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楼市观察:十问豪宅“处女地” 解读“地王”未来迷局

https://www.biud.com.cn 2015年12月03日07:53 家居装修知识网  

  新华房产11月30日北京讯(记者 唐群) 即将过去的11月,已成为北京土地市场不折不扣的“地王月”。

  截至目前,北京11月共出让17宗地块(除一宗中止出让,一宗流拍),其中15宗住宅用地,2宗商业用地,土地出让金合计558.42亿元,若加上两宗工业用地则达561亿元,土地交易俨然变成了一场豪宅的生产比赛。

  供应稀推地密 连环“地王潮”

  值得注意的是,该月地王频出,将北京土地市场推向了本年以来的最高峰。月初,华润招商华侨城联合体击败多家房企、以“5万元级”成本楼面价拿下丰台南苑地块,而中旬时一度一天内连诞生通州、平谷两地王,大戏不断。

  业内专家表示,北京不断刷新天价地是取决于一线城市土地的稀缺属性,尽管近期新出让地的楼面价一再超市场预期,但仍不减其热度。截至当 前,2015年北京土地出让金创下1920亿新高,但据中原地产首席分析师张大伟预测,算上年内待售经营性土地还有9宗起价115亿,按正常溢价率计算, 成交额将突破150亿元,也就是说北京年内的 土地市场将肯定突破2000亿元,创造历史最高纪录。

  区域偏成本高 上演联合体之战

  一个显而易见的现象是,近期参与拍地的80%以上均为上市企业、国企或央企。

  据统计,截至11月24日,2015年北京已成交的44总住宅用地中,仅10总地块为民企独立获得,而其它34宗地块,大部分参与者都为国 企或央企。在一线城市地价不断上推、地王风险加剧的背景下,合伙人拿地模式愈趋盛行,整个北京土地市场几乎变成联合体之间的游戏。

  亚豪机构副总经理高姗在接受采访时表示,联合多家拿地,可以分摊资金成本的风险,且房企之间各有各的资源和特长,能相互取长补短降低开发风险。

  据了解,上述密集诞生的新地王,成本楼面价高得惊人,远远甩开周边楼盘的在售价格,最高甚至超过5万元/平米,不出意外将酝酿十数个准“10万+豪宅”项目。

  而与以往的豪宅地块不同,它们大多位于五环之外,其共通点是交通欠优,配套待填,自然环境优势不足,客观资源上并未构成传统豪宅开发区的条件。

  上述实打实的豪宅“处女地”,给北京楼市制造了一个大问号:未来,这批成本极高、开发难度极大的地块将要如何打造才能折回成本?又会给所在区域的产品格局和市场价格体系会带来哪些冲击?对此,新华房产独家策划“十问”,邀请业内专家及拿地房企人士来做预测与解答。

 1、这些地块的产生背景是什么?

  新地王的诞生名单或仍在持续加长,据北京国土局官网最新预告,12月北京土地市场将继续加推6宗地,土地总面积达37.78万平米,其中3 宗住宅用地,2宗生物医药基地用地,1宗多功能地块。新华网记者了解,最有可能诞生新地王的大兴旧宫YZ00-0801-0039、6001地块,出让起 始价为27.5亿。

  对于集体诞生的新地王,北京房地产业协会副会长、秘书长陈志认为其市场必然性:第一,北京的土地资源存在巨大稀缺。第二,是由土地出让制度 带来的,总的经营性用地出让趋势是在下降,而保障房的出让比例越来越大,将它与豪宅捆绑一处,为许多产品带来了高端化。第三,目前货币环境宽松,大部分还 是在流向房地产市场。

 2、五六环地价创历史新高,对北京未来发展意味着什么?

  北京五环地王频出,楼面价低则3万/平米,高逾5万/平米,不仅改写了北京各区域的地价格局,也将推高下一轮楼市周期的整体房价。

  “土地扩展向五环以外,很正常。”北京理工大学管理与经济学院副教授周毕文对记者表示,他观察认为,因为三四环内都不出地了,势必向五六环 方向拓展。“接下去并不能在内城拆了盖、盖了拆,建设得更密,而应该有一个大北京概念,进行多点布局。”从目前发展来看,他认为北京周边每个区都串起来 了,而密云、延庆也并入区了,北京未来的重点发展是沿五环外的新经济带和产业城区。

  3、房企为何愿意高价拿这些偏远区域的地?

  在这些新地王面前,传统的“地段—高价”规律似乎已失效,北京作为一线城市中的首座,其远郊地块亦进入了市场上升期。

  对此,住建部住房政策专家委员会副主任顾云昌向新华网记者表示,这一现象与国内楼市的发展出现地区差异化有很大关系。“一新城市像北京、上 海、深圳,地价还在往上涨,北京的情况特殊,去库存时间不到半年,供应显然稀缺。有实力的开发商,想要继续发展,只能抢北京的地,目前四五环也没什么地 了,所以只能再向外拓展。”他分析道。

 4、面对3万-5万元的高昂楼面价,如何做产品形态上的突破,来抗衡市中心的“10万+”产品?

  近年来,北京市场不停涌现高价房或类豪宅产品,而高昂的地块楼面价、复杂多业态的公共配建,迫使新地王们不得不做成五六环外的豪宅。相比市中心区位优势显著、交通便捷、配套完备的10万+的豪宅,远郊豪宅的压力可想而知。

  陈志认为,从目前联合拿地的房企来看,并非全部有豪宅开发经验,少数做过豪宅产品的,也不具备学院式的产品研发能力或豪宅运营系统,“有资格拿得了地跟做得了豪宅产品是两回事。”

  而在高姗看来,近来市场状态下,严苛的配建指标会催生出一批带有这个时代鲜明特点的豪宅产品,地上面积很少,都往地下做文章,“近一两年受 土地成本及指标的影响,开发商表现出非常强的产品开发和创造能力,尤其在地下功能空间的布局上,有很多不错的设计理念,但理性地想一想,未来真的要卖到将 近两三千万,开发商为了现金流还要控制面积和总价,实际居住的舒适性未必会都很好。”她预测,地王集中过剩过量过大,产品特别又比较趋同,未来可能会出现 大量豪宅滞销的情况。

 5、高成本低资源的准豪宅,未来将卖给谁?

  北京从不缺豪宅,而摆在拿地房企面前的问题是,当豪宅产品由市中心延伸至远郊,是否有愿意花10万在五六环买一栋豪宅的客群会同步成长起来。

  正如顾云昌所言,由新地王成长起来的新开发新房,如果产品很一般,市场并不会买账,“只能做成豪宅”。

  而陈志观察认为,北京楼市的总体供给量与市场需求存在信息不对称,房企都仍在摸索中,“他们希望未来这当中产生的是中高端家庭需求,而实际上更多需要住房的家庭其实是中低端收入。”

  另一个值得思考的问题,是来自北京特殊的土地出让体制,“像北京和上海这样的城市存在一个问题,土地价格高了就需要配建廉价房与公共基建, 一方面是十几万豪宅,一方面是低价自住房或保障房,无论是销售价格、配套建设和物业服务等环节上,都存在很多难解矛盾。”顾云昌表示。

  6、楼面价远超区域在售价格,开发商如何应对未来销售压力?

  以一天内连斩两宗地的城建为例,11月16日,其以接近50亿的总价、配建限价房、商业、医院、教育、体育公建等代价,拿下顺义仁和镇的两 个住宅用地,据计算,土地为楼面价3.3-3.4万元左右,而位于新地块周边的由顺义本土开发商打造的楼盘目前在售价才2万元/平米左右。

  楼面价远超区域在售价格,相比于新地块的价格断层而突显的性价比优势,新地王未来的销售压力可想而知。对此,顾云昌预测,当五六环区域的房价提高,会连带整个北京城区房价水涨船高,等于在下一轮市场周期哄抬了整个房地产市场的价格。

  7、对于新地王的所在区域,会产生哪些影响?

  新地王的集体诞生,无疑刺激区域周边的市场心态。据记者了解,多个出现地王的区域开始条件反射般地掀起促销热潮,周边项目借助对大开发商进驻带来区域爆发的预期,纷纷趁机出货,而二手房中介亦市场情绪亢奋。

  陈志表示,新地王对区域的未来影响主要体现在:第一,拉升周边的地价房价,并造成对未来市场预期的波动。第二,开发商无疑会在产品开发过程中,打造项目周边的交通、环境、配套,全方面改变区域面貌。

  8、豪宅正在成为北京市场的主流产品,未来的北京楼市会变成“豪宅市”吗?

  2015年,北京豪宅遍地开花。

  据亚豪机构市场总监郭毅分析,北京的高端市场开始出现两个新特征:一是范围不断外扩,从区域上开始由原本的豪宅聚集区朝阳、海淀向南城丰 台、大兴蔓延,环线上则逐渐突破五环界限,甚至六环周边都开始出现高端住宅扎堆的现象;二是10万 豪宅单价“天花板”已被打破,2015年出让的18宗高价地项目当中,有10个预计将突破单价10万元/平方米关卡,再加上老地王和传统核心区的在售豪 宅,预计未来北京市场10万 的顶豪项目将接近50个。

  如此一来,北京即将“全城豪宅化”,多位业内人士称,未来的北京豪宅将位置更远而价格更高,未来发展趋势成谜。

 9、接下去,北京土地市场还会持续诞生新地王吗?

  相比于二三线城市处于强市才出地王的市场规律,北京的“弱市出地王”现象显得尤为突出。在全国土地出让金明显下降的情况下,核心城市的偏远地区却不断曝出天价。

  尽管不少人嗅出豪宅市场“难以承受的高价之觞”的危机,但在受访过程中,多位专家仍表示相信未来的北京土地市场会继续诞生“面粉贵过面包”的远郊新地王,“不拿地就死,拿地是赌市场。”

  高姗更指出,今年很多出让的地块住宅占面非常小,自住房把刚需客户全包揽了,市场真正的商品房成交全靠刚改。加上政府在东南西北都布了局,不管是政府东迁,北部的高新技术区,南部的新机场,有这样一些产业和政府配套的支撑,地价还会再有升的可能性。

  10、激情拿地后,会出现一波退地潮吗?

  与楼市的激情拿地相对地,近期亦出现不小的退地风波。

  10月底,业内传言,刚拿地一周的碧桂园,欲腾退北京丰台地块,据了解,其联合金茂先后以34.2亿和17.6亿摘下丰台花乡四合庄两宗兄弟地块,溢价率分别达140%和146%,可售楼面价部分接近3万/平米,对2宗地块的处置引发了集团内部的不同意见。

  而另一退地疑云则来自华润招商联合体,在以83.4亿总价、5.6万元/平米楼面价、配建5.7万平米公租房的代价夺得丰台区南苑乡槐房村 和新宫村1404-669、670、665、666、668地块之后,其高昂的地价成本,引发外界对拿地主体在资金压力与开发思路上难以磨合的揣测。

  以上两起退地传言,尽管未获当事人的官方确认,却都传递出相同的市场忧虑。拿地之后巨大的项目开发压力,是否会导致开发商纷纷退地?陈志表 示,不排除出现退地潮。至于这片地王潮过去之后的地王向何处去,他认为不同人对市场有不同解读,“要是政策和市场走势不断出现利空,不支持企业原来市场判 断的时候,有可能退地;如果后续各种各样的市场信息,支撑楼市往上走,则不必退。”

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