泛海：等了13年，终于要开盘
从2002年5月上海董家渡启动旧区改造项目至今，位于董家渡10号地块上的泛海国际公寓楼盘项目，其建设时间已经历时13年之久。
就在最近一次泛海控股与投资者的互动对话上，公司高管表示，该地块楼盘即将于今年10月开盘销售。对比董家渡旧改项目中其他两家地产集团顺畅的开发进度，获得土地最多、但开发进度最慢的泛海，在13年的建设之后，终于等来了楼盘即将开售的消息。
对泛海国际公寓而言，2015年或许是一个迟来的“金九银十”。
低调提前认筹
记者从上海房地产交易中心公开信息获悉，泛海国际公寓目前已取得预售许可证，并将于近期开盘。首批上市楼盘共有44套，总面积6861.8平方米，平均房型面积在150平方米左右。根据售楼处一位相关人员的介绍，该楼盘目前已经开始认筹，如无意外近期即将开盘。
据悉，今年泛海国际公寓首期推出的一批房源均为小户型楼栋，分别有两种房型：130平方米的两房和180平方米的三方，售价平均约在9万元/平方米。“如果你现在认筹下订的话可能会给予一定幅度的优惠。”对方表示，等这批小户型房子卖完后，明年这一楼盘就没有新房供应了，但到后年该楼盘项目将达到供应高峰。“但到那个时候，我们推出的房子可能都是200平方米以上的大房型。”预计，从2017年4月开始，该楼盘项目将开始分批交房。
从泛海公司公开的项目介绍来看，“泛海国际公寓”位于上海市黄浦区董家渡地区，西至中华路，南起王家码头路，北至紫霞路，东至南仓街。建设用地面积约为4.4公顷，总建筑面积为15万平方米。计划修建八栋高档住宅楼，一栋商业楼以及两层地下车库、会所等设施。
泛海国际公寓身处上海老城厢的核心区域，周围辐射区域包括外滩、南京路步行街、豫园商业旅游区等上海著名商业及景观资源。南侧即有大块的城市公共绿化带，周边交通极为便利，不但临近南浦大桥、复兴东路越江隧道，城市公共交通中的轨道交通9号线的一个地铁站出入口，便位于泛海国际公寓所在的10号地块边。
造了13年的董家渡10号
泛海国际公寓所在的地块，业内更习惯将其称为“董家渡10号地块”。对于这块开发了13年的地块，业内人士对它的影响似乎一直停留在十多年前董家渡“旧区改造”的那一辉煌时刻。随着这一地块周边楼盘的逐渐崛起，沉寂已久的泛海国际也似乎越来越淡出市场的关注视野。
从公开资料来看，2002年5月，当时作为上海区域脉搏之一的董家渡，轰轰烈烈地拉开了它的旧区改造项目。当时，光彩集团，即泛海集团的前身，以及华润置地、华浙集团三家一同参与了董家渡的改造。之后，泛海拿下了最大一块项目地块，即12万平方米的董家渡10号项目；而华润和华浙则分别拿下了6万平方米和6.5万平方米的地块。
但是，13年过后，当时的三家地产巨头中，除了泛海之外，其余两家的地块都于2005年后开盘上市。其中，华润集团的上海滩花园于2005年开盘，外滩九里则在2009年开盘。华浙集团旗下的董家渡项目虽然在2005年被绿城收购，但易主后的这一地块在2009年推出了绿城黄浦湾项目。
相比之下，拿地最大的泛海，不但开发进展缓慢，而且迟迟不见楼盘上市的消息。就在2009年，外滩九里、绿城黄浦湾两大楼盘项目火热上市的同时，沉寂已久的泛海项目也一度成为媒体记者追逐的热点。作为泛海在上海的首个高端豪宅项目，这一项目却显然有着不对称的命运。此前有市场人士表示，由于这一地块的拆迁工作艰难，进度缓慢，由此整体拖延了项目的开发和建设进程。而根据泛海控股此前的年报披露显示，早在2011年10月，董家渡10号地块就已经正式动工，但开工之后进程十分缓慢。对于工程缓慢的最终原因，年报中却并无过多解释。
2009年下半年，黄浦滨江板块的两大豪宅，绿城黄浦湾和华润外滩九里先后入市，一举奠定了这一板块在全市豪宅市场中的地位，华润外滩九里当时的报价即已经达到了10万元/平方米的水平。此后数年内，黄浦滨江板块的顶级豪宅市场基本上也一直由这两个楼盘把持。今年绿城黄浦湾更是传出了报价38万元/平方米楼王的消息，使得这一区域再度成为市场关注的热点。
随着泛海国际公寓即将开售的消息一出，这一地块似乎又重新引发了人们的关注，蝴蝶效应之下，也逐渐引起了市场的注意力。据该项目周边一家房产中介的负责人透露，泛海国际公寓的首批房源开盘情形几乎可以用“低调”二字形容，但附近的楼市中介和房产商对它的关注度却非常高。
“这批房源应该算是泛海在南外滩超级大盘的序幕和先头军，房价估计每平方米在8.5万元左右，应该很有竞争力。”上述这位中介负责人告诉我们，在附近楼盘房型普遍大于200平方米的情况下，这一楼盘的上市房型却大多小于200平方米，估计会很受市场的欢迎。
记者了解到，目前该区域内的二手房价格普遍在5万到7.5万元/平方米左右。但随着这一地块项目的上市开售，近期该地区内的上海滩花园、金外滩花园、海琦园等项目的二手房价格，已经悄然升至5.5万-8万元/平方米。不过，也有市场人士诟病楼盘的房型设计，及过低的得房率。
泛海的左右手搏击
据泛海国际公寓的内部人士透露，今年公司对该楼盘的期望值并不高。“现在的主要任务就是完成上市的这44套房子的销售，而且销售期限也没有太紧迫的安排。”对方表示，由于该地块明年并没有新盘计划推出，直到后年才会有大量上市新房源。“所以，我们可以慢慢卖，并没有太大的销售压力。”考虑到后期将有大量配套设施的完善，泛海国际公寓似乎大有涅槃之势。
有意思的是，就在去年，董家渡地块由于中民投地王的现身搅动，再次成为市场的焦点。去年11月18日，中民投联合体以248.5亿元的总价摘得黄浦区小东门街道616、735街坊地块，而这也刷新了全国总价地王的纪录。
据悉，该地块折合楼板价35392元/平方米，而溢价率仅为0.2%。根据规划，该地块将建设以金融功能为主的城市综合体，包括金融办公、商业购物、酒店宾馆、高端居住、文化休闲等功能。这幅地块与泛海国际公寓正好相连。
值得注意的是，泛海控股本身就是中民投股东，而泛海控股董事长卢志强也是中民投董事局四位副主席之一。对中民投而言，董家渡地王或许只是其入手的第一个地块，但对泛海控股而言，这或许却是为董家渡10号地块“添砖加瓦”的另一块砝码。
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