沈阳库存高企 金辉为何仍在拿地?
面对房地产行业分化趋势,闽系房企再度活跃在资本市场。1月底,金辉集团股份有限公司(以下简称金辉)向证监会递交招股说明书(申报稿)。
这虽然是时隔多年第一家申请在A股上市的房企,但公司的招股说明书透露的相关数据显示,即使上市成功,金辉仍需苦练内功。
业内分析人士认为,销售差是因为当地整体市场表现不佳,不能就此认为金辉销售能力差,但从金辉投资的城市来看,很多市场整体表现都不够好,这在一定程度上凸显了公司的投资能力较弱。
金辉认为沈阳投资的四个项目中两个老项目清盘,湖畔里相比同区其他项目销售好,新投资项目也属于“短平快”类的优质项目。
如何保证去化速度
《每日经济新闻》记者梳理发现,金辉运营的几个主要项目中,西安世界城上东区的预售率为5%、江苏句容的四季金辉项目总体预售率为59%、成都的金辉悦府总体预售率为 52%、江苏淮安的天鹅湾项目从2013年建造至今预售率为64%。
有业内人士指出,精准投资首先选对城市,这样才能保证去化速度。
以沈阳为例,沈阳湖畔里项目位于于洪区北陵街道和平村。项目于2014年8月开工,预计2018年9月竣工。该项目的总体预售率仅为55%(二期只有6%),沈阳房产网的数据就显示,该项目二期从去年9月开始卖,截至2月16日,才卖掉502套中的24套房子。
根据金辉招股说明书公布的数据,金辉集团2015年1~9月商品房销售项目中,沈阳签约销售面积9.2万平米,签约销售面积占比8.26%;签约销售金额6.04亿元。在金辉集团主营业务收入中,沈阳2015年1~9月份收入约1.5亿元,占比1.58%。
相对三四线城市的巨大库存,沈阳这座超大型二线城市,按理说应是房企必争之地,但现实却并不乐观。当地一位操盘手曾对《每日经济新闻》记者直言,“只有销量,没有利润”。
金辉招股说明书对沈阳是这样描述的:由于沈阳是工业重镇,城建发展较为成熟,固定资产投资额基数较大,近几年其增速略低于其他处于快速增长的城市。
如何规避投资风险
克而瑞沈阳机构提供的数据显示,截至2016年1月31日,沈阳市商品住宅市场存量2829.6万平方米,商品住宅(不含政策性用房)可售面积消化周期为22个月。库存消化周期高于18个月说明供过于求。
在供应过剩的情况下,金辉还在继续拿地。去年12月2日,金辉集团又以1.36亿元竞得沈阳铁西区TX2015-02保工街北一路A地块。对此,金辉方面预计新项目年化内部收益率达到18%以上,规模小,属于能快速收回资金项目。
随着地产白银时代的到来,对于房地产项目精准投资的难度系数有所提升。
金辉方面在回复本报记者采访时表示,目前公司于沈阳市已开发三个项目,分别为天鹅湾、尚璟、湖畔里,其中天鹅湾与尚璟项目已接近清盘,并已经交付房屋。湖畔里项目2014年8月开盘,目前签约销售比例超过60%,该项目2015年四季度获得沈阳市于洪区丁香湖板块销售量价第一。公司于2015年12月竞得铁西区地块(核心区域、临近地铁),成交价约1.3亿元,平均楼面价2855元/平方米,周边售价约为800010000元/平方米,预计新项目年化内部收益率达到18%以上,规模小,属于能快速收回资金项目。
金辉方面还强调,主要是依据财务测算指标来选择项目,例如年化内部收益率、项目销售净利率、现金回流周期以及存货周转率等。
至于在投资项目中如何规避投资风险?金辉方面表示,提高经营管理水平,严格执行既定公司布局战略(全国布局、区域聚焦、城市领先),提高专业运营能力,严格控制财务风险,选择优质的投资项目。
金辉目前重点投资的是福州、上海、南京、苏州、合肥、西安、重庆;选择具体项目时,要求必须达到预期的财务标准,位于成熟区域,有很高的安全边界。
房地产项目的投资精准度,又和城市选择密切相关。中国房地产数据研究院执行院长陈晟表示,每家房企的投资精准程度有其自身逻辑,会从289个地级市到两千多个县级市进行分析,哪些区块的未来增长变化,会有一个具体的分值,预测3到5年的变化。这就是“PIPR”指标模型,即“人口、产业、政策和资源”。
“精准投资三板斧,不靠老板靠体系”,新城控股高级副总裁欧阳捷认为,第一要市场调研先行。不仅是城市供求关系,更重要的是板块;不仅是客户,也包括业主;不仅天上(限高、高压线),还有地下(军用电缆);不仅地块内,还有地块外(供电、雨污水、市政道路)。不仅是可能的竞品,也包括非竞品。
欧阳捷认为,第二要产品适配。不仅是产品,还有服务。不同的地价对应不同的产品与服务,体现不同的核心竞争力与专业擅长。“好产品要配好服务,差服务会折损产品寿命和品种。对应地王的产品不一定能卖楼王的价格。”
他表示,最后还要成本筹划。不仅是建安成本,也包括地价与税费;不仅刚性成本,还有时间成本。
然而,奇怪的是金辉的拿地思路,却并没有按照业界公认的标准和模型来操作,反而选择在已经过剩,并且自身项目销售并不好的城市继续拿地,这不能不让人困惑:金辉的投资理念是怎样的?为什么在整个产业界都在研究供给侧改革的情况下,公司会冒险投资供过于求的城市?背后又有着怎样的逻辑?
针对这些问题,记者致电金辉集团,但截至发稿,本报记者未收到金辉方面的回复。
不过,一位接近金辉集团的知情者表示,虽然沈阳整体供过于求,但金辉新拿的地块投资总额不高,单价也便宜,如果当地的产业集中,又有比较高质量教育的学区,长期看投资开发还是会有不错收益的。
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