大玩家时代：不联合，还拿得到地吗？
中房网讯 （记者张涛）国家统计局数据显示，前三季度，房地产开发企业土地购置面积15890万平方米，同比下降33.8%，降幅比1~8月份扩大1.7个百分点；土地成交价款4916亿元，下降27.5%，降幅扩大2.9个百分点。
就在全国土地出让金呈下降趋势，三四线城市库存压顶之时，一线城市土地市场却迎来旺季。据中原地产统计数据显示，2015年以来，20大标杆房企合计在土地市场投入了3010亿元拿地，其中在一线城市投入的占比历史上首次突破了40%（达到了44%）。
在这样大手笔投入和竞争下，一线城市的“地王”层出不穷也就成为了必然的结局。
据中房网统计，在2015年前11月，全国土地成交总价排名前十位的地块，全部被一线城市瓜分。其中，前8名的成交总价都在70亿元以上，前10名地王的成交均价高达78.54亿元。
在单价方面，央企葛洲坝拍得的北京丰台花乡樊家村地块，除去公租房等用地面积后，楼面价已经突破7.5万元/平方米，成为北京土地市场新晋单价地王。紧随其后的还有首开保利联合体拿下的常营地块，楼面价达6.7万元/平方米；中铁建方兴联合体拿下的石榴庄地块，楼面价达6万元/平方米；首开保利联合体拿下的孙河地块，楼面价达5.5万元/平方米。同样，在上海，信达地产11月25日拿下的新江湾城D7地块，实际可售住宅楼板价超过6.1万元/平方米。
如此密集的地王，如此多的高价土地，北京、上海等一线城市的土地市场，就只能是成为大玩家的天下。
大玩家的实力
根据CRIC中国房地产咨询决策系统的统计，2015年前11月一线城市成交的100幅纯住宅用地中，北京的住宅用地成交总价588亿元，平均单块土地的成交价格超过了28亿元，这样的高价，确实不是中小玩家能够入场染指的。
从前面我们统计的全国土地成交前20大“地王”来看，拿到地的大玩家无外乎三种类型，即：央企/国企、联合体、上市公司。
中房网统计，20大“地王”中，央企、国企背景的企业拿地17块，占比85%；20大“地王”中，以联合体形式拿下地王的有8块，占比40%；此外，值得一提的是，在拿下20大“地王”中的企业均为上市房企。
“联合体”被青睐
出于分担压力、摊薄风险、优势互补等考虑，房企联合拿地渐成趋势。尤其在一线城市，土地成本高，又时常多个地块捆绑拍卖，这让越来越多的房企选择抱团取暖，通过合作相互借力组成“联合体”（变成更大的“大玩家”）逐渐成为趋势。
中房网统计显示，今年以来，排在全国前二十位的总价地王，以联合体拿地形式居多，这一比例占到四成。
此前，中房网记者对北京拿地的调查稿也显示，2012年时，联合体还只由两家企业组成；到2013年时，开始出现了由三家房企组成的联合体；2014年当年，有两宗地块是由四家联合体携手获得的；今年到10月底，两家企业以上组成的联合体在联合拿地中的占比提高为五成。某不愿具名的国企副总向中房网记者直言：“现在北京一块地，动辄50亿元起拍，不联合，即使大型房企也有些吃力。如果北京的地价继续涨下去，四家联合体算什么？以后会有八家、十家一起撬动一块地的热闹场面出现！”（相关阅读>>北京土地市场“变态”成新常态“胳膊想拧大腿”只能抱另一条大腿）
这么看来，如果不联合的话，要在一线城市拿地、特别是拿一块好地，并不是件容易的事。即使是作为房地产行业领军企业的万科、保利、招商、华润置地、碧桂园等大型品牌房企，近年来也成为联合拿地或合作开发的热衷者。
从这些拿下总价地王的联合体的企业性质来看，“民企强强联手”、“房企+险资”、“央/国企+上市民企”、“央企+地方国企”的形式成为现阶段房企之间合作的明显特征。尤其后二者更是大行其道。
据北京中原地产的统计，在2015年北京已经成交的44宗住宅用地中，只有10宗地块为民企独立获得，而另外的34宗地块，全部或者大部分参与者均是国企、央企。同样，在上海，虽然国企一统土地市场的迹象没有北京那么明显，但也占据大半江山。链家地产统计数据显示，在2015年上海成交的39幅住宅用地中，有22幅为国企单独或主导联合摘得，占比达56%。
分析人士表示，央国企联合体拿地成功几率高，一方面在于参与方的实力，另一方面，地方国有企业更了解地方政府需要，如果能够和操盘能力强劲的房企开展合作，两者之间将大大形成互补。
细数那些联合体模式
依据不同的城市区域、土地条件、项目定位，及目标目的，房企之间的联合拿地形式主要有四种，分别是：
“民企强强联手”，即龙头民企之间合作。比如，碧桂园和中国金茂，中国金茂和融创。
“房企+险资”，房企拉上“多金”的金融机构。比如华润和平安，绿城、中交和平安。
央/国企+上市民企，比如首开和龙湖，首开和万科，中铁建和中国金茂，保利和招商。
央企+地方国企/央企，比如保利和首开、中粮和首创。
在这些联合体里，今年土地市场的最佳中国合伙人恐怕是首开。根据不完全统计，今年以来首开在全国范围内抱团拿地金额已经高达373亿元，其拿下的13宗土地里，仅苏州高新区地块为单独拿下，其余12宗均为合作取得，其合作对象包括龙湖、保利、平安、融侨、万科等。
此外，还有一点值得注意的是，虽然在土地的疯狂豪赌下，联合拿地的企业越来越多，模式也越来越多，但各家房企在开发理念和追求利润方式上存在差异，已经成为不能忽视和回避的问题。1+1能否大于2，关键不在于各方出资多少，而在于彼此在企业文化、经营理念、利润分配上的趋同。（敬请关注中房网即将推出的系列调查《分手的联合体为什么越来越多》）
土地疯狂下的豪赌
大玩家们在一线城市的疯狂抢地，也将影响着未来楼市。你如果还想着怎么在一线城市拿地，要联合哪些企业拿地，不如先思考下这种疯狂抢地的模式是否可行。
不少业内人士认为，很多房企就是在赌博。按照目前北京土地市场价格的高度，根本不能以成本来计算，只有对赌房价上涨，将来手中的地块才有机会解套。
而那些实力不足的本地企业，将来面临的生存空间只能会越来越窄。当土地市场成为“豪门游戏”的同时，一线城市的房价也将随着地价的上升而被动上升，住宅产品被豪宅化将难以避免。
易居研究院副院长杨红旭指出，垄断的土地出让制度，火爆的一线房价，国进民退的房地产开发业，野心勃勃、财大气粗、考核不严的央企与国企，血与火的激战氛围，催生了全球罕见的中国地王潮！找死，却不会死。中国房地产市场的一大怪现象！
中原地产首席分析师张大伟也总结了地王的十三种死法，即：1.爽死、2.寂寞死、3.哭死、4.转死、5.整死、6.拖死、7.撕逼死、8.退出不玩死、9.不了解竞争环境、10.死在天亮前、11.规划死、12.被经济带死、13.一起死。不过，到目前为止，几百个地王中，爽死的多，苦死的少，希望明年还这样。
但明年还会这样吗？一线城市中这些高价地王上诞生的豪宅们，究竟是“盛宴”还是“剩宴”，答案将在未来揭晓。
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