刘泉：未来楼市不容乐观 房地产最大问题并非去库存
站在2016年的风口，回望2015年，哪些是值得关注的重要趋势，又将如何深刻地影响着2016年的楼市。房天下独家对话北京首开仁信置业有限公司副总经理刘泉，共同探讨2016年楼市之变。
房价涨不停源于金融制度？
2015年，多项利好新政轮番出台，拉动房地产市场全面复苏。北京楼市，量价齐涨。对此刘泉认为，导致房价不断上涨的深层原因可能是目前的房地产金融制度。在他看来，银行在对购房者放贷更关心房子升值空间而非还贷能力。只要房子升值，即使购房者无力偿还还可以用房子抵押债务，这样直接导致，房价涨，银行敢贷，银行敢贷，房价继续涨的恶性循环。
金融杠杆无序放大以后，买房的人收入没有增加，却导致房价泡沫式的增长。“如果形成香港和日本经济泡沫，房价下降，银行真正的风险也就来了。”刘泉认为，如果房地产抵押贷款不建立在房屋价值上，而是建立在实际收入上，或许可以使房价平稳过渡。
当然，即使2016年北京市场上至少有50个项目售价超过10万，刘泉也不认为北京房价到了封顶价。“10多年前我们房价突破1万、2万的时候认为是一个天价，现在不断打破记录。”他预测，未来北京市场甚至还会出现20万，30万一平米的房子。
联合拿地是壮胆更是共担风险
对于上涨的房价，更引人注意的是疯狂的土地市场。截至12月24日，北京市今年土地出让金已经达到2017.26亿。而首开股份更是频频现身国土局，在北京，首开地产与联合体拿地共计今7宗，获封“最佳合伙人”称号。
刘泉表示，大企业每年必须保持一定量开发的规模和销售的收入，此必然要买进一定量的面粉，首开自然也不会让自己断粮。“现在土地市场情况复杂，作为开发商也有点摸不着头脑。”他戏言，如果按照测算成本利润再衡量是否拿地，你永远也拿不到地，只有先抢到地了再回过头探讨如何开发才能保证收益。越来越多房企联合拿地也是源于目前复杂的市场情况，俗话说得好，天黑纠集人一块走路，联合拿地可以壮胆，风险共担。
购房要会“投机”捡便宜
面粉一定程度上影响面包价格，今年北京土地市场非常疯狂，可以预见北京房价会继续上涨，但如今二手房涨不过新房也是事实，所以对于购房者来说要不要买房，怎么买值得思考。
“从目前市场来看，现在依然是购房的好时机。”刘泉表示，房价这几年还会涨就值得买，当然，买房一定要买能保值的更要会“捡便宜”。
如首开•熙悦尚郡位于朝阳大悦城附近，该项目相对于明年入市的50个豪宅更有地段优势。由于项目取得土地受政策影响，自我用地55%保障房，45%商品房，项目一期单价不足5万元，二期价格受政策限制自然不会很高，购房者完全可以钻此类空子，捡一些便宜。
房地产最大问题并非去库存
北京土地市场成交金额飙涨，地价领跑房价。刘泉认为，2015年北京市场供销两旺，明年市场也不会太差。不过就全国房地产情况来看，一线城市，北、上、广、深供销两旺，二线，三线，特别是四线城市，去库存压力较大，未来楼市不容乐观。
“全国的形势很难扭转，中国房地产最大的问题并非去库存，而是我们整个城市发展模式、城市规划问题，这个问题很复杂。”刘泉表示，政府虽然出台了一系列的政策，一切还得看效果。相对去库存，我想我们更需要一个不以经济为主要导向的健全的发展规划。
“北京房地产短期不会有太大波动，但最终发展到哪一步，最后还是要看天。”刘泉最后总结，我们已经为发展付出了环境的代价。目前北京的雾霾或许还没有达到谈之色变的程度，人口依然不断涌入，支撑着不断上涨的房价。如果有一天环境恶化到大家被迫逃离这个城市，那才是最大的危机。
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