易居论坛寄语2016年楼市：“危”而不倒，向阳而生
中房网讯 以研讨2016年房地产经济形势与市场走势为主题的易居论坛日前在上海举行。上海易居房地产研究院发布了年度报告《2016年度全国房地产市场报告》，业内著名专家学者发表了真知灼见，获得与会者共鸣。作为“易居论坛”年度压轴盛会，吸引了来自房地产企业、研究机构老总、部门经理等业内人士逾300人，齐聚一堂，热情分享。
易居论坛年度压轴盛会现场
上海易居房地产研究院院长 张永岳教授
华东师范大学终身教授、上海易居房地产研究院院长张永岳作为论坛主持人，回顾了近10年中国房地产市场的发展轨迹。他表示，2015年上海易居房地产研究院成立10周年了，易居研究院在前5年的创立期，以产、学、研为理念，形成具有自己特色的房地产专业应用研究视角。在后5年的发展过程中，更加侧重对研究资源和相关资源的整合，并在此基础上形成相对完善的研究系统和有效运用。展望2016年及今后中国楼市的发展，易居研究院将继续为行业发展的需要提供研究成果，从而促进中国房地产业的健康持续发展。
2015年：中国楼市持续复苏
论坛上，上海易居房地产研究院发布了年度报告《2016年度全国房地产市场报告》，对2015年—2016年房地产市场进行了回顾与展望。上海易居房地产研究院副院长杨红旭对此进行了解读。
上海易居房地产研究院副院长 杨红旭
易居院报告回顾部分围绕供应、成交、供求、价格等指标进行了分析。在各类宽松政策的刺激下，2015年房地产的“春天”如约而至，部分指标呈现出较好的复苏态势。当然，在全国商品房销售量价齐涨的同时，购地、新开工、开发投资等指标却“跌跌不休”，出现历史性低点。市场分化的行业特征也在延续，在一线和少数二线城市房价大涨的同时，三四线城市受制于高库存，房价仍无上涨动力。
2015年房地产开发企业土地购置面积指标整体较低迷，同比下跌明显。当然，相比全国市场，典型城市的土地市场相对更活跃。包括全国开发企业房屋施工面积、全国开发企业房屋新开工面积、全国开发企业房屋竣工面积等指标，也略显低迷。
相对来说，在市场成交、供求和价格等指标上，房地产市场的复苏特征更明显。2015年全国商品房成交面积接近2013年高点，大城市商品住宅成交面积的同比增幅更大，超过全国市场水平。去库存方面，全国库存的去化周期继续扩大，而35个重点城市的库存去化周期则有持续下降的态势。市场价格方面，全国房地产开发企业土地平均购置价格再创历史新高。全国商品房成交均价涨幅接近近十几年均值。而70个大中城市房价指数在2015年确立了止跌反弹的态势。部分典型城市如深圳、上海、南京、苏州等，成交均价更是呈现了火爆的上涨势头。
市场持续复苏的过程中，房企的投资和经营策略也会逐渐做调整。最典型的就是部分房企已经逐渐从传统的追求规模第一的经营模式中走出来，积极进行各类产业和商业模式的转型。
对此，与会的房企老总在随后的“头脑风暴”环节中进行热议。招商地产华东区总经理王晞表示，房地产业务将继续得到坚持，但后续将更加注重内涵的发展。2015年开始，招商地产在园区运营方面也一直谋求新发展，包括园区开发、产业园打造、园区旧改、园区招商方面都做了积极的努力。其体会在于，房企需要转变“不动产=住宅”的观念，积极跳出传统的思维圈子，让业务建立在更高能级的产业上来。同时也期待相关机构能够推出更全面和有针对性的业绩排行榜。
上海万科产业事业部副总经理张乐群表示，在2015年房地产市场复苏的过程中，能够发现越来越多的企业在积极进行模块化或产业化的生产。从国际经验看，在日本东京有很多科技产业，和想象的模式不一样，全部集中在城市的核心区，而且很多是小型化或模块化的做法。可以预见的是，现在企业围绕大城市的区域进行大批量的生产模式，已经不能代表未来的趋势。未来的趋势将是模块式的生产方式。上海万科在上海尝试很多旧的厂房改造的产业升级项目，这是未来重点关注的内容。
基于宏观、政策和产业视角看楼市
作为本次论坛的主报告人、交通银行首席经济学家连平在论坛上率先所作的报告中提出，随着房地产市场开放程度的提高，传统房地产开发模式逐渐为新型模式所取代，对于楼市的观察视角也会不断发生变化。基于宏观、政策和产业的视角来看楼市，将利于对中国楼市未来的更好判断。
交通银行首席经济学家 连平教授
他认为，中国改革开放三十多年来，政策的重心是开放。当然，开放的精神应该是双向的，但我国的政策开放思路，更多是在引进外商投资、引进外部资本上有所体现。那么，对于这样一个长期以资本流入为主，在中国境内有大量外来资本积累的情况，若面临美国加息、中国的货币政策目前处在降息的通道中时，是否会引起国际资本流动新的模式出现？这些问题自然需要进行更细致的思考。对于房地产市场而言也需要关注此类因素的变动。建议在国际资本流动因素的考虑过程中，短期内应该重点考虑利差的因素。这个指标对于商业银行来说非常关键，同时也是房企等企业比较敏感的指标。
政策因素的变动，也构成了中国楼市发展的重要的外部环境。上海易居房地产研究院副院长杨红旭在演讲中认为，2016年中国楼市可以用“‘危’而不倒、向阳而生”8个字来形容。中国楼市如同黄山迎客松，虽屹立在悬崖峭壁，但迎风而立，向阳而生。这是因为，虽然中国很多人在一直唱空，但唱空这么多年，它一直是“危”而不倒。应该说，中国库存的最高峰，或者说最难的时候可能已经过去，大概出现在2014年的八、九月份。而目前楼市的发展总体面临一个好的机遇。这里面一个很重要的因素是政策层面的继续宽松。2016年在中央比较重视房地产化解库存风险的情况之下，政策面暖风频吹，将使整个楼市继续延续2015年的复苏势头。
基于产业发展模式、适当拓宽产业发展思路，将是未来房企积极转型、寻找新的盈利增长点的关键所在。张乐群在“头脑风暴”环节中表示，上海万科产业拥有比较强的产业规划、策划。公司专门做了产研部的平台，新开发的平台已经拥有80家企业的资源，服务接近2000家企业。更关键的是，接受此类服务的企业已经在重复使用既有的产品。上海万科产业将积极构建城市的产业人口核心价值和核心链条。对于包括房地产产业在内的相关产业，都会给予一个较高的期许。
去库存和市民化成关注焦点
2015年12月18日至21日，中央经济工作会议明确了2016年的五大任务：去产能、去库存、去杠杆、降成本、补短板。会议指出，要明确深化住房制度改革方向，以满足新市民住房需求为主要出发点。此次易居论坛，在去库存和市民化等方面，也积极进行了探讨。
头脑风暴——成功企业家为与会者拨开楼市迷雾，分享企业经验
在“头脑风暴”环节，新城控股高级副总裁欧阳捷表示，中央经济工作会议涉及很多内容，在房地产方面，包括农民工进城将成为核心要点。目前全国传统需求包括改善性需求在慢慢下降。比如从人均建筑面积来看，2012年达到32.9平方米，而现在达到了34平方米的水平，随着传统需求的下降，新的需求要靠什么来弥补？农民工进城将是拯救房地产的白衣骑士。但是，农民工进城，背后需要解决或研究的内容还有很多，需要各类创新和痛点的解决，比如说给予农民工进城落户的资本。
阳光城集团副总裁王锋表示，在鼓励农民工去库存的方面，应该重点解决几个关键问题。包括现在需要去库存的城市是什么样的城市？这样的城市有就业机会吗？有社会福利配套的可能吗？对于高库存的城市，当地政府有没有能力解决这样的社会配套？从实际观察的角度看，能够发现，那些需要去库存的地方，恰恰是无法满足产业导入的地方、恰恰是产业技术薄弱的地方、恰恰是财政非常薄弱的地方。所以后续应该重点结合此类内容进行突破。
平安好房董事长兼CEO庄诺认为，国家鼓励市场化的进程释放了正能量。在实务操作层面，需要关注的问题是，在农村包围城市的战略下，让一个亿的农民工进城，是否需要在金融配套方面做积极支持。因为现在农民工进城，会遇到很麻烦的一件事，就是银行不给他资金。出现此类情况也可以理解，因为农民没有太好的固定资产，人员的流动性很大，不像传统城市居民可以拿出抵押品或给出资金证明。
鉴于此，平安好房希望围绕农民购房等新领域积极开拓金融服务，相关论证工作也在展开。包括将农民的房子做抵押，然后置换出首付款。这样农民就可以拿着首付去买房子。这样做也是照顾到农民的置业或消费习惯，毕竟很多农民相对保守，有一分钱花一分钱，相应的金融服务也不能轻易做杠杆。同时，要对农民资信的评估建立一套新的体系。总之原则或目标是明确的，即让农民工享受较大的优惠。
2016年：市场预测引关注
2016年中国楼市会如何发展，相关指标的走势是如何的，这自然是本次论坛最为关注的内容之一。
连平的报告，透露了积极有力的信号。他以基建投资指标为例，认为作为宏观经济较为重要的红线，目前该指标已经呈现了一些可喜的走势。那么基建投资的上升或反弹，将会带动其他一系列指标的继续转好。总体来看，2016年尽管房地产库存非常高，但不等于是说投资就由此步入持续收缩的通道。原因很简单，一二线城市房价上涨之后，那里的投资需求已经在开始发生变化，相应的市场预期也在发生变化。这些都能够支撑房地产市场步入健康平稳的发展通道中。
论坛上，杨红旭就易居院报告展望部分，为与会者解读了2016年房地产市场的预测指标。其中，在关于房地产供应指标方面，报告认为2016年全国房地产开发企业土地购置面积预计增长8%左右，而部分大城市的幅度会更高。在全国房地产开发投资的同比增幅上，报告预计2016年增长4%左右。其中一个理由是，2015年土地购置面积及新开工量大幅下滑，将影响到2016年的施工量，进而影响开发投资的增速，所以该指标不会显著反弹。
在房地产销售面积的指标上，报告认为全国商品房销售面积预计增长5%左右。其中一个理由是，中央明确化解房地产库存，将陆续出台针对三四线城市去库存的政策，帮助农民工在城市购房，三四线城市成交量将有所反弹。而在全国商品房成交均价的同比增幅上，报告预计增长7%左右。
报告对全国70个大中城市的房价指数走势进行了分析。报告预计2016年70个大中城市房价将继续上涨，源于房价上涨的逻辑并没有发生改变。从政策层面看，限购限贷政策的取消、公积金和商业贷款等政策的持续放宽、去库存措施的即将出台、地方政府对于房地产扶持力度的加大、购房者看涨情绪的强化，都会促使房价上涨。从房地产短周期规律看，每轮房价上涨都会至少持续十几个月份，2015年只上涨了8个月，2016年仍将上涨。预计环比增幅在2016年第三季度见顶，峰值可能为0.8%左右；预计同比增幅呈扩大态势，2016年年底达6.6%左右。
杨红旭从经济、政策、资金、存货四个方面，诠释了短周期的逻辑。他认为，未来十年、八年是长周期，每隔三年，就完成一个上行下行。
庄诺表示，从大趋势看，2016年应该是一个好年。当然，这是一个总量的分析。从区域结构看，还是得继续坚持分化的做法，毕竟中国楼市的区域差异问题还是比较大的。对于北京上海等一线城市来说，依然需要坚定认为其是很优质的蓝筹股。而对于其他城市来说，则需要用更加细致的眼光来进行判断。
房企健康发展将增添市场信心
积极谋划新策略，抓住行业机遇谋发展和促转型，成为当前各大房企需要积极应对的问题。而房企在2016年积极健康的发展，也将为整个市场的发展增添市场信心。
上海易居房地产研究院院长助理崔霁在主持“头脑风暴”环节中也表示，对楼市的预测，应该从过去的定性分析转变为定量分析，这对于企业明确市场走势、制定更加精准的经营业绩指标等，都有积极作用。尤其在目前楼市新常态的格局下，排斥相关干扰，明确战略路线和应对策略，显得非常有必要。
她认为，未来企业转型和创新过程中，需要密切关注各类差异性的问题。比如说在城市区域间的差异方面，企业应该对不同市场的投资特征保持较好的敏感度，这样的对外拓展才是积极有效的。而对于涉足金融产品开发的企业来说，可以围绕农民工等特殊群体开发细分市场的产品，这也不失为一种新的转型方式。
王晞表示，房地产市场背后有结构性的问题，也有需求透支的效应。对于未来的发展，需要积极把传统业务和创新业务进行结合。对于招商蛇口新公司而言，未来的发展会在产业园发展的路径寻找方面有新动作。同时，也希望在资源整合的基础上按照资本市场的放开、走得好的基本原则，提升企业的经营业绩、做大企业的社会价值。
欧阳捷表示，房企在发展过程中需要看到新的市场需求。虽然部分城市的库存偏大，但这并不意味着我们的居住品质就已经得到完美地实现。在实际市场营销过程中，对于部分市场需求来说，依然缺乏特性好的产品做支撑。比如目前各大城市的雾霾天气很糟糕，实际上背后也释放了部分新的居住需求。但在相关产品的供给方面还比较欠缺，后续房企发展需要积极进行拓展。
当然，从论坛的各类观点来看，围绕就业问题做产品创新，是比较直接、切入要害的策略。王锋表示，房地产市场的发展，最后的重要基础会体现在就业层面上。就业产生了收入，稳定的收入带来了行业和需求的井喷。未来从房企的转型和创新角度看，依然需要看产业和人口的要素。比如说可以考虑三个问题：有钱的人去哪里消费；有钱的人会把公司搬到哪里；年轻人大学毕业后去哪里找工作上班。只有回答了此类问题，城市投资才不会出偏差。
各大房企对2016年提出了谨慎乐观的观点，也给其他与会者的市场判断提供了新的参考标准。
对此，张永岳总结认为，虽然目前市场上对于2016年中国经济议论纷纷，但中国经济依然需要坚持积极进取的策略。房企对于2016年有积极进取的信心、有持续发展的决心，将为中国经济发展提供必要的动力。这也是房地产产业对中国经济转型、中国经济社会的健康发展所起的贡献。
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