地王高潮迭出 除了高地价还有以下三种风险
近段时间，攸克君对高潮迭出的北京地王，表示了深深的忧虑。以至于后台有朋友问，攸克君真是“皇上不急太监急”。
似乎是要嘲笑攸克君的胆小，这两天，北京又如约诞生了几个地王。
昨天，11月19日，在昌平区北七家镇，两块住宅用地均被国瑞地产夺得，纯商品住宅部分楼面价分别为3.65万元/平方米和4.3万元/平方米，创下区域新高，与周边商品房售价基本持平。
前天，11月18日，在门头沟区永定镇，中交绿城联合体抢到的一幅地，楼面价达到3.32万元/平方米，也是区域新高，而周边的商品房售价只有3万元左右。
再谈论面包比面粉贵，大家已经没有兴趣听了。按理说地产商都很精明，他们一拨又一拨地抢夺地王，自有其神逻辑。攸克君表达了“不理解”，然后就有一批人跟在后面批驳。
不过，就在这两天诞生地王的昌平和门头沟，攸克君正好知道包括昌平、门头沟在内的几个案例，提醒地王操盘手当心，隐形地雷可能令你猝不及防，甚至套牢。
一个是昌平的绿地案例。2013年2月，绿地以总价11.88亿元夺得北京市昌平区小汤山镇未来科技城北区B-04、B-05、B-07地块公建混合住宅用地，楼面价6676元/平方米。应该说，地价很低。
在这块土地上建设的项目叫绿地中央广场（也称云谷中心），前不久引发了一起群体性纠纷。表面上看，这是因为绿地延期交房，内里的原因是，绿地由于散售被当地政府部门叫停。当地政府要求除了绿地自持部分外，其他主要也应整售，引入大企业入驻。
业内都清楚，全国各地的绿地中央广场或绿地中心，除了绿地自持部分，其他多数都是散售为主。但攸克君在这里不想探讨昌平绿地中央广场项目各方的孰是孰非，而是指出赤裸裸的现实：该项目目前可以说是已处于半停滞状态。
一个是西局的泰禾案例。2014年2月20日泰禾以49.58亿元加配建5万平米限价商品房，竞得丰台西局村旧村改造项目，楼面价高达6.8万/平方米。当时舆论照例是一片惊呼。
一 墙之隔，龙湖只比泰禾早一周拿地，西局项目“西宸原著”今年4月就已经入市，现在连二期西宸玉府已推售产品都卖得差不多了。而泰禾西局项目，却一直迟迟未 动（据说明年会正式入市）。什么原因？据说是卡在了拆迁及对应的补偿上。50亿的地王啊，21个月没有动静。很多业内人士都忍不住要帮着计算财务成本了。
还有一个是门头沟的案例。据 悉，一家知名房企，在门头沟顺利拿地后，按照原本与政府沟通好的规划方向做方案报规，却遭遇了被打回的“尴尬”，原因很简单，领导对该地块儿有新的想法。 据攸克君了解，如果该企业按此所谓新想法报规立项的话，该项目将“必死无疑”，因为区域根本不支持这种产品（原谅攸克君不方便展开说太多）。至今，该地块 何去何从仍属于未知状态，而该企业与门头沟地块儿同时期拿到的另外区域一项目，则已经启动认购。
顺便提一句，也是在西部某郊区，一家小型房企前些年拿的地块，当地政府要求开发商一定要配建三分之一体量的商业，而该区域的人口和消费根本不足以支撑那么大的商业，建起来只有空置一条路。谈不拢，项目就僵在那里。
昌平的绿地项目和门头沟的知名房企项目，地价不高，两家也是业内名企，但项目的停滞和半停滞状态，已经让企业头疼不已。若是像中交绿城在门头沟一掷就是57亿，那就不止是头疼，而是直接晕倒了。
攸克君总结一下。今年抢到的地王，除了祈祷入市时房价比拿地时上涨50%以上，还要防止三种“意外”：
一是政府部门对项目规划的变化。有些是写在招标文件里的，有些是口头承诺的，但有一点是共同的，就是政府的规划经常会变化。相信各大房企的操盘手对此深有体会，却有苦难言。
二是政府领导更替带来的影响。跟上面这一点有异曲同工之处。上任领导提出的XX商务区、XX居住区规划，换了领导就不认了。你得做多大的工作啊。耽误的是时间，是财务成本，是稍纵即逝的市场机会。
三是拆迁受阻。按理说现在的土地出让都应该是净地出让，或者有地上建筑物（包括村庄），但政府负责拆迁。可是，像泰禾这样，村民们死活不肯搬迁，索要额外的天价补偿，你能怎么办？
攸克君一位朋友说得好，有些中小房企，别看以前卖得都挺快，活得不错，但假如一块地王砸在手里，5年的积累就没了；要是拿错了两块地王，说不定整个企业都危险了。绿城当年多牛，就是因为拿错了几幅地王，以至于宋卫平不得不将亲手创建的企业控股权拱手相让。
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