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两张图让你明白深圳房价有多危险

https://www.biud.com.cn 2016年01月17日08:20 家居装修知识网  

  2013年,我通过写作《楼市探秘:赢在长趋势,赚在短周期》一书,首次系统性的总结和提出了中国房地产短周期理论,并且随后准确的预测了2014年的楼市降温、2015年的楼市升温,尤其是反复提醒一线城市的抄底机会。

  但这一理论,主要指代全国市场波动,尤其是以70城房价指数为主要参照物,尚无针对某个具体城市进行跟踪和验证。

  而2015年以来,我惊喜的发现了一个非常典型的城市:深圳!自2014年10月进入新一轮上升周期以来,它的表现最为抢眼,与众多楼市波动很小的二三线城市相比,它是非常难得一遇的样本城市,绝佳样本!

  因此,除了全国总体市场以外,我特别关注了深圳的市场变化。在2014年底和2015年初,我已经知道他将是本轮全国楼市上涨的带头大哥,并在微博上与深圳粉丝互动时提示:不要卖房,持有待涨(见下图)。

  2015年一季度,深圳房价只是小幅上涨。但2015年3.30新政后,深圳房价加速上涨,媒体上也不断曝出深圳楼盘热销情况,对此,我当时表示这属正常现象,并预测其他一线和部分城市也会跟随深圳(见下图)。

  2015年6月下旬,我首次在新浪财经专栏上撰文,预警深圳楼市过热,并只是建议投资投机者不要继续入市,而并未劝阻自住需求(见下图)。因为我当时的判断是:2015年下半年深圳房价将以高位振荡为主,但尚不会下跌。

  从70城房价指数中的深圳房价环比涨幅来看,6月正是深圳房价环比涨幅最大月份,达7.2%。其后环比涨幅持续下滑,10月只有1.4%,但11月又反弹至2.9%。

  从市场实际情况来看,深圳楼市经历二季度暴涨后,三季度出现量缩价滞现象。此时,各方判断出现分岐,比如有种悲观派认为房价很快就会下跌。对此,我曾在8月发此微博,反对快跌论,表示暂不悲(见下图)。

  但我也承认,我预测到深圳房价不会快跌,但却没预测到再度快涨:11月开始,在央行双降的刺激下,深圳楼市再度向上,量价齐涨。这点我已在“元旦长文”(2016元旦:一个房地产研究者的长篇自白)中反思过,我所有预测错的地方,都不会赖帐。呵呵。

  然而,跟踪和研究深圳这个房地产短周期绝佳样本的工作,咱还得继续进行,不可能因为这点小挫折而放弃。就算是伟大的科学家,做试验时会失败,对吧。况且,深圳这事,还没到最终完结的时候,急啥呢?

  社会上常用的预警级别,一般分为一、二、三、四级,依次用红、橙、黄、蓝四种颜色表示。为了将深圳这个典型样本的研究和试验更加深入化、系统化,我将在全国范围内、创新性的、首次引入社会上常用的四级预警机制(比如台风预警、雾霾预警)。

 深圳房价下跌四级预警系统,含义如下:

  四级:蓝色预警:市场偏热,房价涨速过快(对应70城中深圳房价环比涨幅环比见顶),后市涨势将放缓。投机需求可考虑停止买入。原因是:即便后市还能上涨二三成,但交易成本约一成;如果后市上涨小于一成则亏钱。风险与收益相近。

  三级:黄色预警:市场过热,房价上涨减速(对应70城中深圳房价环比涨幅环比见顶后1-2个季度),后市涨势将进一步放缓。投机需求不应买入,投资需求可考虑停止买入。原因是:即便后市还能上涨一二成,但交易成本约一成,如果后市上涨小于一成则亏钱。风险大于收益。

  二级:橙色预警:市场略热,房价上涨减速(对应70城中深圳房价环比涨幅环比见顶后超过2个季度),后市涨势将进一步放缓。投机需求应卖出,投资需求不应买入,改善需求可考虑停止买入

  一级:红色预警:房价接近停涨或开始高位盘整(对应70城中深圳房价环比涨幅环比近零或零),后市将停涨、随后下跌。投机需求与投资需求皆应卖出,改善需求不应买入,刚需可考虑停止买入。

  说明之一:刚需指代首次置业或首次置换,改善需求指代买第二套或第三套用于自住,投资需求指中长期持有待升值及出租,投机需求指短线炒房(随时准备撤退)。

  说明之二:对于自住需求,尤其是刚需,我在预警系统中,没做较多风险提示,主要是考虑到刚需家庭多数只有一套房(需求实现后),他们更注重房子的使用功能,房价的短期涨跌,对他们的生活和情绪影响较小,而从长期看,深圳房价还会再创新高。

  说 明之三:作为房屋购买者,尤其是投资者和投机者,必须明白一点:房产的流动性远差于股票,当市场一旦进入高位盘整期,便会出现卖房时间拉长现象;而等到房 价出现下跌拐点之后,则卖房更加困难,降价一成甚至二成都不一定能很快卖出。因此,如果你的风险承受力小,应比老杨设置的预警级别,更早一点行动。

  说明之四:大家一定要明白,老杨的深圳房价下跌预警系统,指代的是对房价将来下跌进行预警、预报。而当前房价还没跌。等到真跌的时候,就不需要预警了,预警就结束了!

 那么,如何设置预警等级?当前,老杨进行如下设置:

  2015年6月下旬我首次公开发文开始至2015年底,我对深圳房价下跌的预警级别设置为四级:蓝色预警。

  而当前,也就是2016年1月中旬,我决定将深圳房价下跌的预警升级为三级:黄色预警。

  接下来,通过两张图,几组数据,对比分析一下深圳房价的历史与现状。

  第 一张图:如下,是上文我提到70个大中城市房价指数,国家统计局每个月18号公布上个月的数据。这里有两根线,红线是70城平均房价同比增幅,蓝线是深圳 房价同比增幅。(注意:同比变化滞后于环比变化,本轮深圳房价环比上涨始于2014年12月。多数看客都不是专业人士,老杨的技术分析,经常性的被误解, 唉,没办法)。

  06年至 08年初,深圳房价涨幅高于70城,尤其是07年四季度领涨全国;而08年和09年上半年,则远弱于70城,且有多个月份领跌70城。而2015二季度至 四季度,深圳房价同比急涨,远强于70城,11月同比上涨近45%,比2013年和2007年,都要疯得多!据此,老杨断定:深圳房价已出现短期性泡沫!

  08年深圳房价跌幅很大,但2012年和2014年跌幅很小。关键是:未来这轮下跌,将会跌多少?请大家自己去思考。

  第二张图:如下,是深圳新建商品住宅月度供应量、成交量、成交均价。

  其一,看成交均价的四轮上涨。

  第一轮,由06年上半年的0.9万元每平米,涨至07年10月最高1.7万元,涨幅近九成;

  第二轮,由2009年初1.2万元,涨至2010年上半年2.4万元,涨幅为1倍;

  第三轮,由2012年初的1.7万元,涨至2014年初的3万元,涨幅为七成多;

  第四轮,由2014年三季度的2.3万元,涨至2015年11月的最高4.4万元,涨幅为九成多。

  仅看均价,当前这轮涨幅,已与07年相似,接近09年,高于13年。而看上述的70城房价指数中的深圳房价指数,则涨幅则远高于前三轮。房价指数比均价,更靠谱些。

  综合来看,当前房价涨幅已明显超过上述三轮,短期泡沫显著。未来房价必定下跌,跌幅将超过2012年和2014年,能否赶超08年,现在尚难确定,这还得看未来几个月,深圳房价泡沫进一步放大到什么程度!

  其二,看月度成交量。2014年起飞,除9月偏低外,其他月份正常,保持活跃,暂无忧。

  其三,看月度供求关系。2015年11月和12月,新增供应连续大于成交,应引起警惕,可能是市场发生量变的第一个信号(这种高技术含量的数据分析,以后有机会老杨再细讲吧。听过我几次讲课的业内人士,才会明白我这里的含义)。

  在 写完这篇文章的时候,刚好看到深圳网友 @炽热的花火--- 在微博上跟我留言:“深圳的房子已经不是刚需能够接得动的了,完全变成了资本游戏。中介给我说昨晚见识到了最牛逼的投资客,中爱花园57平不看房子直接 签。还有一个房主说自己都不好意思加钱了,隔壁比他多卖五十万,想想又不舒服。末了,中介说,我们老总都在炒,老子要是钱够我也炒,年前买,年后卖。”

  我顺手转发了一下他这条微博,并点评了一句:只要略懂些资产市场的规律,以及金融市场的历史,就会明白未来的结果,将是什么!

  很多深圳当地房地产业内人士,以及这轮房价暴 涨的受益者,在反对老杨观点的时,会列举很多有利于房价上涨的因素:比如有一条,深圳人多地少,城市面积远小于京沪。老杨认为,房价一年上涨五成,这一理 由成立;房价上涨八成,勉强可以接受;房价上涨一倍后,还老是认为这是强支撑,是否有点扯淡?

  再如另一条:深圳是全国最有活力的创业创新城市,创新企业最多,高科技企业最牛逼!那么,我倒想问深圳市政府一句:你们有没有想过,房价一年内暴涨一倍之后,还在被大量的炒房者疯狂炒作,是不是已经有点像16世纪荷兰的郁金香了?

  炒房者获得了暴利,但房价在短期内被大幅抬高后,还能有利于深圳继续创新创业吗?创业创新不需要年轻人了吗?那些还没有房子的年轻人,怎么办?(唉,老杨素来不喜道德指责,但愿这句话没包含太多道德成份)。

  我也明白,这么责问深圳政府,人家也不吊老杨。

  现在,已经是2016年1月17日凌晨,我也不知道为什么这么喜欢房地产研究,一写这类长文章,就没一丝困意,一写就是大半天、大半夜。

  我也知道,此时还有大量的深圳人,同样也睡不着觉,他们担心明天房价还要跳,春节后还会暴涨。涨得太快,晚几天、晚几个月就买不起了。

  可是,当前全深圳有诚意卖房的房东,到底还有几个?每个房东,都在时刻准备着跳价、毁约!少数有诚意卖房的,也是为了置换,为了更快的买更大的房子!

  老杨在这个行业混了十几年,还真没见过这架式,也算开眼了。所以,必须继续密切跟踪,纪录下来这一中国房地产史上,足以让后来者惊诧的一段历史!

  深圳房价这颗子弹,还在飞!

  我将密切的关注、跟踪、分析、预警本轮深圳房价由上涨到下跌的全周期,将其作为我的房地产短周期理论与实践的一个典型城市样本。

  也请大家密切关注:老杨何时会进一步升级,将深圳房价下跌预警升级为二级:橙色预警!

  希望终于有那么一天,我把一级红色预警也用掉了。我便不会熬夜写有关深圳房价泡沫的文章了。同时也希望,有那么一大批深圳人,不再失眠了。但有那么一小批人(被套住),不久便开始失眠!

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