从“买不到”到“卖不掉”看房地产市场变化
“碧桂园十里银滩提前登记!开盘当天认购将享受75折，折前原价10000元。”“9万首付入户广州不限购!花林湖畔2期样板房开放并接受诚意登记!”诸如此类的手机短信笔者近日收到不少，受限购令影响，进入7月份以来，不单单是笔者，不少购房者都明显感觉到，曾经久违的卖房促销短信又铺天盖地而来。而据某开发商老板向笔者透露，现在的市场上，高价大户型楼盘的目标客户骤减，即使开发商打算优惠售房，也不一定有人能接盘。
一项统计表明，今年4月至5月末，上海14个区内已有37个楼盘连续两个月零成交，包括闵行区的绿城玫瑰园、南汇绿宝园、青浦香水湾别墅等。此外，从2010年7月至2011年6月底，沪上内环线内均价超过8万元/平方米的高价盘成交情况不乐观。从同策提供的数据表明，位于浦东花木板块均价为12.5万元/平方米的九间堂别墅，一年内仅售出一套住宅，面积为410平方米。于去年再度推出86套新房源的绿城黄浦湾，一年内仅售出了4套房屋，总面积为1371平方米，折合均价约为10万元/平方米。这些楼盘在不少业内人士眼中，本该是“买不到”的“热销盘”，今年却是越卖越吃力。
以前是有钱还要去抢房，开发商的房子不愁卖，有钱不一定能买得到房，而今，市场已经是一百八十度的大转头，有房难以卖得掉，虽然有钱的还是同样有钱，但由于房地产市场的宏观调控，限购限贷威力令人，而且还有要进一步扩大的趋势。
市场虽然是大转头，但并不意味着房价已经下降。事实上，房子卖不掉的一个很重要的原因便是在调控下，开发商想尽各种渠道融资，死扛房价。与此同时，在今年楼市调控措施“国八条”的打压下，多个城市的库存量大幅攀升，甚至逼近历史高位。
市场的卖不掉的房子究竟有多少?据北京市房地产交易管理网统计，截至7月20日，北京市一手住宅库存量为10.7万套，这一数额处于今年高点，而根据上半年北京市的销货速度，北京楼市的存销比达到了14.8，即在不新开盘的情况下，按照上半年的销货量北京市场房源可供销售近15个月。截至7月20日，上海可售一手住宅为53948套，面积为783.9万平方米，其存销比为12.4，库存也需要较长的消化时间。截至7月20日，广州市的未售房源为73728套，可售房源为36034套，也显现出积压态势。
这是中国房地产市场当下的怪现状———供应大增却房价难松动。
这一点儿也不符合经济规律，一般而言，供大于求，价格下降。但是在中国房地产市场却没有看到这样的状况。也许你会说，这是因为政府的行政手段使得房子卖不掉，而非市场本身的需求不足。但笔者要说的是，不管是何种原因导致需求不振，都不影响供求关系理论发挥效用。
使供求理论失效的是通胀预期。尽管现实的购房需求被行政力量强行摁下，但是在物价飞涨的当下，所有人都无一例外地看好不动产的保值增值功能，所有人对房价还会继续攀升的预期并没有改变。在这样的情况下，开发商贷不到款却可以融到资，房子卖不出去，但是房价却一直下不去，这才是根本原因。
笔者认为，整体来看，全国房地产市场仍处于快速发展的阶段，尤其是二三线城市，一线城市的发展速度趋于理性或者趋冷。这主要得益于全国城市化进程，二三线城市的刚需型购房者以及改善型购房者仍是主力。此外，全国下半年年的商品房供给面积较大，不排除大供应量“巧遇”政治性政策打压的可能，信贷政策的紧缩可能使中小型房企面临洗牌的可能。就房价而言，全国下半年可能走势是横盘或者是微涨，但是宏观政策一旦发生松动，那将是中国房地产泡沫破灭之前最后的狂欢。
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