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央企6.6万楼面价摘常营地块京豪宅市场风险累积

https://www.biud.com.cn 2015年11月13日08:03 家居装修知识网

对于土地市场频频拍出的高价地，业内不得不开始预告“风险”。

11月12日，位于朝阳区常营乡1201-602、603地块在北京市国土局公开拍卖，吸引了北京城建(600266)、远洋地产、首创置业、旭辉永同昌金地、中铁建等7家房企及联合体到场竞拍。在经历84轮的现场竞价后，最终由保利首开联合体33以亿元的代价竞得，楼面价达到6.6万。

国土局的公开资料显示，该宗地块的规划建筑面积共117498平方米，其中配建了28000平方米限价商品房，销售限价为15000元/平方米。在竞价环节，由首创叫出33亿元的总价触顶，随后在面积竞价环节，保利联合体又竞建了36000平方米自住型商品房，销售限价为22000元/平方米。

据机构测算，剩余的纯商住宅的实际楼面价达到66000元/平方米。但与今年高价地块扎堆出现的情势不同，朝阳区常营乡地块相对孤立，周边的二手房均价约在3万多上下。而该区域上一次出让土地还是在2011年，即管庄北二里住宅及公建用地，在售的长楹公元还剩余少量房源，目前住宅成交均价在 42000元/平方米左右。该地块以西2公里处，东五环内还有首开熙悦尚郡项目正在销售，目前报价在48500元/平方米。

亚豪机构市场总监郭毅表示，这是时隔4年朝阳区常营乡再次出让住宅性质用地，经过多年发展，该地块周边的交通及各项生活配套已极为完备，因此获得房企的竞相争夺。

综合地块的周边环境，相比同样位于东五环外的东坝、孙河略胜一筹，优越的先天条件，令该地块已经具备了开发成为豪宅的潜质。常营地地块66000元/平方米的楼面价，未来房价将在13万左右。

然而，北京的顶豪市场，已成房企兵行险招之地。郭毅分析称，“近两年地王频出，导致北京顶豪云集，近5000套的潜在供应，与每年最高200套的去化速度形成了强烈的反差，在供过于求的严峻形势下，北京的顶豪市场已经形成了堰塞湖，市场风险在不断累积。”

她续指，北京的土地大多被财大气粗的国企、央企和上市公司垄断，这类房企在严格的销售额、回款额等指标要求下，必须要确保一定的销售速度。顶豪市场有限的需求、极速扩张的供给、房企严格的销售速度的要求，这三个矛盾点难以调和之下，必然会造成顶豪市场的惨烈厮杀。

尽管此前北京没有解不了套的地王，但地王的解套是以付出时间成本、财务成本为代价换来的，在经济放缓的大背景下，房价涨速也会受到影响，这无疑将拉长新地王的解套周期。

“在新地王们等待解套的过程中，很可能会有个别房企无法承受地王的拖累，也许降价断腕求生、也许卖项目、卖股权出局，此前传闻的碧桂园退地，就是房企浮躁过后重归理性的选择，”郭毅判断。