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上海买房,城市规划指方向

https://www.biud.com.cn 2016年01月25日08:47 家居装修知识网  

  如果你想在上海买房租地,可知道哪些地区最具有升值潜力?日前,上海市规土局官网正式发布的《上海市城市总体规划(2015-2040)纲要》概要(以下简称《纲要》),或为你指明方向。

  买房,哪里升值潜力大

  2015年,全国房价上涨幅度最大的是深圳,其次便是上海。据易居房地产研究院的数据,2015年11月份,上海市纯商品住宅销售均价为34763元/平方米,同比上涨25%。

  《纲要》中指出,上海规划建设用地只减不增,总量3200平方公里以内。“按照人均建设用地100平方米左右的标准”。新增建设用地优先保障公益类项目、民生类项目和基础设施建设,适度向新城、重点新市镇及重点地区倾斜。

  上海房价未来将如何发展?对普通买房者而言,哪些地区最有升值价值?

  对于普通购房者的迷惑,本次规划提出制定差异化住房供给策略,为购房者指明了购房新方向,把新城作为主要发展空间:“新增住宅用地供应向重要的新城倾 斜,增加住房有效供给优化住房布局,与轨道交通建设、就业岗位分布、公共设施配套等在空间上联动发展,注重产城融合和社区融合,建立有序、高效的住宅空间 格局。根据地区公共服务、生态环境和交通设施条件,控制住宅用地供应节奏。以节约集约用地为导向,规划适度保留一定规模的农村居民点。”

  而主城区将严格控制住宅用地,把资源向新城集聚。“主城区严格控制商品住宅用地规模,优化和完善居住环境、设施配套与交通支撑。新城加强人口和就业集聚,适度新增住宅用地,在重要节点积极引导混合的住宅类型和适宜的开发强度。”

  那么,具体哪些路段最有升值空间呢?

  易居研究院智库中心研究总监严跃进在接受《国际金融报》记者采访时分析:“对于个人买房者来说,购房者从升值空间和居住便利程度看,老闸北区位于中外环 间的地块,比如彭浦新村、大宁等区域实际上是有一个较大升值空间的,而且后续配套会比较好。这些区域一直是价值洼地,而且后续静安区的辐射力度会加大。”

  此外,严跃进分析:“后续轨道交通17号线的开发潜力是比较大的,这和虹桥商务区配建、青浦新城开发等优势有关系。购房者可以积极在此类地铁沿线进行物业的开发。”

  针对《纲要》中提到的5个新增副中心城:青浦新城、嘉定新城、松江新城、南桥新城、南汇新城,它们各自有何优势?

  被称为“上海之根”的松江,集聚了松江大学城、文化遗址等众多文化点,未来会否成为文化副中心?“松江新城整个规划是最早的,后续在新松江路等区域或地 段,可以积极进行投资。此类地段周边高校相对多,而且各类配套尤其是商业资源是比较丰富的,因此是值得购买或投资的。”严跃进说。

  “青 浦新城实际上是包括青浦老城的区域,所以从投资价值来看,后续部分老城内的项目容易受追捧,推荐路线是盈港路,此类线路整个规划较好,而且后续17号线会 开通,是最佳的投资路线。”严跃进向《国际金融报》记者分析,相较之下,“嘉定新城也是轨道交通导向的一个新城,后续在白银路等区域可以积极进行投资。这 些板块后续整个交通比较便利,而且配套和社区氛围总体还不错,属于可以积极投资的领域。”

  “南桥新城则需要在南奉公路周边进行投资,此 类路线基本是住宅物业相对密集,而且属于城市的主干道,后续也会成为新城重点规划和新项目落地的区域。”严跃进说,“南汇新城的环西湖三路等区域值得投 资,一方面这里是很多房企集中进行投资的区域,另一方面也是后续各类市政配套项目密集建设的区域。从房企的投资方向看,也会围绕此类区域进行新项目的开 发。”

  不过,对于买房者,只关注升值还远远不够。易居控股执行总裁丁祖煜在接受《国际金融报》记者采访时特地提醒购房者,个人真实需求 才是考虑要点,“不能考虑合算不合算的问题,或者说不能仅仅考虑合算不合算的问题,更不能考虑未来涨多少的问题。首先在上海购房,整体未来趋势上升是大概 率,但是也不能确保每一个板块、项目都会涨。买房还是要考虑自己的生活或工作真实需求。另外,交通、产品、品牌等都要考虑。”

  租房,哪里是新选择

  上海2015年租房价格上涨近两成,闵行、闸北、浦东一些热门地区的涨幅高达六成。中原地产的数据显示,2015年底上海中心区域租金突破110元/平 方米,其中静安区的租金高达128.71元/平方米,黄浦、长宁和徐汇区的每平方米租金分别上涨至121.22元、121.06元和113.56元。

  对于中低收入群体而言,住房租金压力加重,这迫使他们寻找新的房源。

  其实,在《纲要》中,完善住房租赁体系是健全住房供应体系的一个重要层面,将提高上海市租赁性住房比重。规划称:“适度提高租赁住房比重,增加市场型和 保障型租赁房供应,降低生活成本,促进人才流动,提高全市租赁性住房比重。完善住房租赁管理制度,促进住房租赁市场发展,满足市民多层次、多样化住房需 求。”

  《国际金融报》记者采访各区规土局,其中浦东规土局提供的资料显示,“十二五”为“4+3”:陆家嘴、张江、金桥、外高桥4个老的国家级开发区,加上世博前滩、迪士尼和临港3个新开发区域。而“十三五”变成“4+4”:新增加了祝桥川沙区域的航空城。

  另外,“依托张江国家自主创新示范区核心区,建设综合性国家科学中心,打造浦东中部创新走廊,推动紫竹、漕河泾、市北等园区成为高能级创新引擎。结合嘉定汽车、浦东大飞机等高端制造产业基地形成特色产业创新中心。”

  另外,地铁便利度是核心考虑要素之一。在《纲要》中提出,未来上海市将打造由区域城际铁路、轨道快线、城市轨道、中低运量轨道构成的强大轨交系统。值得 关注的是,相关规划还针对新城提出构建相对独立的交通体系,明确上海市各新城规划1条以上城际铁路或轨道快线通过,依托骨干道路完善主城区与新城、新城之 间的公共交通通道。

  “5个新城方面,其实租金涨幅都不会太大,这和区域位置过于偏远有关。所以从趋势判断看,基本上会在2%左右的水平波动。”严跃进说。

  严跃进说:“实际上,从目前上海的人口导入速度、产业导入速度来看,各类物业的价格上涨幅度基本上能够达到每年10%的水平。对于租房的价格来说,也是如此,完全可以和购房的价格呈现幅度一致、趋势相似的涨幅。”

 租写字楼,哪里最合算

  作为海内外金融机构和跨国企业在华总部的聚集地,上海的写字楼需求一直旺盛。本次《纲要》描绘了一幅上海市商务区今后25年的建设蓝图,将“完善新城服务长三角的功能”。

  有租写字楼需求的企业不妨考虑本次《纲要》中提到的几个地区,“以陆家嘴金融城-外滩金融集聚带为核心,沿延安路-世纪大道和黄浦江两条现代服务业发展 轴,强化南京西路、东虹桥等高端商务区集聚发展,推动自由贸易试验区、前滩、北外滩、苏河湾等若干高等级的高端商务区建设……提升区域节点城市商贸功能, 重点建设嘉定、青浦、松江、南桥、南汇等长三角商务服务中心”。

  对于企业租用写字楼的选址,丁祖煜向《国际金融报》记者表示:“如果是 商贸、高端服务业的,租在核心区写字楼里面最好。因为各方面条件都比较到位,商务氛围很好,有助于开展高档服务业相关的工作。对于一般的创意、IT企业, 则建议选择交通相对方便、产业相对集聚的地区。例如,一些IT企业比较喜欢集中在张江。张江不是上海最贵的或最高端的区域,但它是IT产业最集中的区 域。”

  严跃进强调,可关注虹桥、世博会前后滩等地区:“企业购置写字楼应该从虹桥商务区等板块入手,这个是最关键的一点。预计后续虹桥 商务区的办公物业租赁方面会给出各类政策,同时后续不断成熟的虹桥商务区板块,能够为各类办公提供便利条件。其他区域方面,建议在世博会前滩后滩等区域进 行投资,这个也是后续增值空间比较大的板块。”

  “世博会周边的前滩后滩区域,实际上在规划层面上,是定位为上海第二个陆家嘴。所以规划 方面的地位是比较高的。而且从实际的招商引资等层面看,基本上是跨国企业的总部基地。所以这些产业的进入,是促进此类板块快速增值的一个重要基础。更为重 要的是,此类板块周边的绿化景观等非常齐备,有天然的湿地等资源,都容易促进相关物业得到快速的增值。”严跃进说。

  对于租金价格趋势,严跃进称:“写字楼的租赁价格不会呈现过快上涨的态势。总体上部分优质地段的办公物业会呈现年均10%的增幅。陆家嘴或超过15%,而黄浦区相对来说优势在下降,老静安区则可能在10%-15%的水平波动。”

 建商务楼,哪里最值得投资

  和租楼一样,建造新的商务楼也需要考虑到上海市对商务区的建设规划。重大市政项目规划能够带来实际利好,所以也能提升地段价值。

  上海与长三角的配套交通,或能满足对跨地区交通有关键需求的企业。

  聚集效应是商务楼的一大特点。“使甲级写字楼比例达到总量的30%。加强老大楼和次新楼宇更新改造,鼓励甲级写字楼在高等级商务区内的集聚建设”是本次规划的重要目标。功能性楼宇聚集可以优化商务设施供应,适度控制办公用地供应节奏,提升办公设施品质和配套服务水平。

  “上海商务楼和北京一样,都是风险最小化发展空间最大的。”丁祖煜向《国际金融报》记者分析,“商务楼有个特点就是要有集聚效应,目前已经形成的商务楼 的核心区域CBD(中央商务区)都是可以考虑的重要方向,像上海的陆家嘴、淮海路、徐家汇等都已经形成一个中心,未来虹桥枢纽也会形成一个新的商务楼聚集 区。但是不建议做一些新区、郊区,这些板块未来的风险还是比较大的。”

  对于想在上海建造商务楼的投资者,严跃进建议:“市区的话,在静安大宁区域可以积极进行配建,因为目前此类区域标杆性的或标志性的写字楼宇其实并不多,建议对部分旧城改造项目可以积极进行配建。如果郊区市场,则可以在迪士尼周边、周浦等区域进行项目的配建。”

  总体而言,城市规划确实能够起到“点石成金”的作用,随着规划方案的实施,会让一些原本极为普通的地方发生质变。但需要提醒的是,规划在实施过程中存在调整的可能,所以购房者不能把它作为惟一的价值判断标准。

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