楼市存非理性火爆 需警惕新次贷危机
“上海告急！”“南京告急！”“杭州告急！”最近一周，环绕长三角城市群开始的新一轮楼市抢购热潮不断登上媒体头条，成为大众关注的焦点。上海开发商紧急捂盘涨价，周边的杭州南京也随之悄然涨价，楼市的火爆令人咋舌。连2008年以来叱咤风云的温州炒房团都不得不出来辟谣自己没有炒房。事实上这样异常火爆的市场情况与楼市高杠杆不无关系。这一轮楼市热起来的前几天，上海链家被曝向购房者提供“场外配资”加杠杆。有专家表示，楼市高杠杆情况下需警惕2008年美国式的次贷危机在国内发生。
美国2008年发生的次贷危机余毒如今还在影响着美国经济甚至全球经济。次贷危机，简单来说就是由信贷违约而导致的流动性危机。一批低信用的借贷人贷款使用杠杆买房，在楼市泡沫破灭之后出现违约致使整个房产贷款链条断裂，因此引起蝴蝶效应。
楼市高杠杆与银行债务
中国楼市高杠杆有多严重，以目前的首付比例来说，商贷以及公积金最低首付比例降到2成，这也就意味着使用了五倍杠杆。这次被曝光的中介公司的金融产品将这个杠杆增加到十倍甚至更高。简单来说，原本一套房所需的首付款是50万，但是购房者只拥有25万，然后中介公司以金融服务提供场外配资为购房者垫资一半，这样就将杠杆增加到十倍，购房者只使用了十分之一的钱就买到了房子。
在这样的交易环节中，假设购房者中介以及银行都完美的执行了各自的任务，那么楼市活跃，各取所需皆大欢喜。事实上，这样的事情是建立在房价不断上涨的基础之上的。在房价不断上涨的情况下，购房者购房成本低于交易房产所得，因此购房者即使脱手房产也不至于亏本。但是一旦楼市泡沫破裂，房价下跌，房产贬值，购房者的房贷支出远高于房产本身价值，那么就会造成购房者违约。由此引发的连锁反应就是这个资金链条崩溃。
根据数据，世联行2015年一共发放贷款金额29.92亿。链家截止2月29日的数据显示其成交金额为180.5亿。有媒体估算，整个中介行业通过“场外配资”实现的购房成交金额已超过1万亿。
这仅是楼市的“场外配资”。而作为房贷的承贷方——银行，其贷出额也以惊人的速度在增长。根据2月26日央行公布数据显示，1月人民币贷款增长6000亿，创历史新高。随着贷款额的增长，不良信贷额也在增长，在6年中，不良信贷额已经增长了256%。根据银监会2月15日公布的数据显示，截至2015年12月底，商业银行不良贷款余额较上年同期跃升51%，至1.27万亿。这是一个异常严重的情况。而中央定调去库存，在未来，这些数据可能会持续上升。
银行债务与资产证券化
根据新华社3月3日消息，福建部分设区市近期开展公积金个人住房贷款资产证券化。住房公积金个人住房贷款资产证券化，是把公积金中心发放的住房抵押贷款转化为证券，然后在资本市场上出售这些证券给投资者用来融通资金。
2015年11月20日，国务院颁布《住房公积金管理条例(修订送审稿)》公开征求意见，明确提出，公积金中心可申请发行住房公积金个人贷款支持证券，或通过贴息等方式进行融资，增强公积金的资金流动性。
多个金融机构也跃跃欲试，研发类似产品。作为业内较早尝试该产品的机构，注册地在福建福州的兴业基金已携手浙江湖州、福建三明、四川泸州、江苏南京等多地公积金中心推出4款公积金资产证券化产品，其结构主要采取优先级/次级分层，并在交易所挂牌上市。
何为“资产证券化”？银行的贷款有风险，那么为了转嫁风险银行则将贷款资产证券化，投资人购买这部分证券化的资产，贷款人将贷款还给银行，银行将这部分钱返还给投资人。然而，正如当年美国次贷危机雷曼兄弟破产的风险一样，一旦贷款人债务违约，那么整个资金链条就断裂，次贷危机爆发。
在房地产高库存的背景下，对一线城市的非理性火爆保持警惕是必要的。去库存的目的不仅仅是去化存量，更应该是促进楼市的长久健康发展，避免楼市硬着陆。使用高杠杆不顾泡沫风险一味的人为炒热地产一定是危险的。
搜房声明：凡注明“来源：搜房网”或“来源：搜房别墅网”的所有文字图片等资料，版权均属搜房网所有，转载请注明出处；文章内容仅供参考，不构成投资建议，也不代表搜房赞同其观点。文中所涉面积，如无特殊说明，均为建筑面积。
相关知识
楼市存非理性火爆 需警惕新次贷危机
房地产市场量价快速回升 需警惕新一轮房价快速上涨
中国家具出口受美国次贷危机影响的原因分析
杨红旭：中国不会爆发“美国式次贷危机”
美国次贷危机对全球政治的影响
评论：“零首付”再现 需警惕相关风险
京楼市降价风言过其实刚需购房者不妨再等两个月
北京楼市“降价风”言过其实 刚需购房者不妨再等两个月
东莞楼市上半年网签降四成 房贷难是“元凶”
LED企业倒闭潮激增 "国9条"能阻击危机蔓延?
