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北京丰台区高价地频出 区域楼市将进入高端化

https://www.biud.com.cn 2015年11月12日15:29 家居装修知识网  

  截至11月9日,北京共出让41宗楼面价超3万的经营性地块,其中有13宗在丰台;楼面价在5万以上有13宗地块,其中7宗出现在丰台。

  丰台区也因频频出让高价地,被业内戏称“疯抬”。这7宗高价地将在明年转化为高价楼盘出现在北京市场,那时,丰台也将成为名正言顺高端盘聚集地。

  虽然高端项目靠价格吸引市场关注,但丰台楼市并非只有豪宅。据克而瑞房价点评网北京机构统计,前十月,丰台区有网签数据的新房项目共49个,仅西宸原著、紫辰院等5个在售项目单价超过4万元/平方米。

  现阶段,丰台在售楼盘仍以刚需、改善类项目为主,这类房子才是大众的置业目标。动辄售价高达10万元/平方米的房子入市再多,对于普通购房人来说,不过是茶余饭后的谈资。

  房企为何钟爱丰台

  北京丰台区最近高价地频出,其中,最吸引人注意的便是,已于上周一出让的南苑乡槐房村和新宫村地块。

  当天,经过80轮竞价,该地块最终被华润-华侨城-招商联合体以83.4亿元并配建5.7万平方米公租房的代价夺得,折合楼面价5.6万元/平方米,总价位列北京历史第三高。

  据了解,参与现场竞拍的5家竞买人均为联合体,分别是中粮-天恒-首创、龙湖-保利-首开、华润-华侨城-招商、绿城-九龙仓-平安、中铁建-中铁置业。经过53轮报价,中粮-天恒-首创联合体的报价达到83.4亿元的价格上限。进入公租房面积竞拍阶段,又经过27轮竞公租房面积,最终华润-华侨城-招商联合体以83.4亿元并配建5.7万平方米公租房的代价夺得该地块。

  这仅是丰台地热的一个缩影,据中原机构首席分析师张大伟介绍:“今年,丰台已成交了4宗地王,这4宗地王吸引26家企业参与,最后拿到地的仅有9家。”

  丰台豪宅项目西宸原著相关负责人则表示,新晋地王的出现是四环以内土地稀缺的体现,不只一家开发商认可丰台的价值,而是众多开发商都较为认可,因此新地王是市场化的行为,也显示了对城市发展的认可。

  价格如此高,僧多粥又少,为何房企钟爱丰台土地呢?

  对此,亚豪机构副总经理任启鑫表示,丰台区发展的落后使得该区域住宅供需长期处于城六区的末尾,甚至不敌部分近郊区域。但是随着北京城区住宅用地的不断减少,住宅市场的不断外扩,丰台区五环内大量可供开发的地域成为土地市场当中最后一批“热土”。

  据一位不愿透露的姓名的开发商介绍,北京以环形放射状布局,土地供应政策一直也是先出售远的地块,再出售近的地块。位置太远的地块,品质较差的土地,开发商也没有太多兴趣。当大兴南六环外天宫院的房屋销售价格已经到了3万多,丰台南四环的土地自然成为房企们争相抢夺的目标。

  高端项目借机加速去化

  借着“高价地”东风,丰台高端项目加速去化。

  以位于丰台西四环畔的紫辰院为例,截至目前,紫辰院认购额高达21亿元。据了解,紫辰院在2015年上半年的4个单月及1-6月连续实现北京豪宅销冠。

  近期,随着紫辰院首创“全生命周期、全社交模式、全功能体系”的三全居住模式,使其产品力得到提升,目前售价7万/平方米。据该项目销售负责人,未来楼王售价预计会达到10万,紫辰院把升值空间留给前期业主,不仅获得了客户的认可,其去化较为理想也让其他开发商看到了丰台京西板块的价值潜力。

  另一高端项目西宸原著平层产品——西宸原著·玉府在蓄客1个月后,于10月24日首期开盘,又创造了10亿元的销售业绩。

  “樊家村地王产生后,对西宸原著的销售来说看到直接的促进,客户更加认可西三环的区域和产品价值。”上述负责人表示,2014年2月龙湖拿到丰台西局地块时,大家也觉得这个块地很贵,但是今年开盘,别墅和平层产品都受到了市场认可,也让很多开发商认定了丰台板块。

  在售项目

  仍以改善为主

  虽然高端项目在今年的丰台市场大展拳脚,但实际成交最多的仍是领秀·翡翠山、公园懿府这类总价在500万至800万元之间的改善型项目。

  据克而瑞房价点评网北京机构统计,前十月,丰台区有网签数据的新房项目共49个,仅西宸原著、紫辰院等5个在售项目单价超过4万元/平方米。以槐房西路新开盘的天恒金融街·公园懿府为例,开盘当天销售额10亿元,去化率超8成。据悉,项目将在近日加推88平方米两居,115、129和132平方米三居,均价4-4.2万元/平方米,总价约为450万-500万/套左右。

  相较于丰台其他区域的零散供应,王佐—青龙湖区域在今年多个项目集中放量,成为丰台销售的热门区域。以位于西山青龙湖板块之内的标杆项目燕西华府别墅为例,10月,以27套,1.9亿勇夺北京10月别墅销冠。从价格上看,总价仅600万起,在动辄千万的西山别墅区堪称绝无仅有。在丰台土地市场屡创新高的背景之下,别墅售价3万元/平方米左右,在北京市场也极其少见。

  “左手是稀缺的自然资源,右手是稀缺的教育资源,在占有这两大置业者最关心的资源的同时,价格与同一地区、同一产品形态的项目相比,还具有绝对的竞争力,这样的项目频频热销自然是顺理成章。”燕西华府负责人李延杰表示。

  该区域另一改善类项目领秀·翡翠山截止10月底,已累计去化超10亿元。据该项目相关负责人焦广艳介绍,未来还将推出160、185及225平方米的三、四居房源,预计价格在3万元/平方米。

  楼市进入

  “高端化”倒计时

  目前,区域楼市仍将稳定,但未来在售改善类项目将越来越少,高端项目“井喷式”入市,丰台必将成为新的高端项目聚集地。

  据克而瑞房价点评网北京机构统计,前十月有网签记录的49个项目中,仅西宸原著、翡翠山等7个项目有新增供应。而这成交的49项目中,成交量低于22套的尾盘项目就有33个。

  据张大伟预计,今年丰台楼市主要成交在公园懿府、钓云台、紫辰院、西华府、燕西华府、领秀。翡翠山。目前,这六个项目看存量已经不多,特别是最近在地王影响下,去化速度明显加速,也就是说在2016年这一批10万+地王入市的时候,丰台实际可售的中低价商品房已经基本去化完毕,丰台将迎接顶豪集中释放期。

  本报记者 崔陆鹏 陈静思

  前10月丰台区主要在售项目

  项目名称

  中国铁建·北京山语城

  领秀·翡翠山

  燕西华府

  京投银泰万科西华府

  紫辰院

  龙湖西宸原著

  成交套数

  142

  129

  143

  493

  114

  34

  成交均价(元/平方米)

  22976

  26722

  28255

  42113

  62835

  92589

  数据来源:克而瑞房价点评网北京机构

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