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楼市去库存:供给改革遭遇供地矛盾

https://www.biud.com.cn 2015年12月30日07:59 家居装修知识网  

  毫无疑问, “供给侧改革”已成为时下最为热门的经济领域新名词。然而,对于同样是时下最热的名词、也是亟待解决的楼市“去库存”而言,供给侧改革从何处入手被广泛讨论。

  中国房地产及住宅研究会副会长顾云昌认为,“供给侧改革一方面是政府方面土地供给的问题,因为房地产市场有个特别的一点,就是供给端不仅是开发商企业,还有政府在里边,这实际上是提出一个土地制度改革的问题。”

  楼市供需已失衡

  11月召开的中央财经领导小组会议提出:在适度扩大总需求的同时,重点加强供给侧结构性改革。会议同时部署4项措施:促进过剩产能有效化;降低成本,帮助企业保持竞争优势;化解房地产库存,促进房地产持续发展;要防范化解金融风险。

  毫无疑问,供给侧改革已然成为当前比较热的话题,习近平总书记在中央财经领导小组会议上提到了,化解房地产库存,促进房地产持续发展;这让如何做好房地产供给侧改革,成为当前库存高企的楼市最为关心的问题。

  从高层的连续喊话去库存,已经是把“去库存”放在前所未有的高度。

  库存为什么大,根本的源头在哪?这是库存量大的地区必须考虑的。

  在中国房地产及住宅研究会副会长顾云昌看来,房地产市场的供需失衡是库存高企的主要症结。

  顾云昌向《中国产经新闻》记者分析说,从开发商的产品协调来说,因为过去的市场是供大于求的市场,所以我们产品的精细化程度不高,品质不高。有几个问 题,一个是精细化的程度,其次是差异化,不同的人有不同的需求,不同收入有不同的需求,我们产品同质化比较严重,第三就是绿色化的问题,绿色产品,我们的 房还是毛坯房,我们的净能减排还有很大差距,还有就是服务化,我们的住宅小区里比较注重的是产品品质、规划等级,此外还有服务品质的问题,包括物业管理、 社区的服务,要增加更多的居民服务产品以及智能化的发展。

  而中国房地产业协会副会长兼秘书长朱中一在接受《中国产经新闻》记者采访时也表示,目前就是多渠道地化解房地产库存,比如说,没有开发的,严控增量,调整层面。原来的一些层面可以改为城迁安置房,调整为保障性住房。这些属于调整的去库存。

  开发模式待调整

  数位接受《中国产经新闻》记者采访的专家均表示,做好供给侧改革,做好去库存必须与实际的需求相对应。

  在朱中一看来,供给侧改革理论是对各行各业都适用,尤其对传统行业,对房地产行业同样也是适应的。

  “什么样的适用呢,要分类,存量房大的要多渠道的消化库存,需求旺盛供给不足的要增加有效供给,还有一个问题就是,我们一直主张,作为政府部门要制定十 三五的筹划发展规划,这是我历年来主张的,现在我知道住建部委的制定规划,就是通过规划,以需求为导向。”朱中一告诉记者,首先要摸清需求和供给的条件, 在摸清这个基础上,按照调整层面,优化增量然后增加有效供给,来编制这个规划,最后通过规划来引导土地供给,住房供给,构建以需求为导向、以住房规划为指 导的住房供应模式。

  “其次是供给端问题,实际上是需求端与供给端的对接问题。所以为什么讲,总书记讲供给侧改革的思路,要在供给和需求两方面发力,依然是供需对接的问题。市场上是供求平衡的问题。”朱中一告诉记者。

  朱中一表示,需求比较旺盛,供给相对不足的那些地方,就要增加普通住房的供应,怎么样增加适合不同老百姓(603883,股吧) 的,或者中小套型的普通商品房,这个应该是要考虑的。从我们住房的整体情况来说,供求大概是总体平衡,有些地方出现区域性的阶段性的结构性的供剩。这是一 种情况,还有一种情况是,就是部分老百姓买不起房,咱们讲的家乡政策问题是继续存在的,更重要的是农村大量转移人口,怎么去解决这个问题还没有一种比较清 晰的途径。

  而顾云昌也给记者举例说,我们做棚户区改革,今年580万套,明年600万套,棚户区改造中需要房子,那么过去的做法是盖新 房来满足棚户区改革的居民需要,现在供应这些家庭,可以用存量房来解决,一边是空房而很多再盖房就是增加库存,那么这两者就可以结合起来了,尽量用货币换 签的办法,买现在存量的房子,让棚户区的人们可以有更多的选择。一方面满足了居住家庭的需求,一方面也消化了库存。

  同时顾云昌还提到了其他办法,“万科提出的可以先租后买,供应端的方法可以先租后买,也有半租半买,比如为解决农民工住房,政府可以补贴一部分农民工可以买一半产权,另外一半可以先交房租,这样就降低了门槛可以购买,然后经过一段时间以房租抵扣房价,慢慢的产权就属于他了。”顾云昌说,供应方在供应的办法上也是一种创新改革。只要利于消化存量。

  改革或触及土地供应制度

  有声音认为,楼市供给在需求不断减弱的现状下而又持续增长的背后,是地方政府过度依赖土地财政所导致的。对此,朱中一认为,从根本的源头来讲,也就是政府的盲目批地造成的,过分依赖土地财政,另外企业盲目开发,就造成库存量大,这就是供给侧的问题。

  据了解,从供给侧来看,一线城市本身土地稀缺,导致地价快速增长的同时,“地王”不断,这又直接导致楼市供应产品的高端化。

  以北京为例,虽然销量不断下滑,但土地市场仍在持续升温,甚至过去不太看好的南城土地价格都在不断刷新,楼面地价从5.2万元/平方米、5.6万元/平方米、7.5万元/平方米不断水涨船高。

  数据显示,目前六环内新拍地块的楼面价基本上都超过了3万元/平方米,而五环内房价达6万元/平方米。

  顾云昌认为,一二线城市商业用地供应量过大,住宅用地明显不足,反过来三四线城市住宅用地供应过多,而商业用地有待进一步地开发,真正好一点的商业综合体在三四线城市还有很大的需求。”

  顾云昌说,因为综合体供应上都是好地段,价格也比较高,地方政府愿意把土地拿出来做综合体商业用地,商业用地严重过剩也说明供给侧的问题。

  “供给侧改革一方面是政府方面土地供给的问题,因为房地产市场有个特别的一点就是供给端不仅是开发商企业,还有政府在里边,这实际上是提出一个土地制度改革的问题。”顾云昌表示,比如北京、上海这样的城市,住宅土地供应量不足,反过来工业用地供应量和利用率都不高。现在像北京、上海不少地方要实现通过土地结构的调整,更多的土地来供应住宅用地,而有些工业用地恐怕还要控制住。

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