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11.4平卖530万元北京“学区房”频频上演神话

https://www.biud.com.cn 2016年03月16日08:01 家居装修知识网

法治周末记者张舒

11.4平方米，530万元人民币。

近日，北京一处单价每平方米46万元人民币的学区房被刷上各大媒体头条。

这间看起来已经有些破败的房子，位于北京市西城区文昌胡同深处一个杂草丛生的院子里。神秘的买房者以相当于20公斤黄金的价格，买下了这个仅能放下一张床的屋子。

卖出如此高价的原因，仅因为它是北京最著名的小学之一——实验二小的学区房。

所谓学区房，一般是指重点小学片区内的房产。

根据北京市相关教育政策，北京的小学生入学实行就近划片入学，每所小学只招收周边特定区域的学生。对于许多重点小学而言，只有户口在其划定的特定区域的学生才能就读。而通过买房将户口落在这一区域，就成了很多家长的选择。

早在2014年7月，文昌胡同一处10平方米的袖珍宅子曾以令人瞠目结舌的340万元高价，吸引了公众眼球。

如今不到两年时间，这一“天价”纪录再次被刷新。

即便几日前北京市市长王安顺曾回应称，单价40万元一平方米的“天价学区房”是个别中介想炒作房价，并非普遍情况，但法治周末记者在梳理资料时还是发现，北京名校学区房的价格普遍几倍高于同位置其他非学区房，甚至演绎出总面积仅两平方米的学区房的“荒诞剧”。

对此，德佑地产市场研究部总监陆骑麟曾向媒体坦言，随着“单独二孩”政策的逐步放开，一线城市的学区房预计还有十年牛市。

只涨不跌的神话

北京市西城区文昌胡同位于长安街南与长安街平行，长度不过三四百米，两者之间的直线距离不过50米。

胡同一边是央企总部鳞次栉比的现代化大大厦，另一边则是市井气浓厚的青砖平房，北京最贵学区房就诞于这毫不起眼的位于金融街南部边缘的胡同里。

西城区一向是北京优质小学最集中的城区。

2014年，教育部颁布新规规定，到2015年，19个大城市所有县(市、区)实行划片就近入学政策，100%的小学实现划片就近入学，90%以上的初中实现划片入学。

同年的秋季入学季，北京首次实施了严格的划片招生，小学就近入学比例达93.7%，初中就近入学比例达76.8%，而此前的择校生、条子生、共建生比例大幅下降。

此后，西城区的学区房价格一路水涨船高，而其中以北京市重点小学——实验二小的学区房为最贵。

根据安居客的二手房报价显示，位于德胜门板块的塔院胡同小区对口北京实验二小，多为单位公房，建筑年代较新，大多在1998年左右。

2013年初，塔院胡同小区的房屋售价单价为42900元/平方米，而截至2015年末，单价已涨至77400元/平方米，三年时间上涨近八成；其中仅2014年1年时间，房价便上涨近50%，涨幅远超当年北京市全市二手房价上涨8%的均值。

名校效应催生了房价的飘高。除此之外，还有另外一个重要因素“功不可没”，即学区房的房源实在少。

据法治周末记者查阅资料发现，链家位于西城区新文化街的分店一个月成交的学区房源大概仅有两三套，每年成交量也不超过三十套。

“以实验二小为例，学区范围其实非常有限，除了文昌胡同外，还有文华胡同和东铁匠胡同，但能上实验二小本校的平房本来没有多少。而这个学区内的楼房也只有六栋，总共一千多户人家，每年能售卖的也就那么几套。”链家经纪人员称，一套房子一般成交周期为一个月，快的话几天就能成交。“所以这片区域的房子永远不愁卖，也不愁价。”

据记者了解，实验二小片区的学区房，房价历经一年的上涨，楼房已从2015年的单价9万元涨到了目前的14万元，平房单价则已经最高上涨到了40万元。

其实，如今已远不仅是西城区，整个北京市的学区房市场成交均价上涨明显。就在3年前，教育资源云集的海淀区五道口也曾经出现过37平方米、总价350万元的“天价小房”，而被网友们戏称为“宇宙中心”。

天价背后的荒凉

那么，如此天价的学区房究竟是什么样子？

在北京市西城区文华胡同里，一间7平方米的屋子不久前以45万/平方米的价格成交。确切地说它只是院里的厨房，房内只有水龙头和水槽，水管因破裂正不停漏水，院里另一间18平方米的屋子正以总价550万元待售。整个院子5间房皆是空置，无一人居住。

“房子太简陋，就是用来落户上学的，别小看这个只有不到100平方米的三合院，总价2000多万元呢！”周边一家房产中介的李姓工作人员告诉记者。

相似的情况还发生在东城区南门仓小区旁边的一处36平方米的半地下室的房子，一半在地面上，一半在地面下，只有一侧有窗户，是中介眼里居住性最差的房源，但出价却达到420万元，均价还高于小区内的楼房，究其原因还是“能确保上著名的史家小学”。

“这个(南门仓)小区最近均价突破10万元，涨幅约30%。“两年前，大概两三个月的涨幅，现在10天半个月就能实现，几乎是一百个人在抢一套房子。”房产中介工作人员小魏说。

教育资源分配不均成根源

其实不光在北京，近些年中国每个城市的学区房似乎都成了一种稀缺资源。

“发达国家‘天价学区房’很少见，可以说是一个中国特色的问题。”中国财政学会副会长兼秘书长贾康日前曾向媒体表示。“学区房”已经成为一种社会现象，“现在有支付能力的人首先考虑孩子能够进入他心目中的好学校，不要输在起跑线上。”

“家长的目的是要解决孩子入学的问题，抢到手里之后，也不用担心它贬值。他用完之后一转手实际成为一个投资品，能取得回报。当然受到追捧了。”贾康说。

对此，中国房地产数据研究院执行院长陈晟也认为，天价学区房产生的根源还是在于教育资源配置的不均衡。

2014年初，有媒体曝光一组北京市教育部门2009年的统计数据显示，海淀区10所名牌小学教育事业费用支出平均为3300万元以上，而普通小学的平均教育支出不到1000万元；中级以上职称的教师中，名牌小学平均每所有113人，而普通小学只有27人。

在陈晟看来，就现阶段而言，只要教育资源配置不均衡的现状不改变，那么人们对于高价学区房的追捧还会继续。“只要稀缺资源得不到缓解，相对于其他房产来说，学区房比其他房产来的会更加刚性一些。因为教育是不能等的，只要教育资源不发生大的变化，价格的坚挺性还会保持。”

多校划片遏制择校热

学区房的高价热，也引起了教育部门的重视。

日前，教育部办公厅发布《关于做好2016年城市义务教育招生入学工作的通知》。明确提出在目前教育资源配置不均衡、择校冲动强烈的地方，要根据实际情况，积极稳妥采取多校划片。

多校划片即指一个小区对应多个学校。

根据上述通知要求，多校划片会将热点小学、初中分散至每个片区，确保各片区之间大致均衡。在具体操作中，实行多校划片的，应通过随机派位方式分配热点学校招生名额。派位未能进入热点学校的学生，仍应就近安排至其他学校入学。

该消息一经发布便引发社会热议。

不过在法治周末记者梳理资料时发现，“多校划片”的概念并非首次提出。

2015年11月，在教育部召开的新闻发布会上，教育部基础一司司长王定华就曾表示，教育部正在考虑推行多校划片。

而在更早之前的2015年4月，教育部点名包括北京在内的24个重点大城市100%的公办小学、90%的公办初中要实现划片入学，热点小学、初中的招生普遍推行多校划片制度。

以北京为例，据媒体报道，2015年，北京100%小学实现划片就近入学，90%以上初中实现划片入学，每所划片入学的初中90%以上生源由就近入学方式确定。对择校冲动强烈的区域，则采取“多校划片”的方式，西城区和石景山区规定“有房家庭6年内只能协调1名儿童入学”，以期缓解“学区房”问题。

对此，21世纪教育研究院副院长熊丙奇在接受媒体采访时指出，如果在实行多校划片的同时，不缩小学区与学区之间，以及学区内部的学校之间的办学质量、办学条件差距，家长的择校焦虑会依旧存在，择校会演变为择学区，而学区内的择校暗流也会涌动。

而就在此前召开的两会上，教育部长袁贵仁也曾对媒体表示，多校划片是各地在解决单校划片带来的问题中探索出来的办法，这是目前解决教育资源不均衡的举措之一，教育部建议推广。但各地情况不一，最终效果怎么样，“群众的感受是标准”。

“最终要靠什么？靠义务教育、要均衡发展，家长觉得没有必要再跑更远的路让孩子起早去上学。但是这是一个过程，因为即使再过10年，我相信也不可能两个学校完全一样，两个硬件一样，可能一个学校音乐氛围比较好，另一个学校体育氛围比较浓。我想我们要不断按照以人民满意、以人民为中心来安排我们的工作，使更多的人能够同意我们现在的做法。”袁贵仁说。