毅认为：“二手交易的下滑终将传导到新房市场，因此可以判断，北京房地产市场已经自主调节了春节前后曾出现的楼市过热现象，加之北京本就执行着全国最严格的限购，预计不会继续加强，微调的可能性比较大。”

广州调控几率很小

而相比过热的上海和深圳楼市，广州房价远远不及上海和深圳，统计局每月发布的70城房价报告，四个一线城市中，广州的房价走势几乎月月排在最末。2月份北上广深4个城市新建商品住宅库存量分别为910、937、878和394万平方米，广州的存量房也远高于上海和深圳，所以对于广州能否步上海和深圳的后尘锁紧政策，业内则普遍认为：虽不排除可能，但几率很小。

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