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未来15年中国办公楼或超G20国家总量

https://www.biud.com.cn 2015年10月14日16:55 家居装修知识网

随着经济沿着价值链发展，从生产到消费再到金融及商业服务，中国的房地产投资者将面临巨大机遇。

中国城市化的最新趋势导致房地产市场投资增加，但同时，中国的一些经济学家认为，“城市化”并未提振中国的房地产市场。我们则认为，城市化伴随着大量就业增长的最大新写字楼市场，以及最大城市的开发。

远超G20总量的中国办公楼群

一个城市经济中金融和商业服务业的员工占比与人均国内生产总值通常相关，也就是说，高增值经济体与繁荣上升有关。这意味着，随着中产阶层人数上升和消费市场扩大，零售投资面临好机遇，并且写字楼市场的拓展以满足工作需求亦带来机遇。

更具体地讲，成熟的购物者能够为品质买单、购买任意商品，他们将成为中国中产阶层持续增长的主导力量。更多零售空间将因此而被创建，以满足中产阶层不断增长的需求，从而提供机遇。

城市化和向高经济价值行业的转换会伴随着对写字楼空间不断增加的需求。在北京和上海办公室工作的人数迅速增加，预计到2030年将会有显著上升，这支撑了主要新办公区的发展。到2030年，预计北京办公室员工将占整体劳动力的40％以上，将明显高于伦敦或巴黎。

根据牛津经济研究院的预测，预计2016年到2030年之间，中国都市会增加更多的办公室工作，高于其余G20经济体总和。预计在未来15年，中国的办公室工作数量会超出所有其余G20国家的数量总和。

我们预计，郊区住宅存量会大幅增加，以供增长的城市人口居住，零售业亦将随之发展。例如，北京城区的人口已在过去十年中增长了200多万。在截至2014年的过去十年中，仅仅金融和商业服务业的办公室工作人数就上升了60万（据牛津经济研究院估计），并一直伴随着写字楼存量开发的增长，这也包括零散写字楼市场在内。根据咨询机构的房地产市场分析，在同一期间，北京的写字楼存量增加了540万平方米以上。

城市化为中国带来了些什么？

“城市化”将为中国二、三线城市的房地产市场带来什么样的机遇？

根据仲量联行对1.5级城市的定义以及牛津经济研究院的估计，在2000年至2014年之间，仅仅在中国10个城市，总人口就增长了2000多万。预计到2030年，该等城市的人口将进一步增长980万。

然而，相对以往而言，城市化趋势预计会减缓。一线和1.5线城市年均人口增长率预计将放缓到过去15年平均水平的三分之一。人口增长/衰退也有赢家和输家，但被定义为1.5级的城市，都与人口增长有关。随着人们迁移，城市合并可能会导致大城市附近的小城市萎缩。

此外，“城市化”可能给中国二、三线城市带来的机遇中有两个因素需要考虑，即城市和农村地区的重新分类，以及中国的行政级别和户口制度。上世纪80年代起，中国城市化进程的快速发展不仅仅是主要由于人口从农村迁移到城市地区或城镇人口自然增长，也是由于城市和农村地区的重新分类。此种重新分类是由于行政区划变更、城市的建立和扩大，以及农业用地流转。其结果是，中国的城市化是高度本地化的，与其他大国如巴西和美国相比，长距离迁移较少。

中国城市的系统以严格的行政等级制度运作——在等级结构顶端的城市能更多地获得“预算外”收入和享有中央政府给予的高水平的公共基础设施投资。虽然该等城市的社会和经济资源集中会吸引来自贫困地区的移民，但中国历史上的户口迁移严格受户口（户籍登记）制度所规管，移民无法获得与正式城市居民相同的教育、医疗和福利供给。然而，在2014年7月，中国国务院发布户口制度改革措施指导意见。由于一些城市可以潜在地取消户口制度或其他城市放宽了户口制度（虽然在大都市地区仍保留大幅限制），我们可以观察到在未来几十年，流动人口会以层次更高的水平涌向城市。因此，在评估机遇之前，必须考虑到这些因素。

虽然中国的购物中心市场有投资机遇，但商场开发面临阻碍并且低收益会要求开发商之间进行更多整合。地方性知识对最佳市场定位是无价的。这也是海外投资者将合资企业作为首选途径的另一个原因。零售商往往寻求与经验丰富的开发商建立联系，特别是在供应过剩的市场，以便确保该计划有吸引力和受当地消费者的青睐。

投资者还应该青睐防御性投资计划，包括受欢迎的商场，与地铁、大中型商场良好相接，从而满足购物体验，还要提供餐饮服务。在日益壮大的中产阶层郊区，也有进军零售业的机遇。

例如，广州近年的开发一直比较稳定，但商场热潮正在进行中。类似于其他一线城市，表现最好的商场都与地铁系统相接，有16条地铁在兴建中并预计到2020年完工，形成巨大扩张网。地铁线路将城市中心与郊区相连接，甚至连接到周边二线城市，如佛山等城市。

海外投资者眼中的淘金机遇

不过，对那些想要淘金中国地产市场的海外投资者，我的建议是，考虑到在一线城市获得核心土地存量的难度，外国投资者瞄准CBD区周边的写字楼市场，可能会符合他们的最佳利益。预计会从连接到CBD中心区域的更便利交通中获利，而新的运输基础设施正在修建中。

随着未来几年写字楼需求扩大，这些周边地区应该有希望成为核心CBD的邻接区。正如上文所述，中国零售房地产空间的投资机遇也越来越多。

在商场开发和资产管理方面拥有丰富经验的外国投资者可以与当地居民运营商建立团队、交换零售运营专长、获得机遇和宝贵的当地知识。

全球化大趋势（包括城市化）以及中产阶层崛起等提供的机遇是一块蛋糕，但与全球基准地区如巴黎、伦敦、纽约相比，相对市场风险会威吓到机构投资者。合资企业往往是数量有限的海外投资者寻求进入中国的最佳途径。

同样地，我们也采取了合资企业的途径。2012年，TH Real Estate与经验丰富的开发商RDM Asia和威特集团合资在中国开发和管理直销购物中心，该项目被称为“佛罗伦萨小镇（FlorentiaVillage）”。佛罗伦萨小镇项目下有三处开发项目，位于天津和上海，广州的直销购物中心即将在今年开业。

一般来说，国内开发商更倾向于熟悉住宅开发，而不是商业地产开发，因为销售能快速变现并用于扩张和土地购买。根据土地出让要求，住宅开发商被迫采用混合使用/零售方案，而与这样的住宅开发商成立合资企业，为希望进入中国的经验丰富的商场运营商提供了一个潜在机遇。（作者Andy Schofield为TH Real Estate调研总监）