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中国房地产市场2015总结及其2016年房价展望

https://www.biud.com.cn 2015年12月18日15:56 家居装修知识网  

1. 政策环境:金融财税政策频出力促消费,市场运行环境日趋宽松

2015年房地产政策坚持促消费、去库存的总基调,供需两端宽松政策频出促进市场量价稳步回升,行业运行的政策环境显著改善。从需求端来看,中央多轮降准降息、降首付、减免税费等降低购房成本,推动需求入市;地方政策灵活调整,采取税费减免、财政补贴、取消限购限外等多措施刺激消费。从供应端来看,土地供应控规模、调结构,并加大保障性住房货币化安置,改善市场环境。

2. 价格:百城住宅价格累计上涨3.39%,一线城市上涨15.1%,二三线城市均下跌

新房方面,2015年1-11月百城住宅价格指数累计上涨3.39%,环比于5月止跌,同比于8月止跌,11月同环比连续第四个月双涨;一线城市累计上涨15.1%,二、三线城市累计下跌,跌幅在1%左右;不同城市间仍分化明显,深圳累计上涨33.92%,领涨全国。二手房方面,2015年1-11月十大城市二手住宅均价累计上涨11.81%,涨幅超过新房3.80个百分点;6月以来二手房均价同比由跌转涨,且涨幅逐月扩大。

3. 供求:市场持续回暖,新房成交创历史新高,供应过剩压力有所缓解

新房方面,政策利好推动成交持续攀升,1-11月50个代表城市月均成交接近2900万平方米,同比增长近三成,绝对量为历史同期最高水平,各类城市均增长,一线城市增幅最为显著。二手房方面,十大城市二手住宅总体成交99.04万套,同比大幅增长66.02%,增幅高于新房。供求方面,20个代表城市月均新增供应1390万平方米,同比下降10.7%,短期市场需求大于供应,销供比为1.14。

4. 成交结构:改善需求显著释放,一线及重点二线城市高价位楼盘成交占比提升

成交结构方面,主要一线及重点二线城市套总价均值和中位数水平较去年明显上涨,深圳、上海套总价均值分别上涨31.8%和21.7%,中位数分别上涨23.2%和24.7%,涨幅均位居前两位,其中1000万以上高价楼盘成交翻倍,在各价格段中涨幅最为明显;多数城市套总价均值和中位数涨跌幅度较小,整体保持相对平稳。从成交占比来看,一线城市高价位楼盘销售金额占比高,多数二三线线城市中、低端需求旺盛,部分城市中低价位楼盘销售金额占比超四成。

5. 土地:城市分化加剧,热点城市地王频出,三四线土地市场遇冷

供求方面,2015年1-11月全国300个城市各类用地推出及成交面积同比分别下降19.1%和21.7%,随着部分城市销售回暖,下半年土地市场热度逐渐企稳回升。整体来看,今年以来各线城市土地成交同比仍下降,三四线城市降幅明显。价格方面,成交结构影响导致各类用地楼面均价较去年同期上涨11.7%,整体溢价率回升。其中,一线城市土地出让金占比提升,总价前十项目均来自一线城市,二线城市价格涨幅明显,三四线高库存导致土地市场仍旧低迷。

6. 企业:品牌房企业绩稳步提升,热点城市布局深化,融资创新迎破局

业绩方面,20家品牌房企销售业绩累积再创历史新高,前11月销售额同比增长13.6%,年度目标完成率良好。销售策略方面,品牌房企通过合理调整产品结构、优化市场布局、精准快速推盘、创新销售策略,快速锁定销售业绩。拿地方面,品牌房企拿地规模企稳回升,拿地支出同比大幅增加,前11月拿地金额同比大幅增长39.5%,持续强化一线城市土地投资。融资方面,在国内融资环境好转的背景下,综合运用公司债和定向增发、资产证券化等方式构建多元融资体系。

2016年中国房地产市场趋势展望

1. 宏观环境:经济下行压力下,政策聚焦去库存、促消费、保投资

宏观经济方面,2016年,在积极的财政政策和稳健的货币政策作用下,经济结构继续优化、动力转换有序推进,经济增速逐步筑底企稳。货币信贷方面,央行将继续保持稳健的货币政策,维持市场资金合理充裕,并通过市场化手段引导中长期实际利率下行,降低企业融资成本,促进房地产需求持续释放。房地产政策方面,短期坚持分类指导,鼓励住房需求特别是农民工等新市民需求,长期仍有赖房地产长效机制逐步健全。

2. 市场趋势:销售面积略有下降,新开工企稳,投资低速增长

根据“中国房地产业中长期发展动态模型”分析,在经济仍存下行压力、政策促稳房地产的背景下,预计2016年全国房地产市场将呈现销售面积略有下降,新开工企稳,投资低速增长的特点。需求方面,2015年市场超预期回暖透支部分需求,加之刺激政策的边际效应趋弱,预计2016年商品房销售面积为12.3~12.7亿平方米,同比下降1.0%到4.0%。供应方面,2015年以来销售回暖使新开工存增长动力,但库存高位仍降低开工意愿,预计2016年全国新开工为15.4~15.7亿平方米,同比增长0.5%~2.5%,房地产开发投资额为9.8~10.1万亿元,同比增长2.0%~5.0%。价格方面,随着库存压力进一步缓解,价格将保持稳中有涨的态势,全国销售价格平缓上涨至7072~7276元/平方米,涨幅为4%~7%,一线及二线热点城市领涨。

3. 关注点:库存消化尚需良策,房价走向持续分化

1) 库存:库存压力持续缓解,城市分化显著

受成交回暖影响,今年以来20个代表城市库存压力持续下降。一二线代表城市商品住宅库存平均消化时间已降至合理水平,当前库存压力多集中于三四线城市。由于多数三四线城市前期快速扩张,住宅用地成交规模突出,存在过度开发、人口外流、有效需求不足等问题,当前住宅及土地市场库存去化压力均较为突出。我们认为,对于三四线城市及部分库存量较大的二线城市而言,政府及企业应从短期及中长期同步着手有效去化库存。但总体来看,三四线库存问题是长期累积造成的,去库存也不是朝夕间能解决的,相关配套刺激政策的效应显现需要时间和市场去磨合。

2) 价格分化:一线及热点二三线城市具上涨动力,部分三四线城市存下跌预期

一线城市由于经济发展良好,人口聚集力较强,住宅价格存上涨动力。此外,今年入市的高价住宅用地均集中于一线城市,将带来新建住宅产品向中高端发展,从而推动未来住宅价格的提升。二线城市商品住宅市场分化明显,除武汉、南京等热点城市外,兰州、温州、宁波商品住宅库存正在逐步得到去化,房价将保持相对平稳;东北地区城市楼市疲软,库存去化压力较大,房价存下行压力。三线城市除珠海、保定、廊坊等外,大部分住宅价格存在下跌预期,部分城市前期供应量较大而需求有限致库存高企,部分城市经济、产业发展较慢或不及周边城市,市场需求被周边吸纳能力较强的城市分流,2016年预计这些城市新建住宅价格存下跌预期,但不会出现断崖式下跌。

展望2016年,采取多种方式有效去库存将成为房地产市场的重点之一,政府及企业应从短期及中长期同步着手有效去化库存。不同城市房地产市场发展将更加差异化,部分三线城市或面临库存去化压力,或受制于经济、产业发展、人口吸纳力等因素影响,房价将面临下跌预期;而一线及部分热点二三线城市由于自身经济、产业等优势,继续带来需求空间的提升,房地产市场将保持良好发展态势,房价将保持平稳或温和上涨趋势。



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